Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Conseil en placement immobilier

Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Investissements concernés par le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) concerne les acquisitions de biens immobiliers neufs ou anciens, dans une résidence dite de services telle que les résidences pour les étudiants, les établissements hôteliers, de vacances ou d’affaires, les résidences pour seniors, les EHPAD (résidence d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). Elles offrent un certain nombre de services comme l’accueil, le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des parties communes, la fourniture du linge de maison…

Le principe du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) :

Le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) consiste à acquérir un ou plusieurs biens en immobilier géré (neuf ou ancien), forcément meublé, sans aucune contrainte de gestion locative. L’exploitant étant le locataire unique de l’ensemble des parties communes et privatives. L’investisseur bénéficie de la fiscalité avantageuse de ce statut, dès lors qu’il se soumet au régime réel pour la déclaration de ces revenus. Il peut ainsi profiter du mécanisme de l’Amortissement Réputé Différé. L’amortissement produisant les mêmes effets que les autres charges déductibles… Il concourt à réduire partiellement ou totalement les revenus perçus de cette activité.

Ici, nous n’abordons le statut LMNP que par le biais d’acquisitions réalisées en résidences services et données à bail commercial à un exploitant professionnel.

Textes règlementaires :
• Code général des impôts, Articles 156
• Code de la Construction et de l’habitation, Articles L632-1 et L632-2
• Code Général des Impôts, Article 261 D
• Bulletin Officiel des Impôts BOI 3A-2-03 du 30 avril 2003

Le mécanisme du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) :

Avantage n°1 : Le bail commercial

La gestion est faite par un professionnel appelé « exploitant/gestionnaire/preneur à bail ». L’investisseur/bailleur signe un bail commercial de minimum 9 ans ans voire plus. Au-delà de 12 ans, le bail doit être rédigé par un notaire et être publié au bureau des hypothèques. A échéance, le bail commercial peut être renouvelé.

Le bailleur commercial régit la relation entre le bailleur et le preneur à bail. S’agissant des résidences services, le preneur à bail est l’unique locataire et y a toute autonomie. Il assure à l’investisseur des loyers pendant toute la durée du bail, que le bien soit loué ou non.

Avantage n°2 : Récupération de la TVA

L’investisseur a la possibilité de récupérer la TVA incluse dans son prix d’achat si l’acquisition meublé dans une résidence service géré par un exploitant concerne un bien neuf c’est-à-dire une acquisition sur plan « VEFA ». Dans ce cas, il sera possible de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition (soit 20% du prix).

Dans un second cas, l’investisseur peut récupérer la TVA si le logement « neuf » a été construit depuis moins de 5 ans et que l’investisseur est le premier propriétaire du bien.

La récupération de la TVA est possible si la résidence service propose 3 des 4 services suivants : Accueil, Service de petit-déjeuner, linge de maison fourni, service de nettoyage.

Exemple : Si vous investissez dans une résidence étudiante pour un montant de 100 000 € hors frais de notaire et d’acquisition, vous déclarez une TVA récupérable de 20 000 € qui vous sera reversée dans l’année qui suit l’acquisition.

Attention, la TVA est définitivement acquise au bout de 20 ans de détention. Si vous revendez le bien avant 20 ans, vous devrez restituer un vingtième par année restante. Sauf, si la continuité de l’activité se poursuit au travers du bail commercial.

Pour plus d’info : Quid de la TVA lors de la revente d’un bien meublé dans une résidence avec services ?

Avantage n°3 : L’amortissement  

L’amortissement se définit par la perte de valeur d’un objet destiné à perdurer dans le temps. L’amortissement est un enjeu majeur dans la location meublée. La règle comptable permet d’amortir le bien immobilier sur une durée comprise entre 20 et 30 ans pour environ 90 % de sa valeur (le terrain ne s’amortit pas). L’amortissement est linéaire, c’est-à-dire qu’il ne changera pas. Ce processus d’amortissement prendra la forme d’une charge comptable pour le bailleur qui viendra réduire son imposition. En cas de déficit, les amortissements seront reportés sur les années suivantes.

N’hésitez pas à vous faire accompagner par un comptable lors de cette étape, des montants trop éloignées de la réalité pourraient vous porter préjudice auprès de l’administration fiscale.

Avantage n°4 : l’accessibilité du statut

Le statut du LMNP est très accessible à tout un chacun.

Ainsi, vous pouvez investir à partir de 50 000 €. L’acquisition peut être fait au comptant ou à crédit. Les deux modes de financement répondent à des attentes multiples (revenus complémentaires, constitution d’un patrimoine immobilier…).

Il convient d’appréhender la situation et les attentes de ses clients, pour définir le projet.

La revente/et ou la transmission sont aisées, permettant une valorisation patrimoniale sereine.

Exemple de Location en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Vous achetez un appartement de 30 m² dans une résidence pour personnes âgées. Le gestionnaire de la résidence vous garantit un loyer de 4.000 € TTC par an. Si ce revenu représente moins de 50% des revenus de votre foyer, vous êtes éligible au statut du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Le bien va être amorti sur sa valeur HT ce qui permettra avec cette charge supplémentaire de créer des revenus totalement défiscalisés pendant une trentaine d’année (en fonction des règles comptables d’amortissement, des charges générales et des taux d’emprunt).

Les conditions du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) :

Un loueur en meublé non professionnel est tout simplement un investisseur ne disposant pas du statut de LMP (Loueur Meublé Professionnel).

Rappel, pour être LMP il faut :

  • Avoir des recettes annuelles supérieur à 23 000 € dans le foyer fiscal
  • Ces recettes doivent être supérieur aux recettes du foyer fiscal

Dans le cas où l’une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel.

A noter : le statut du LMNP implique vous devez vous immatriculer auprès du greffe du Tribunal de Commerce dont dépend le bien que vous mettez en location. L’inscription est à effectuer dans les 15 jours suivant le début de l’activité par le biais du formulaire P0i disponible ici : Formulaire 11921*05.

Actualités fiscales du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) :

L’extinction de la loi Bouvard est prévue au 31 décembre 2022 ; en revanche le dispositif Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) lui survivra : aucune extinction, même progressive, de celui-ci n’est envisagée pour l’heure.

Notre avis sur le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Pour réussir son investissement dans le cadre du LMNP, il faut être prêt à s’engager sur du long terme. En effet, il faut considérer cet investissement comme un actif de rendement et non pas de jouissance (exception faite de certaines résidences de vacances où la tentation de sortir du bail commercial peut être forte). L’objectif principal souvent cité par la clientèle est la recherche de revenus complémentaires idéalement défiscalisés et sans gestion active du bien immobilier.

Lors d’un investissement en LMNP, plusieurs recommandations peuvent être faites :

  • L’activité de la résidence doit correspondre à la demande locale, par exemple : une résidence étudiante dans une ville où il y a des étudiants.
  • Ne pas acheter un bien surévalué, intéressez vous au rendement net (prise en compte de toutes les charges) et à l’activité sous-jacente (nous constatons qu’il existe une « prime de risque » en fonction de l’activité concernée).
  • Veillez à bien sélectionner le preneur à bail en étudiant sa notoriété, son histoire, sa pérennité…
  • La lecture du bail commercial renseigne sur la répartition des charges entre le bailleur et le preneur à bail, il existe de très grosses disparités entre les différents baux commerciaux.

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