Défiscaliser en Polynésie française, et plus précisément sur les îles de Tahiti, Moorea et Bora Bora, demande aux investisseurs d’être particulièrement réactifs. En effet, le marché immobilier y est tendu et les programmes immobiliers neufs sont très recherchés en résidence principale et par les investisseurs.
Cette question intéresse en particulier les dispositifs Pinel outre-mer, Girardin IS et CIOP.
État des lieux de l’investissement locatif à Tahiti et en Polynésie française :
Voici dans un premier temps, un petit état des lieux du marché immobilier à Tahiti : sur l’île de Tahiti, le marché immobilier se concentre principalement sur les 5 communes de Arue, Pirae, Papeete, Faa’a et Punaauia. Trois communes autour du centre-ville à savoir Arue, Pirae, Papeete où la demande locative est très supérieure à l’offre et où les ventes en résidences principales sont très fortes et deux autres en périphérie du centre-ville Faa’a et Punaauia réputées pour leur douceur de vivre dans des quartiers résidentiels.
Le marché immobilier à Tahiti et en Polynésie française
De plus, afin de réussir au mieux son investissement locatif en Polynésie française, il faut privilégier certaines zones où la population et le marché immobilier (ventes et locations) se concentrent principalement. En 2024, on compte un manque de 13 000 logements en Polynésie, tandis que le marché se durcit encore avec une offre réduite et une demande exponentielle.
Arue et Pirae :
Arue et Pirae sont des communes très attrayantes, situées à l’est de Papeete. Elles ont la réputation d’être bien gérées et offrent deux axes d’accès directs au centre-ville (des aménagements sont sans cesse étudiés pour fluidifier le trafic). Principalement résidentielles, ces deux villes disposent de quelques lotissements prisés sur les hauteurs d’Erima pour Arue, Aute et Vetea pour Pirae. L’ouverture du grand centre hospitalier du Taaone, nommé hôpital Jacques Chirac, et le développement maîtrisé de l’immobilier sur ces communes ont permis de ne pas saturer ce marché.
Papeete :
Papeete, capitale de la Polynésie française, avec ses 27 000 habitants, représente le poumon de l’île avec ses restaurants, bars, cinémas, magasins, musées, maison de la culture, ses administrations, la gare maritime, les cliniques Cardella et Paofai, et sa Marina de Papeete qui a été totalement relookée en 2020 avec sa promenade agrémentée d’un joli parc aménagé. Les quartiers les plus prisés sont Sainte Amélie, Tipaerui, Paofai et la Mission, mais tous les quartiers sont devenus attractifs pour investir, notamment Faripiti, Titioro, Taunoa et Pic vert, compte tenu du développement et de la rénovation. La demande devenant croissante, la politique du centre-ville est à la modernisation. La circulation étant un réel problème quotidien sur l’ensemble de l’île, les personnes travaillant dans le centre cherchent à se rapprocher de Papeete, ce qui concentre une grosse partie du marché immobilier, notamment locatif, sur le centre et ses alentours proches.
Faa’a :
Faa’a est l’une des communes les plus étendues, entre Punaauia et la capitale Papeete. Les hauteurs bénéficient de belles vues (Saint-Hilaire et Pamatai), la proximité du centre-ville et des universités est un réel atout. De nombreux terrains restent encore disponibles, mais les problèmes de ravitaillement en eau restent un sujet sensible pour les futurs acquéreurs.
Punaauia :
Punaauia reste toujours une valeur sûre, étant la commune la plus peuplée de Polynésie avec presque 30 000 habitants. De très beaux quartiers résidentiels tels que Taapuna, Matatia, Tetavake et plus récemment Miri sont la fierté de la commune. La vente et la location de standing font la réputation de Punaauia. La voie rapide permet un accès facilité au centre-ville de Papeete. La clientèle de locataires souhaitant le calme, la proximité de la mer ou une très belle vue privilégie ce secteur d’habitation. C’est, avec Papeete, le meilleur endroit pour faire un investissement pérenne. La demande sur ce secteur est plus familiale qu’à Papeete, donc il est préférable d’investir sur des appartements type T3 ou plus.
Mahina, Paea et Papara :
Compte tenu de la pauvreté de l’offre sur ces secteurs face à la demande de plus en plus importante, les locaux commencent à s’intéresser aux communes plus lointaines telles que Mahina, Paea et Papara pour pouvoir acquérir leur résidence principale à moindre coût. Les prix sur les secteurs les plus demandés entre Arue et Punaauia ayant explosé ces dernières années.
Alors où investir dans l’immobilier ou défiscaliser en Polynésie française ?
Il est évidemment impossible d’avoir un jugement péremptoire et définitif. Cependant, investir sur la zone Est, Papeete Est, Pirae et Arue peut s’avérer pertinent. La demande reste toujours supérieure à l’offre qui est peu importante sur ce secteur, depuis quelques années seules trois ou quatre résidences sont construites sur ces secteurs chaque année avec un fort succès en achat de résidence principale.
Punaauia reste une valeur sûre ; il s’agit d’une commune riche avec de bons projets de développement, proche de l’aéroport, des hôtels de luxe, et la plus demandée et peuplée depuis quelques années. La clientèle de ce quartier est excellente et possède un bon pouvoir d’achat. De plus en plus de projets se font après PK 14, vers la pointe des pêcheurs.
Faa’a peut aussi s’avérer intéressant, mais sur les hauteurs, car malgré de très belles vues sur Moorea, il y a un vrai problème de coupures d’eau et les alentours restent très sociaux.
Et enfin Papeete ! La conjoncture économique et la situation sociale actuelle obligent les promoteurs, constructeurs et autres professionnels de l’immobilier à s’adapter au marché et proposer des logements adaptés en ayant une vraie politique de rénovation de quartier pour attirer les propriétaires occupants vers des quartiers moins prisés mais en devenir. Seules quelques opérations immobilières voient le jour, répondant par conséquent à une réelle demande. En proposant de nouvelles résidences modernes avec terrasses, parkings et autres diverses prestations attrayantes, les promoteurs marquent une rupture avec le marché de l’ancien, bien vieillissant.
Le parc immobilier de Papeete étant très ancien et souvent mal entretenu, ces nouvelles constructions ont attiré une large part d’investisseurs (investissements locatifs) et de propriétaires occupants (résidences principales ou secondaires). Le vif succès de ces opérations a démontré un réel manque de logements intermédiaires sur le marché locatif. Un besoin notamment des petites surfaces (T1, nombreux T2 et T3), permettant à la grande majorité de la population de se loger dans des logements récents, décents, avec des prestations neuves et modernes, à des loyers mieux adaptés à la réalité. La vitesse de commercialisation lors d’une sortie de programme est la preuve de la forte demande locale.
Un nouveau marché voit le jour pour les investisseurs tahitiens : celui des îles Sous-le-Vent, notamment Moorea, Bora Bora, Taha’a et Raiatea. Les investisseurs locaux recherchent à la fois un lieu de villégiature et une rentabilité locative importante via Airbnb, qui est très en vogue. Pour les investisseurs métropolitains, l’investissement à Moorea et surtout à Bora Bora est une assurance de location en résidence principale au plus haut du plafond tant la demande est forte. Les hôtels sont friands de nouveaux programmes pour pouvoir loger leur personnel.
Investir dans l’immobilier locatif en Polynésie française peut être très rentable (avec ou sans défiscalisation)
Si l’emplacement est bon et le prix cohérent par rapport au prix de marché du moment, il est effectivement intéressant d’investir pour défiscaliser à Tahiti car la demande locative est réellement présente. Dans ces conditions, les rentabilités locatives peuvent souvent dépasser 5%, et la revente sur de beaux emplacements sera aisée.
Pour résumer, l’emplacement, le rapport qualité-prix et la rentabilité locative sont les critères à prendre en compte pour faire une belle affaire.
Les besoins de logements sont estimés à 1 800 nouveaux logements par an selon les prévisions d’augmentation de population jusqu’en 2027. L’offre est donc bien en dessous de la demande, ce qui est une bonne chose pour les perspectives locatives et pour la revente.
L’île de Tahiti est, sans aucune possibilité de changements, la principale île de la Polynésie française, où se trouvent la grande partie des acteurs économiques. Celles de Moorea et Bora Bora sont indiscutablement les plus touristiques avec le plus d’infrastructures hôtelières. C’est réellement une assurance d’investir sur une de ces îles avec un bien immobilier qui restera rentable à long terme et qui pourra être gardé pour augmenter la rentabilité en Airbnb en sortie de défiscalisation.
Depuis 2018, il y a un réel boom immobilier sur ce territoire laissant peu de stocks pour les investisseurs. L’offre restant faible (moins d’une dizaine de nouveaux programmes par an) et la demande locale en résidence principale très importante. Le marché est tellement tendu depuis 2018 (demandes nettement supérieures à l’offre) qu’il est très difficile pour un investisseur d’avoir accès aux programmes neufs. La réactivité lors des débuts de commercialisation est le maître mot pour pouvoir se positionner sur ce marché très porteur et rentable.
Investir pour défiscaliser à Tahiti et en Polynésie française : être réactif pour saisir les meilleures opportunités
Malgré la volonté du nouveau gouvernement polynésien depuis 2023 de freiner la spéculation en augmentant à la fois les frais de notaire et la plus-value à la revente pour les investisseurs polynésiens, le marché immobilier en 2024 reste tout aussi tendu. Les rares promotions sont prises d’assaut en local.
Investir en Polynésie française, et particulièrement sur les îles de Tahiti, Moorea et Bora Bora, offre des opportunités intéressantes pour la défiscalisation. Malgré un marché tendu et une offre limitée, la demande locative reste forte, garantissant des perspectives de rentabilité attractives. Pour réussir son investissement, il est crucial de se concentrer sur les zones à forte demande, de surveiller les nouveaux programmes immobiliers et d’être réactif lors des lancements. En respectant ces stratégies, les investisseurs peuvent espérer des rentabilités élevées et une revente facilitée, assurant ainsi un investissement pérenne et rentable.
