L’investissement immobilier en mai 2020 (EHPAD et immobilier à rénover)

Beaucoup d’investisseurs nous interrogent en ce moment sur le devenir de leurs acquisitions et sur l’opportunité de concrétiser de nouveaux projets. L’incertitude semble avoir gagné certains d’entre vous, ce climat succédant à une euphorie sur le marché de l’immobilier. En effet, l’année précédente a vu se concrétiser un nombre de transactions record. Plus d’un million d’actes en 2019.

L'investissement immobilier en mai 2020

En cette période inédite, il est utile de revenir aux fondamentaux qui nourrissent votre prise de décision.

Acquérir un bien immobilier en mai 2020

Chers investisseurs, acquérir un bien immobilier est un acte important en termes de décision et d’engagement. Il répond à un besoin clairement défini : construire un patrimoine pour s’assurer un complément de revenu futur, se prémunir contre les accidents de la vie, transmettre à ses ayants droit, réduire ponctuellement la pression fiscale…

Acquérir un bien immobilier implique une période de détention relativement longue et le remboursement d’un emprunt dans bien des cas. Investir dans l’immobilier suppose donc se projeter dans l’avenir. Une dizaine d’années…

Le choix du logement

Une fois vos objectifs clairement identifiés, se pose la question du support d’investissement. En matière d’immobilier, les critères de choix n’ont pas évolué du fait de la situation actuelle.

La pertinence de la localisation, l’usage du logement (privé ou professionnel), le prix de vente proposé, le rendement attendu, la fiscalité en vigueur sont autant de critères à prendre en compte.

S’agissant du prix, celui-ci doit toujours correspondre à une valeur patrimoniale identifiable (connexions à la vie économique, à l’offre éducative et sanitaire, au tissu associatif, aux espaces naturels, aux nouvelles technologies, aux réseaux de transports). Une route, une station de métro ou de bus, un monument, une destination touristique ne font pas tout.

Est-ce le moment d’investir dans l’immobilier locatif ?

L’interrogation actuelle tient au ralentissement des différents rouages de la machine immobilière (promoteurs, commercialisateurs immobiliers, notaires, banques, constructeurs…). A ce sujet, vous pouvez lire notre article sur les impacts du confinement sur l’investissement locatif.

Le marché immobilier locatif sera-t-il bouleversé à la sortie ? Personne ne peut le dire à cette date. Toutefois, les différents acteurs de l’économie œuvrent à la normalisation des relations qui succédera à cette période inédite.

De plus, l’immobilier répond à un besoin essentiel : se loger. Etudiants, familles, personnels en déplacement, touristes ou seniors, les attentes sont multiples et permettent aux professionnels de proposer une offre commerciale diversifiée. Entendons-nous, la crise n’a pas fait disparaître ces besoins.

J’ai choisi deux focus particuliers pour vous informer : le secteur des EHPAD et de l’immobilier à rénover.

Investir dans les EHPAD

Sans nier la triste réalité de la situation actuelle dans les résidences médicalisées, il est nécessaire de rappeler que ces établissements reçoivent une population de plus en plus âgée (85 ans bougies en moyenne ont été soufflées avant l’entrée dans ces structures dédiées) et atteinte par des pathologies handicapantes aiguës (affections neuropsychiatriques, trouble de la marche, état grabataire, etc…).

Une population déjà fragile avant l’admission en EHPAD [1].

La D.R.E.E.S., dans un rapport du 27 novembre 2018, nous informe que 150 000 personnes sont décédées au sein des EHPAD en 2015 [2]. Un chiffre à peu près constant d’une année sur l’autre. Pour ceux qui ne le savent pas encore, les EHPAD représentent le dernier domicile pour de nombreuses personnes âgées dépendantes.

Y-a-t-il suffisamment d’EHPAD en France ?

Selon une étude parue le 25 juillet 2019 et rédigée par Khaled LARBI (pôle Emploi—Population, INSEE) et Delphine ROY (DREES), les besoins en matière d’hébergement devraient croître significativement, si les modes de prise en charge de nos aînés restaient en l’état, dans les années à venir [3].

Le nombre de places nécessaires à l’accueil de nos seniors en perte d’autonomie atteindrait plus de 700 000 en 2030 et 900 000 en 2045.

D’une part, si l’on considère l’offre actuelle en maisons médicalisées, c’est-à-dire environ 600 000 lits, et, d’autre part, la taille moyenne des établissements, approximativement 80 places, il ne manquerait pas moins de 1 300 nouveaux établissements pour recevoir ce surcroît de population, en 2030.

Autant le dire, un objectif quasiment  inaccessible.

Le maintien à domicile reste la solution privilégiée par les familles jusqu’à un stade de dépendance où l’entrée en résidence médicalisée devient l’unique solution.

A la lumière de ces éléments, l’investissement en EHPAD constitue une solution pertinente qui mérite de s’y intéresser avec tout le soin que nécessite toute acquisition en immobilier locatif, quelle qu’elle soit.

Investir dans l’immobilier à rénover

L’immobilier à rénover est couvert par plusieurs texte de lois : Monument Historique, Malraux, Denormandie, déficit foncier et aussi Pinel ancien.

Chacun de ces dispositifs couvrent un besoin réel auquel l’État ne peut répondre qu’en offrant une défiscalisation aux particuliers.

Les principaux objectifs étant d’entretenir et de préserver le patrimoine national et de répondre au besoin de logement qui est très déficitaire en France.

La crise sanitaire ne changera rien au manque de logement ni à la nécessité de faire baisser la pression fiscale de nombreux contribuable…

La crise sanitaire est surtout une source de perturbations économiques et financières, l’immobilier est plus que jamais une valeur refuge. Les solutions en immobilier à rénover, et en particulier en Malraux ou Monument Historique, ont traversé les siècles, elles assureront donc aussi la pérennité patrimoniale que tout investisseur recherche.

En conséquence, l’immobilier à rénover reste une opportunité d’investissement défiscalisant répondant à de vrais besoins sans connexion avec la crise sanitaire. Il faudra juste au préalable prendre toutes les précautions liées à ce type d’investissement qui reste une acquisition immobilière.

[1] http://www.epsilon.insee.fr/jspui/bitstream/1/62698/1/er989.pdf
[2] Marianne Muller, Delphine Roy (DREES), 2018, « L’Ehpad, dernier lieu de vie pour un quart des personnes décédées en France en 2015 », Études et Résultats, n°1094, Drees, novembre.
[3] https://www.insee.fr/fr/statistiques/4196949