Le CIOP éligible aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP) ? Pas si simple ! Le crédit d’impôt outre‑mer productif (CIOP) promet jusqu’à 45,9 % de réduction, mais uniquement dans certaines conditions particulièrement strictes : type de bien, nature de l’activité, régime d’imposition, localisation… Tour d’horizon complet pour décrypter la règle générale et les exceptions touristiques dans les départements et régions d’outre‑mer (DROM).
Cette question intéresse en particulier l’investissement en Location Meublée Non Professionnelle et le CIOP à l’IR.
Depuis la refonte des aides fiscales à l’investissement outre-mer, le CIOP constitue l’un des leviers les plus puissants pour financer des projets immobiliers productifs dans les DROM. Les montants en jeu sont considérables : de 35 % à 45,9 % du prix de revient, selon que l’entreprise relève de l’impôt sur les sociétés (IS) ou de l’impôt sur le revenu (IR), et selon le territoire concerné. Pourtant, les investisseurs particuliers qui exploitent un logement en location meublée non professionnelle (LMNP) découvrent vite que la porte est presque toujours fermée… sauf à transformer leur activité pour entrer dans les cases du LMNP de tourisme classé. Cet article détaille point par point ces conditions d’accès, clarifie les taux applicables dans chaque DROM, et propose un focus pratique pour les exploitants en Guyane.
Article tenant compte des dernières précisions de la loi de finances 2024 et des BOFiP parus jusqu’au 3 juillet 2025.
Le dispositif CIOP en bref
- Base juridique : article 244 quater W du Code général des impôts (CGI). Il vise à stimuler l’investissement productif dans les départements et régions d’outre-mer (DROM) en accordant un crédit d’impôt aux entreprises qui construisent ou acquièrent des biens immobiliers neufs ou effectuent certains travaux lourds.
- Taux standards :
- 35 % du prix de revient pour les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) ;
- 38,25 % pour les entreprises relevant de l’impôt sur le revenu (IR).
- Majoration territoriale : le taux grimpe à 45,9 % pour les investissements mis en service en Guyane ou à Mayotte et portés par des entreprises à l’IR.
Conditions générales d’éligibilité au CIOP à l’IR
- Régime d’imposition : réel BIC (micro-BIC exclu).
- Secteur d’activité : industriel, commercial ou artisanal relevant de l’article 34 CGI, hors activités expressément exclues (immobilier, finance, etc.).
- Engagement de conservation : exploitation du bien pendant au moins cinq ans (quinze ans pour les constructions touristiques neuves depuis la LF 2024).
- Localisation et exploitation : le bien doit être situé et exploité dans le même DROM.
Secteurs immobiliers : l’exclusion… et les portes ouvertes
L’article 199 undecies B exclut « toutes les activités immobilières et les activités de location de meublés de tourisme ».
Conséquence : la location d’un bien d’habitation – qu’il soit nu ou meublé – est a priori hors champ du CIOP.
Deux dérogations importantes :
-
Logement intermédiaire (location nue)
- Bien neuf destiné à la résidence principale du locataire ;
- Loyer et ressources sous plafonds réglementaires ;
- Engagement de location ≥ 5 ans. → Éligible au CIOP à l’IR (taux de 38,25 % ou 45,9 % en Guyane/Mayotte).
-
Location meublée touristique classée / para-hôtelière
- Bien classé « meublé de tourisme » (art. L. 324-1 CT) et exploitation directe de prestations para-hôtelières (linge, ménage, petit-déjeuner, accueil), ou exploitation en chambres d’hôtes ;
- Affectation pérenne à l’activité, désormais 15 ans pour les constructions neuves ;
- Activité considérée comme touristique et non plus immobilière ; redevient donc éligible.
Statut LMNP : pourquoi la plupart des projets restent exclus du CIOP
| Forme d’exploitation | Qualification fiscale | Éligibilité CIOP |
|---|---|---|
| LMNP “classique” (location longue durée, résidence principale) | Revenus BIC, mais secteur immobilier | Non : logement meublé ≠ meublé de tourisme classé ; exclusion g) art. 199 undecies B. |
| LMNP “touristique classé” (semaine/quinzaine, classement officiel + services) | Revenus BIC, secteur touristique | Oui, potentiellement : si toutes conditions CIOP remplies (régime réel, durée, services, plafonds d’aide d’État). |
| Para-hôtellerie (hôtel de petite capacité, résidence de tourisme) | Revenus BIC, activité commerciale | Oui : dispositif historiquement visé par le CIOP. |
En pratique : le loueur en meublé non professionnel qui propose simplement un logement meublé de longue durée ne peut pas prétendre au crédit d’impôt, même au taux de base. Il doit se transformer en véritable opérateur touristique (classement, services, tenue comptable au réel, respect des plafonds “de minimis”) pour rouvrir la porte du CIOP.
SCI à l’IR + LMNP : un cumul délicat
- SCI à l’IR : ses associés sont imposés à l’IR dans la catégorie correspondant à l’activité réelle de la société.
- Lorsque la SCI pratique de la location meublée, l’activité bascule en BIC ; la société est alors assimilée à une entreprise individuelle.
- Obstacle CIOP : tant que le bien meublé ne répond pas aux critères de meublé de tourisme classé (ou de logement intermédiaire nu), l’activité reste une activité immobilière exclue ; la majoration Guyane/Mayotte à 45,9 % est donc hors de portée.
Cas pratique chiffré (Guyane 2025) :
| Données du projet | Hypothèses |
|---|---|
| Prix de revient d’un bungalow classé meublé de tourisme | 300 000 € |
| Régime fiscal | SCI à l’IR, BIC réel (LMNP touristique) |
| Taux CIOP applicable | 45,9 % (maj. Guyane) |
| Crédit d’impôt théorique | 300 000 € × 45,9 % = 137 700 € |
| Étalement ou imputation | En une fois sur l’IR de l’année de mise en service ; excédent reportable 5 ans |
Ce calcul suppose : classement officiel, prestations para-hôtelières, absence de dépassement des plafonds “de minimis” (limite globale d’aides publiques), respect intégral des obligations de conservation (15 ans). Sans ces éléments, le crédit est remis en cause.
Procédure d’obtention du CIOP en LMNP et points de vigilance
- Choisir le régime réel BIC avant l’ouverture de l’exercice.
- Signer l’acte d’investissement et déposer le formulaire d’option (n° 2069-CI-S) auprès du service impôts entreprises avant la mise en service.
- Tenir une comptabilité commerciale et conserver tous justificatifs (classement, factures de services, contrats de location, certification DAT).
- Contrôler les plafonds d’aides d’État : le CIOP entre dans le règlement UE “de minimis” (300 000 € sur trois exercices).
- Anticiper la reprise : cession, cessation d’activité ou déclassement avant terme entraîne un rappel d’impôt majoré d’intérêts.
LMNP et CIOP à l’IR : l’essentiel à retenir
- Le LMNP “classique” demeure une activité immobilière exclue du CIOP, quel que soit le régime de détention (individuel, SNC, SCI à l’IR).
- Seules les formules touristiques classées ou les investissements logement intermédiaire (nu) permettent de bénéficier du crédit d’impôt, avec un taux pouvant atteindre 45,9 % en Guyane.
- La frontière entre “location immobilière” et “activité touristique” est juridiquement stricte ; un simple changement de mobilier ou de durée de location ne suffit pas.
- Un rescrit fiscal préalable ou l’accompagnement d’un conseil spécialisé outre-mer est vivement conseillé pour sécuriser l’opération et éviter une reprise future du crédit.