Nouveaux horizons pour le LMNP en 2025 : ce qu’il faut retenir

Les locations meublées (LMNP) font l’objet de réformes notables en 2025, issues principalement de la nouvelle loi de finances et de la loi « Le Meur ». Ces changements concernent notamment le calcul de la plus-value (réintégration des amortissements), l’évolution des seuils et abattements du micro-BIC, la fin de la réduction d’impôt pour adhésion à un OGA, la révision des critères de soumission à la TVA, ainsi que l’obligation de respecter de nouvelles exigences énergétiques (DPE). Par ailleurs, l’impact varie selon le type de biens, avec des dispositions avantageuses pour certains secteurs gérés (ex. : EHPAD, résidences étudiantes), alors que la location touristique voit son régime fiscal plus encadré.

Cette question intéresse en particulier l’investissement en Location Meublée Non Professionnelle.

Panorama législatif : les deux textes clés

• Loi Le Meur : adoptée fin 2024, elle concerne surtout la location touristique (Airbnb et équivalents). Elle modifie de façon significative les seuils du régime micro-BIC pour les meublés de tourisme, afin de freiner le développement excessif de la location saisonnière dans certaines zones tendues.
• Loi de finances 2025 : entrée en vigueur au début de l’année 2025, elle comporte plusieurs articles impactant la fiscalité des locations meublées, dont la réintégration des amortissements dans la plus-value, l’abaissement du seuil de franchise de TVA, la fin de l’avantage fiscal pour adhésion à un OGA, et la confirmation du gel progressif des loyers pour les passoires thermiques.

Nouveautés majeures pour les loueurs en meublé en 2025

1. Réintégration des amortissements dans la plus-value lors de la revente

• Jusqu’à fin 2024 : lorsqu’un bien meublé était revendu, la plus-value était calculée comme en location nue, sans réintégrer la plupart des amortissements déduits (seuls certains travaux de construction/amélioration en faisaient partie).
• À partir de 2025 : l’article 24 de la loi de finances prévoit de réintégrer tous les amortissements (hors mobilier/équipement) dans le calcul de la plus-value imposable.

En pratique :

• Seuls les amortissements déjà utilisés pour diminuer le résultat fiscal seront pris en compte.
• La plus-value au moment de la cession risque d’augmenter.
• Toutefois, les abattements pour durée de détention (exonération progressive dès la 6ᵉ année) sont maintenus, réduisant dans le temps l’impact réel de la réintégration.
• Les donations, successions ou reventes d’une résidence principale restent exonérées.

Tableau récapitulatif : évolution du calcul de la plus-value :

2. Transformation du régime micro-BIC pour la location de tourisme

La loi Le Meur a abaissé significativement l’abattement forfaitaire et les seuils de recette pour la location saisonnière :

• Concrètement : beaucoup de loueurs en meublés de tourisme dépasseront désormais plus vite le plafond micro-BIC, ou verront leur abattement chuter, ce qui accroît leur base imposable.
• Stratégie potentielle : basculer au régime réel, souvent plus favorable lorsque les charges et amortissements sont élevés (surtout en courte durée, où les frais de gestion, nettoyage, plateforme, etc. sont conséquents).

3. Modification du seuil de franchise de TVA pour les locations para-hôtelières

En règle générale, la location meublée simple reste hors champ de la TVA, sauf si au moins 3 de ces 4 services sont offerts :

1. Petit-déjeuner
2. Nettoyage régulier
3. Accueil même non personnalisé
4. Fourniture de linge de maison

Nouveauté 2025 :

• Les locations de courte durée (moins d’une semaine) peuvent être requalifiées de para-hôtellerie plus facilement, car le ménage de fin de séjour et la fourniture initiale de linge comptent comme des prestations incluses.
• Le seuil de franchise de TVA a été temporairement abaissé à 25 000 € (au lieu de 85 000 €), mais cette mesure fait l’objet d’une suspension. Il convient de rester à l’affût de l’actualité réglementaire sur ce point.

4. Fin de la réduction d’impôt pour adhésion à un OGA

• Jusqu’en 2024 : le loueur au régime réel bénéficiait d’une réduction d’impôt couvrant les deux tiers des frais de comptabilité, sous réserve d’adhérer à un Organisme de Gestion Agréé (OGA).
• En 2025 : cet avantage est supprimé. Il reste néanmoins possible de déduire en charges 100 % des frais de comptabilité, ce qui atténue l’impact.

5. Nouvelles obligations énergétiques et performance du logement

• Gel des loyers depuis 2022 pour les « passoires thermiques » (DPE F et G).
• Interdiction de mise en location des logements classés G dès 2025, sauf bail en cours.
• Planning futur :
  • Classe F : interdite en 2028
  • Classe E : interdite en 2034
• Résidences de tourisme : elles aussi soumises à des règles énergétiques plus strictes. En zone tendue, tout changement d’usage pour de la location courte durée exigera un DPE minimal E (voire D à l’horizon 2034).

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Nos programmes en LMNP

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Investissement immobilier meublé

Impact fiscal sur 20 à 30 ans

Point clé : EHPAD et résidences étudiantes, des secteurs épargnés

Parmi les dispositions de la loi de finances 2025, la réintégration des amortissements dans la plus-value ne s’applique pas à certaines résidences gérées :

• EHPAD (Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes)
• Résidences étudiantes
• Certaines structures pour personnes handicapées

En revanche, les résidences de tourisme ne bénéficient pas de cette exception et restent soumises à la réintégration.

Conséquences positives :

• Pour les investisseurs sur des résidences médicalisées, étudiantes ou seniors (non touristiques), le risque de « rattrapage » fiscal en cas de vente diminue, ce qui préserve l’avantage de l’amortissement.
• Cela conforte l’attrait de ces secteurs pour ceux qui visent un placement de long terme ou un complément de revenus sécurisé.

Conséquences concrètes pour les propriétaires de LMNP

1. Une fiscalité à relativiser grâce aux abattements pour durée de détention

• Rappel : en LMNP, la plus-value suit le régime des particuliers, avec exonération progressive dès la 6ᵉ année, totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
• Impact : plus on garde longtemps son bien, moins la réintégration des amortissements est pénalisante à la revente.

Exemple simplifié de la rentabilité comparée :

Supposons un investissement locatif de 300 000 € revendu 15 ans plus tard à 410 500 €.

2. Location meublée : la détention longue reste le scénario idéal

• Rentabilité immédiate : l’amortissement permet de diminuer, voire d’annuler, l’imposition sur les revenus locatifs pendant plusieurs années.
• Revente : l’éventuel « rattrapage » fiscal est amoindri par les abattements de durée et reste en moyenne inférieur au bénéfice qu’on aura obtenu grâce à l’amortissement.
• Résidences principales, donations : ne déclenchent pas de plus-value et donc pas de réintégration d’amortissements.

Que faire si vous êtes déjà loueur meublé ?

1. Vous voulez céder votre bien à court terme ?

   • Calculez précisément la partie d’amortissements déjà déduite et l’impact sur la plus-value.
   • Voyez si retarder la vente de quelques années permettrait de bénéficier des abattements pour durée de détention.

2. Vous exploitez en micro-BIC

   • Avec la réduction des taux d’abattement et des nouveaux seuils, la charge fiscale peut grimper.
   • Un passage au régime réel est souvent à envisager pour conserver ou améliorer votre rentabilité (option à formuler avant mai 2025 pour l’année en cours).

3. Vous dépassez les plafonds du micro-BIC

   • Vous serez automatiquement basculé(e) au régime réel. Veillez à bien anticiper la comptabilité (justificatifs, factures, etc.). Un accompagnement spécialisé est recommandé.

4. Frais d’adhésion OGA

   • La réduction d’impôt disparaît, mais vous gardez la possibilité de déduire à 100 % les frais de comptabilité.
   • Vérifiez si l’adhésion reste intéressante pour d’autres raisons (contrôle déclaratif, sécurisation, etc.).

Investir en LMNP en 2025 : toujours pertinent ?

Malgré ces réformes, la location meublée continue de séduire :

• Flexibilité du bail : choix entre 5 baux (longue durée, mobilité, étudiant, saisonnier, résidence secondaire), ce qui est plus souple qu’en location nue.
• Loyers plus élevés (jusqu’à +20 % vs. location vide) et garantie locative dans un marché sous tension.
• Amortissements : toujours l’un des rares leviers pour effacer (légalement) l’imposition sur les loyers.
• Secteurs spécifiques : les résidences gérées hors tourisme (EHPAD, étudiantes) conservent un avantage fiscal particulier (pas de réintégration des amortissements à la revente).
• Demande locative soutenue : mobilité professionnelle, rareté du logement dans certaines zones, croissance du nombre d’étudiants, vieillissement de la population (pour les résidences seniors).

Conclusion : Si la loi de finances 2025 corrige certaines « failles », le LMNP reste un dispositif très rentable, surtout au régime réel.

Questions fréquentes

1. La location nue n’est-elle pas plus intéressante avec ces réformes ?

   En général, non. Les baux vides restent moins flexibles, avec une durée de 3 ans et un dépôt de garantie moindre. Par ailleurs, la possibilité d’amortir le bien en LMNP permet dans la plupart des cas une meilleure rentabilité globale, malgré la réintégration des amortissements lors de la revente.

2. Que se passe-t-il si je loue en SCI ?

   Une SCI louant en meublé bascule souvent à l’IS, impliquant une double imposition (société + dividendes). De plus, la mécanique des plus-values est moins avantageuse : il n’y a pas d’abattements progressifs pour durée de détention et on calcule la plus-value sur la valeur nette comptable (très réduite par les amortissements). Enfin, récupérer la trésorerie en cours d’exploitation est plus complexe qu’en LMNP individuel.

3. Qu’en est-il des passoires énergétiques (DPE F ou G) ?

   • Depuis 2022, gel des loyers.
   • Depuis 2025, interdiction de mise en location des G (hors baux en cours).
   • Interdictions progressives pour F (2028) et E (2034).
     En location de courte durée, la loi Le Meur impose aussi des critères énergétiques (DPE D) d’ici 2034.

4. Faut-il stopper l’adhésion à un OGA ?

   La réduction d’impôt disparaît, mais vous pouvez encore déduire ces frais. Si l’OGA vous apporte un accompagnement sécurisant (contrôle de cohérence de la liasse fiscale), vous pouvez choisir de rester. Sans OGA, mieux vaut passer par un cabinet ou un outil spécialisé pour éviter tout redressement.

Points essentiels à retenir

• Le LMNP conserve ses piliers : amortissement, souplesse des baux, déduction des charges, loyers plus élevés, abattements pour la plus-value en détention longue.
• Réintégration des amortissements : effet à nuancer car seules les ventes à court ou moyen terme sont concernées. Sur le long terme, les abattements gomment une partie significative de la plus-value.
• Micro-BIC sous pression : attention aux nouveaux seuils et abattements (d’autant plus si vous louez en touristique). Le régime réel devient plus attractif.
• Travaux énergétiques : obligation de monter en gamme (DPE) pour rester sur le marché locatif. Les dépenses de rénovation peuvent toutefois être amorties au régime réel.
• EHPAD, résidences étudiantes, et autres résidences gérées : gros avantage fiscal, l’amortissement ne se réintègre pas.

En définitive, la location meublée non professionnelle reste une valeur sûre pour se constituer un patrimoine ou générer des revenus complémentaires. Les réformes de 2025 invitent simplement à affiner sa stratégie fiscale (régime réel vs. micro-BIC), à miser sur la qualité énergétique et éventuellement à se positionner sur des secteurs spécifiques (résidences étudiantes, seniors, etc.) pour profiter de dispositifs encore très avantageux.