Immobilier neuf en Guyane : pourquoi investir en Guyane ?

Dans ce guide sur l’investissement immobilier neuf en Guyane, nous allons revenir sur les opportunités et les critères de sélection d’un investissement locatif dans le plus grand département français.

Immobilier neuf en Guyane : pourquoi investir en Guyane Cette question intéresse en particulier l’investissement locatif en Guyane.

Zoom sur la Guyane

La Guyane est notre plus grand département français avec ses 84 000 km² qui s’étendent entre le Brésil et le Surinam sur le continent sud-américain. C’est aussi notre département le moins peuplé avec 260 000 habitants. Mais aussi celui qui a la plus forte croissance démographique : 2,4 % en moyenne contre 0,5 % en métropole. Ainsi, L’INSEE prévoit un quasi doublement de la population d’ici 2030. Le logement est donc, au vu de ces chiffres, une priorité pour ce département.

L’économie de la Guyane est portée bien entendu par l’activité du secteur spatial avec la base aérospatiale de Kourou. Mais aussi par la recherche du pétrole dans les eaux françaises et récemment par le développement des ressources du sol (or), la pêche, le tourisme, le bâtiment et le développement durable. Sa situation, qui en fait notre unique représentant Français et Européen en Amérique du Sud, est un atout indéniable pour ce département surnommé par ses habitants « la pépite d’Or de l’hexagone »

La Guyane avec sa forte croissance de population, son activité spatiale, ses richesses naturelles possède donc un vrai potentiel de développement dans les années à venir. Le salaire moyen y est d’ailleurs déjà le plus élevé de tous les DOM et est placé en 2ème position après l’Ile-de-France dans le secteur privé.

Le marché de l’immobilier neuf en Guyane

Selon L’INSEE le besoin de logements neufs en Guyane est 3 fois supérieur à ses voisins de Martinique et de Guadeloupe. Ce déficit en logements confère un bel avenir au secteur de la construction et à l’investissement locatif. Il faudrait ainsi la construction de 4 500 logements neufs par an pour satisfaire la demande… mais l’offre est bien en dessous de ce seuil avec à peine 2 000 logements construits chaque année.

La demande se traduit soit par de la demande locative, soit par de l’achat en accession à la propriété. Les critères y sont très sélectifs surtout dans des secteurs comme Saint-Laurent-du-Maroni où il y a eu peu de constructions ces dernières années. Les secteurs de Montabo, Remire-Montjoly, Macouria, Matoury ont aussi un gros déficit de logements et le marché est donc très loin d’y être saturé.

L’achat en résidence principale ou en Pinel Outre-Mer pour de l’investissement locatif en Guyane reste une valeur sûre et pérenne. Malgré le manque de logements, les prix au mètre carré y restent très intéressants et offrent de belles rentabilités. Le prix moyen de l’immobilier neuf en Guyane, sur les secteurs les plus demandés à proximité de Cayenne, se situe selon le niveau de prestations entre 2 300 et 3 000 euros du m² (en y incluant la varangue qui est considérée comme une pièce à vivre en Guyane et dans les DOM-TOM en général).

Où investir en immobilier neuf en Guyane

La grande majorité des programmes immobiliers neufs de Guyane est localisée sur Cayenne-Montabo, Remire-Montjoly ou plus récemment Matoury. C’est évidemment là que la demande locative est la plus forte. Il est donc réellement conseillé, si l’on souhaite être prudent, d’investir dans ces quartiers qui ont, pour chacun d’eux leurs atouts. Il sera affiché sur ces secteurs des prix plus élevés au mètre carré d’où une rentabilité constatée d’environ 4 % à 4,5 % en se pliant aux obligations de plafond de la loi Pinel outre-mer.

Par ailleurs, un nouveau marché de l’immobilier neuf voit le jour avec de meilleures rentabilités portant sur des achats de maisons dans des secteurs plus éloignés comme Macouria, Roura et surtout Saint-Laurent-du-Maroni. De nombreuses familles acceptent de s’éloigner du centre privilégiant la qualité de vie dans des maisons avec de plus grandes surfaces.

Ce type d’investissement est une belle solution pour défiscaliser tout en ayant une très belle rentabilité grâce à des investissements moins coûteux au mètre carré et des loyers qui restent aux mêmes niveaux. Le plafond Pinel outre-mer reste inférieur au prix du marché sur Cayenne et ses environs.

La fiscalité de l’immobilier neuf en Guyane

Il existe aujourd’hui deux possibilités d’investir en immobilier neuf en Guyane avec l’objectif de réduire ses impôts :

  • Le dispositif Pinel Outre-Mer avec son plafond avantageux de défiscalisation (jusqu’à 18 000 euros). Ce dispositif donne la possibilité de réduire ses impôts sur les revenus de 23 % ,29 % ou 32 % du prix du bien acheté. La loi Pinel outre-mer impose de louer le bien sur la période de réduction choisie en respectant le plafonnement des loyers et des revenus du locataire.
  • Le dispositif Girardin à L’IS permet de réduire ou d’annuler son impôt société en déduisant son investissement de son résultat. La condition est de louer le logement durant 6 ans en respectant le plafond des loyers et des revenus du locataire de la loi Girardin à l’IS. Ces plafonds sont plus élevés que ceux du Pinel outre-mer.

Les revenus locatifs se déclarent selon la même méthode que des revenus locatifs métropolitains en déduisant les charges et les intérêts d’emprunt. Ce qui permet de ne pas être fiscalisé les premières années. Les impôts fonciers sont majoritairement exonérés les deux premières années de l’investissement. Les Taxes d’habitation et d’ordures ménagères sont dues par le locataire dans les lieux au 1er janvier.

La gestion locative

La gestion sur place, par une agence sérieuse, est importante pour la bonne garantie de votre investissement locatif. L’agence s’occupera de réceptionner l’appartement soigneusement, avec les réserves qu’elle rapportera au promoteur.

L’agence mettra en place un locataire et fera un état des lieux précis afin de retrouver un appartement impeccable en fin de location. Le gestionnaire recevra les loyers qui vous seront rétribués hors charges. Il vous proposera une assurance loyers impayés et dégradation immobilière pour une sérénité totale. Il sera le garant du respect des obligations locatives imposées par la loi Pinel outre-mer ou Girardin IS. Enfin il vous apportera tous les détails déclaratifs au moment de votre déclaration de revenus locatifs (2044)

Nous sélectionnons et nous proposons les meilleures agences locales pour le bon déroulement de votre investissement.

Conclusion

Investir dans un programme neuf en Guyane en 2019 est une excellente opportunité grâce à la croissance démographique et économique. La Guyane profite également de l’arrivée sur le département d’une population avec de bons revenus (médecins, enseignants, infirmières, chefs d’entreprises etc..) bénéficiant de surcroît d’une imposition favorable (abattement de 40 % pour les particuliers).

Le marché de l’immobilier neuf en Guyane est un marché extrêmement sain où perdure un déséquilibre entre l’offre et la demande. Les rentabilités locatives restent cependant très intéressantes et malgré ces déséquilibres les prix d’achat n’ont aucunement flambé.

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