Défiscaliser à Tahiti : les clés pour réussir son investissement

Afin de réussir au mieux son investissement locatif en Polynésie Française, il faut dans un premier temps privilégier certaines zones où la population et le marché immobilier (ventes et locations) se concentrent principalement.

Défiscaliser à Tahiti : les clés pour réussir son investissement

Cette question intéresse en particulier les dispositifs Pinel outre-mer et Girardin société.

État des lieux de l’investissement locatif à Tahiti :

Voici dans un premier temps, un petit état des lieux : sur l’île de Tahiti, le marché immobilier se concentre principalement sur les 5 communes de Arue, Pirae, Papeete, Faa’a et Punaauia. Trois communes autour du centre-ville à savoir Arue, Pirae, Papeete où la demande locative est très supérieure à l’offre et où les ventes en résidences principales sont très fortes et deux autres en périphérie du centre-ville Faa’a et Punaauia réputées pour leur douceur de vivre dans des quartiers résidentiels.

Le marché immobilier à Tahiti

Arue et Pirae :

Ces communes sont très attrayantes et situées à l’est de Papeete. Elles ont la réputation d’être bien gérées et offrent deux axes d’accès directs au centre-ville (des aménagements sont sans cesse étudiés pour fluidifier le trafic). Principalement résidentielles, ces 2 villes disposent de quelques lotissements prisés sur les hauteurs d’Erima pour Arue, Aute et Vetea pour Pirae. L’ouverture du grand centre hospitalier du Taoone, et le développement maîtrisé de limmobilier sur ces communes ont permis de ne pas saturer ce marché.

Papeete :

Papeete est la capitale de l’île et tous les quartiers sont devenus bons pour investir compte tenu du développement et de la rénovation, la demande devenant croissante, la politique du centre-ville est à la modernisation. La circulation étant un réel problème quotidien sur l’ensemble de l’île, les personnes travaillant dans le centre cherchent à se rapprocher de Papeete, ce qui concentre une grosse partie du marché immobilier et notamment locatif sur le centre et ses alentours proches.

Faa’a :

Il s’agit d’une des communes les plus étendues, entre Punaauia et la capitale Papeete. Elle peut parfois être victime de sa réputation, mais les hauteurs bénéficient de belles vues (Saint-Hilaire et Pamataï) et de la proximité du centre-ville. Beaucoup de fonciers restent encore disponibles mais les problèmes de ravitaillement d’eaux restent un sujet sensible pour les futurs acquéreurs.

Punaauia :

Cette commune reste toujours une valeur sûre avec des lotissements très prisés comme Taïna, Le Lotus, Tetavake et plus récemment Miri. La vente et la location de standing font la réputation de Punaauia qui est à ce jour la commune de Polynésie la plus peuplée, la voie rapide permet un accès facilité au centre-ville de Papeete, La clientèle de locataires souhaitant le calme, la proximité de la mer ou une très belle vue privilégie ce secteur d’habitation. C’est avec Papeete le meilleur endroit pour faire un investissement pérenne. La demande sur ce secteur est plus familiale qu’à Papeete donc il est préférable d’investir sur des appartements type T3 ou plus.

Compte tenu de la pauvreté de l’offre sur ces secteurs face à la demande de plus en plus importante, les locaux commencent à s’intéresser aux communes plus lointaines telles que Mahina et Paea pour pouvoir acquérir leur résidence principale à moindre coût.

Les prix sur les secteurs les plus demandés entre Arue et Punaauia ayant explosé ces 2 dernières années.

Alors où investir pour défiscaliser à Tahiti ?

Défiscaliser à Tahiti : Papeete

Il est évidemment impossible d’avoir un jugement péremptoire et définitif. Cependant, investir sur la zone Est, Papeete Est, Pirae et Arue peut s’avérer pertinent. La demande reste toujours supérieure à l’offre qui est peu importante sur ce secteur, depuis quelques années seules trois ou quatre résidences sont construites sur ces secteurs chaque année avec un fort succès en achat de résidence principale.

Punaauia reste une valeur sûre ; il s’agit d’une commune riche avec de bons projets de développement, proche de l’aéroport, des hôtels de luxe et la plus demandée et peuplée depuis quelques années. La clientèle de ce quartier est excellente et possède un bon pouvoir d’achat.

Faa’a peut aussi finalement s’avérer intéressant, mais sur les hauteurs (très belles vues racoleuses sur Moorea) il y a un vrai problème de coupure d’eaux et les alentours restent très sociales.

Et enfin Papeete ! La conjoncture économique et la situation sociale actuelle oblige les promoteurs, constructeurs et autres professionnels de l’immobilier à s’adapter au marché et proposer des logements adaptés en ayant une vraie politique de rénovation de quartier pour attirer les propriétaires occupants vers des quartiers moins prisés mais en devenir.

Seules quelques opérations immobilières voient le jour, répondant par conséquent à une réelle demande. En proposant de nouvelles résidences modernes avec terrasses, parkings et autres diverses prestations attrayantes, les promoteurs marquent alors une rupture avec le marché de l’ancien qui est bien vieillissant.

Le parc immobilier de Papeete étant très ancien et souvent mal entretenu, ces nouvelles constructions ont attiré une large part d’investisseurs (investissements locatifs), mais aussi de propriétaires occupants (résidences principales ou secondaires). Le vif succès de ces opérations a démontré un réel manque de logements intermédiaires sur le marché locatif. Un besoin notamment des petites surfaces (T1, nombreux T2 et T3), permettant à la grande majorité de la population de se loger dans des logements récents, décents, avec des prestations neuves et modernes, à des loyers mieux adaptés à la réalité. La vitesse de commercialisation lors d’une sortie de programme est la preuve de la forte demande locale.

Un nouveau marché voit le jour pour les investisseurs Tahitiens, ce marché concerne les îles sous le vent et plus particulièrement Moorea et Bora mais aussi Taha’a et Raiatéa.

Les investisseurs locaux recherchent à la fois un lieu de villégiature mais aussi une rentabilité locative importante en Airbnb qui est très au goût du jour.

Investir pour défiscaliser à Tahiti reste intéressant

Si l’emplacement est bon et le prix cohérent par rapport au prix de marché du moment, il est effectivement intéressant d’investir pour défiscaliser à Tahiti car, dès lors que l’emplacement est bon, la demande locative est réellement présente et dans ces conditions les rentabilités locatives peuvent souvent dépasser 5%, la revente sur de beaux emplacements sera aisée.

Pour résumer l’emplacement, le rapport qualité-prix et la rentabilité locative, sont les critères à prendre en compte pour faire une belle affaire.

Les besoins de logements sont estimés à 1 800 nouveaux logements par an selon les prévisions d’augmentation de population jusqu’en 2027, l’offre est donc bien en dessous, ce qui est une bonne chose pour les perspectives locatives et pour la revente.

L’île de Tahiti est, sans aucune possibilité de changements, la principale île de la Polynésie française, où se trouvent la grande partie des acteurs économiques et touristiques. Toutes ses raisons laissent penser que c’est une assurance d’investir sur ce territoire dynamique et stable, avec un bien immobilier qui restera rentable à long terme.

Depuis 2018, il y a un réel boom immobilier sur ce Territoire laissant peu de stocks pour les investisseurs. Loffre restant faible (moins dune dizaine de nouveaux programmes par an) et la demande locale en résidence principale très importante.

Le marché étant tellement tendu depuis 2018 (demandes nettement supérieures à l’offre) qu’il est très difficile pour un investisseur d’avoir accès aux programmes neufs. La réactivité lors des débuts de commercialisations est le maître mot pour pouvoir se positionner sur ce marché très porteur et rentable.

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