Le marché immobilier neuf en Guyane présente de bonnes opportunités d’investissement locatif. En effet, bien que la demande pour des propriétés neuves en Guyane soit supérieure à l’offre, les prix d’achat n’ont pas augmenté de manière significative, offrant ainsi de bonnes perspectives de rentabilités locative. Dans ce guide sur l’investissement immobilier neuf en Guyane, nous allons revenir sur les opportunités et les critères de sélection d’un investissement locatif dans le plus grand département français.
Cette question intéresse en particulier les dispositifs Pinel outre-mer et Girardin IS.
Zoom sur la Guyane
Le plus grand département français … et le moins peuplé
La Guyane est le plus grand département français avec ses 84 000 km² qui s’étendent entre le Brésil et le Surinam sur le continent sud-américain. C’est aussi le département le moins peuplé avec 260 000 habitants. Mais aussi celui qui a la plus forte croissance démographique : 2,4 % en moyenne contre 0,5 % en métropole. Ainsi, L’INSEE prévoit un quasi doublement de la population d’ici 2030. Le logement est donc, au vu de ces chiffres, une priorité pour ce département.
L’économie de la Guyane est portée bien entendu par l’activité du secteur spatial avec la base aérospatiale de Kourou. Mais aussi par la recherche du pétrole dans les eaux françaises et récemment par le développement des ressources du sol (or), la pêche, le tourisme, le bâtiment et le développement durable. Sa situation, qui en fait notre unique représentant Français et Européen en Amérique du Sud, est un atout indéniable pour ce département surnommé par ses habitants « la pépite d’Or de l’hexagone »
La Guyane avec sa forte croissance de population, son activité spatiale, ses richesses naturelles possède donc un vrai potentiel de développement dans les années à venir. Le salaire moyen y est d’ailleurs déjà le plus élevé de tous les départements d’outre-mer et est placé en 2ème position après l’Ile-de-France dans le secteur privé.
Le marché de l’immobilier neuf en Guyane
Le marché immobilier neuf en Guyane est considéré comme étant en bonne santé.
Selon L’INSEE le besoin de logements neufs en Guyane est 3 fois supérieur à ses voisins de Martinique et de Guadeloupe. Ce déficit en logements confère un bel avenir au secteur de la construction et à l’investissement locatif. Il faudrait ainsi la construction de 4 500 logements neufs par an pour satisfaire la demande… mais l’offre est bien en dessous de ce seuil avec à peine 2 000 logements construits chaque année.
La demande se traduit soit par de la demande locative, soit par de l’achat en accession à la propriété. Les critères y sont très sélectifs surtout dans des secteurs comme Saint-Laurent-du-Maroni où il y a eu peu de constructions ces dernières années. Les secteurs de Montabo, Remire-Montjoly, Macouria, Matoury ont aussi un gros déficit de logements et le marché est donc très loin d’y être saturé.
L’achat en résidence principale ou pour de l’investissement locatif en Guyane reste une valeur sûre et pérenne. Malgré le manque de logements, les prix au mètre carré y restent très intéressants et offrent de belles rentabilités. Le prix moyen de l’immobilier neuf en Guyane, sur les secteurs les plus demandés à proximité de Cayenne, se situe selon le niveau de prestations entre 2 500 et 3 500 euros du m² (en y incluant la varangue qui est considérée comme une pièce à vivre en Guyane et dans les territoires d’outre-mer en général).
Où investir en immobilier neuf en Guyane
Un marché immobilier historique autour de Cayenne et l’émergence d’un nouveau marché.
La grande majorité des programmes immobiliers neufs de Guyane est localisée sur Cayenne-Montabo, Remire-Montjoly ou plus récemment Matoury. C’est évidemment là que la demande locative est la plus forte. Il est donc réellement conseillé, si l’on souhaite être prudent, d’investir dans ces quartiers qui ont, pour chacun d’eux leurs atouts. Il sera affiché sur ces secteurs des prix plus élevés au mètre carré d’où une rentabilité constatée d’environ 4 % à 4,5 % en se pliant aux obligations de plafond de la loi Pinel outre-mer.
Cependant, un nouveau marché de l’immobilier neuf émerge, offrant des rentabilités plus élevées pour les maisons situées dans des zones plus éloignées telles que Macouria, Roura et surtout Saint-Laurent-du-Maroni. De nombreuses familles choisissent de s’éloigner du centre pour privilégier une meilleure qualité de vie dans des maisons plus spacieuses.
Ce type d’investissement est une belle solution pour défiscaliser tout en ayant une très belle rentabilité grâce à des investissements moins coûteux au mètre carré et des loyers qui restent aux mêmes niveaux. Le plafond Pinel outre-mer reste inférieur au prix du marché sur Cayenne et ses environs.
La fiscalité de l’investissement locatif en Guyane
Il existe aujourd’hui deux possibilités d’investir en immobilier neuf en Guyane avec l’objectif de réduire ses impôts :
- Le dispositif Pinel Outre-Mer avec son plafond avantageux de défiscalisation (jusqu’à 18 000 euros). Ce dispositif donne la possibilité d’investir outre-mer et de réduire ses impôts sur les revenus de 21,5 %, 26 % ou 28,5 % du prix du bien acheté. La loi Pinel outre-mer impose de louer le bien sur la période de réduction choisie en respectant le plafonnement des loyers et des revenus du locataire.
- Le dispositif Girardin à L’IS permet de réduire ou d’annuler son impôt société en déduisant son investissement de son résultat. La condition est de louer le logement durant 6 ans en respectant le plafond des loyers et des revenus du locataire de la loi Girardin à l’IS. Ces plafonds sont plus élevés que ceux du Pinel outre-mer.
Les revenus locatifs se déclarent selon la même méthode que des revenus locatifs métropolitains en déduisant les charges et les intérêts d’emprunt. Ce qui permet de ne pas être fiscalisé les premières années. Les impôts fonciers sont majoritairement exonérés les deux premières années de l’investissement. Les Taxes d’habitation et d’ordures ménagères sont dues par le locataire dans les lieux au 1er janvier.
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Nos conseils pour réussir son investissement locatif en Guyane
La Guyane offre d’excellentes garanties pour les investisseurs en raison de la croissance économique et démographique du département, ainsi que de l’arrivée d’une population à revenu élevé, tels que les médecins, les enseignants, les infirmières et les chefs d’entreprise, bénéficiant d’une imposition favorable avec un abattement de 40% pour les particuliers.
En résumé :
Investir dans l’immobilier neuf en Guyane offre des opportunités intéressantes, en particulier dans les quartiers de Cayenne-Montabo, Remire-Montjoly et Matoury, mais également dans des zones plus éloignées offrant une meilleure qualité de vie et une rentabilité élevée.
Le marché de l’immobilier en Guyane est un marché extrêmement sain où perdure un déséquilibre entre l’offre et la demande. Les rentabilités locatives restent cependant très intéressantes et malgré ces déséquilibres les prix d’achat n’ont aucunement flambé.
