Pour baisser le montant de ses impôts, c’est-à-dire communément défiscaliser, deux solutions sont possibles : souscrire un dispositif octroyant une réduction ou un crédit d’impôt ou bien faire baisser le montant de ses revenus imposables. Cette option ne consiste évidemment à gagner moins, ce qui serait contre-productif, mais à organiser ses revenus pour que la base taxable soit moins élevée. Dans ce cadre, il convient de déterminer quels revenus faire baisser.
Les bénéfices fonciers sont le résultat de la comptabilité des revenus fonciers effectuée sur les déclarations 2044 et 2044S. Ils sont ensuite reportés dans la déclaration de revenus générale, 2042, et ajoutés aux autres revenus du foyer fiscal. A ce titre, les revenus fonciers sont les plus taxés et ce pour 3 raisons.
Tout d’abord, les revenus fonciers ne bénéficient pas de l’abattement de 10 % pour frais professionnels comme les revenus du travail ou les rentes de retraite. De plus, ces revenus sont imposés sur la TMI (Tranche Marginale d’Imposition) du foyer fiscal. Enfin, il faut ajouter à cette taxation les prélèvements sociaux, CSG et CRDS, pour 15,5 %. Aussi, il n’est pas rare que les revenus fonciers d’un foyer soient taxés à 45,50 %, 56,50 % voire 60,50 % pour les revenus les plus élevés. En France aujourd’hui, les revenus fonciers sont les revenus les plus taxés.
Partant de ce constat, lorsqu’on cherche à défiscaliser en réduisant sa base imposable, il est préférable de gommer en priorité des revenus fonciers avant toute autre catégorie de revenus.
Comment réduire ses revenus fonciers ?
Plusieurs solutions existent pour réduire ses revenus fonciers :
Entreprendre une opération de déficit foncier
Le déficit foncier est la conséquence de charges immobilières supérieures aux revenus. Les frais liés aux opérations de rénovation et d’amélioration de l’habitat sont considérés comme des charges à partir du moment où il n’’y pas d’extension (augmentation de la surface habitable) ou de changement de destination du bien considéré.
Aussi, l’acquisition d’un bien à rénover peut être une source importante de déficit foncier, surtout pendant la période des travaux si ceux-ci rendent le bien inutilisable et donc non pourvoyeur de revenus. Ce déficit foncier est alors imputable sur les revenus fonciers précédemment perçus par le foyer fiscal ; corollairement, le revenu baisse et les impôts aussi.
Là ou les années de paiement des travaux, l’excédent de déficit foncier au-delà des revenus fonciers peut être imputé sur le revenu global dans une limite annuelle de 10 700 €. Le solde de déficit non imputable est reportable sur d’autres revenus fonciers pendant une période de 10 ans.
Prenons l’exemple d’un foyer fiscal bénéficiant de 20 000 € de bénéfice foncier avant opération. Ce contribuable acquiert un bien à rénover dans lequel il va investir 80 000 € de travaux sur 2 ans, 40 000 € par an. Les deux années de travaux, il gommera tous ces revenus fonciers et engendra un déficit complémentaire de 10 700 € par an. Le solde de déficit, soit 18 600 € (80 000 € – 40 000 € – 2 x 10 700 €) viendra quasiment gommer tous ses revenus fonciers en année 3.
Dans cet exemple, si le contribuable est taxé à une TMI de 30 %, il réalise 33 083 € de réduction d’impôt sur 3 ans.
voir nos produits de déficit foncier
Acquérir la nue-propriété d’un bien
La nue-propriété d’un bien est un droit immobilier distinct de l’usufruit (droit d’utiliser et de tirer les revenus) qui consiste à être propriétaire d’un bien sans n’en tirer aucun revenu pendant une période donnée. A l’échéance de l’usufruit, le nu-propriétaire redevient plein propriétaire du bien et peut en disposer librement pour l’occuper, le louer ou le vendre. L’un des intérêts pour l’investisseur est que bien entendu la nue-propriété d’un bien vaut beaucoup moins cher que sa pleine propriété.
D’un point de vue fiscal, l’acquisition d’un bien en nue-propriété de propriété est aussi intéressante pour réduire ses revenus fonciers. En effet, si l’investisseur s’endette pour acquérir sa nue-propriété, il sera propriétaire d’un bien sans aucun revenu mais avec une charge : les intérêts d’emprunt. A la réserve que l’usufruitier soit imposable à l’IR ou ait le statut de bailleur social, ces intérêts d’emprunt sont alors imputables sur les revenus fonciers du contribuable, abaissant ainsi sa base imposable. Lors de la mise en place d’une telle stratégie patrimoniale, le recours à l’emprunt in-fine (dont le capital est remboursé en une seule fois au terme) est intéressante car il permet, contrairement au crédit amortissable d’avoir une charge d’intérêt constante sur toute la durée de l’emprunt.
voir nos produits en nue-propriété
Souscrire des SCPI de déficit foncier
Pour nombre d’investisseurs, l’acquisition d’un appartement ou d’une maison en propre est contraignante. Au-delà de la réalisation des travaux de rénovation, il faut en effet se charger de la gestion, de l’assurance, du paiement des charges … et assumer les risques inhérents à l’immobilier locatif. De plus, le ticket d’entrée de ce type d’investissement peut sembler parfois élevé.
La souscription à des parts de SCPI de déficit foncier peut être une solution pour réduire ses revenus fonciers. La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une sorte de SCI géante, dans laquelle un large groupe d’investisseur confie à un professionnel de l’immobilier la mission d’acquérir et de gérer des immeubles pour leur compte. Ainsi, les investisseurs n’ont pas à s’impliquer dans les problématiques récurrentes de gestion immobilière et leur investissement est réparti sur un grand nombre de biens, ce qui offre une diversification.
Comme leur nom l’indique, les SCPI de déficit foncier réalisent des investissements sur des immeubles à rénover et chaque porteur de part récupère une quote-part de déficit foncier correspondant à son investissement. Ces SCPI investissent généralement sur des actifs en centre-ville, limitant ainsi le risque locatif et de liquidité.
Dernier avantage et non des moindres, on peut acheter des montants relativement faibles de SCPI, souvent aux alentours de 10 000 € et on peut calibrer son investissement très précisément, en fonction de ses moyens et du volume de déficit foncier recherché.