Loi BouvardLoi Bouvard

Conseil en défiscalisation immobilière

Défiscalisation loi Bouvard

Investissements concernés par la loi Bouvard

La loi Bouvard concerne les acquisitions de biens immobiliers neufs ou en VEFA, dans une résidence dite de services telle que résidence étudiante, les résidences seniors ou les établissements pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2021.

Le principe de la loi Bouvard :

La loi de défiscalisation Bouvard appelée aussi amendement Bouvard est un amendement de la loi de finance 2009. L’amendement Bouvard a été présenté par Michel Bouvard dans l’amendement N°11.

Cette loi résulte d’une révision de la loi LMNP donnant droit aux mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel.

La révolution du dispositif de défiscalisation Bouvard réside dans l’application d’une réduction d’impôts et non plus d’un amortissement du bien comme dans le LMNP.

Pour bénéficier de la loi Bouvard, il suffit d’être contribuable domicilié en France : l’acquisition peut être faite par une personne physique, via une SARL de famille ou en indivision (dans les cas d’une indivision, la réduction d’impôt se fait au prorata des parts de chaque investisseur).

L’amendement Bouvard a été publié le 22 avril 2009 au journal officiel rendant ainsi effectif le dispositif de la loi Bouvard.

Textes règlementaires :
• Code Général des Impôts, Article 199 sexvicies
• Amendement Bouvard du 16 mars 2009

Le mécanisme de la loi Bouvard :

  • En 2020, la réduction d’impôts s’élève à 11 % du montant de l’acquisition. Cette réduction est répartie sur 9 ans, à raison d’1/9ème par an.
  • Si, dans une même année, la réduction obtenue est supérieure à l’impôt à régler, l’excédent est reportable sur les six années suivantes.
  • La réduction est imputable sur l’impôt de l’année d’achèvement des travaux quelque soit le mois de cet achèvement.
  • En plus de la réduction d’impôt, le contribuable peut récupérer la TVA de 20 % si la résidence est en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement).
  • Possibilité de cumuler avec d’autres dispositifs de défiscalisation.
  • Les résidences de tourisme, hôtelière et d’affaires n’entrent plus dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard depuis le 1er janvier 2017. Néanmoins, la loi de Finances prévoit une réduction d’impôt sur les travaux de rénovation énergétique, le ravalement ou l’adaptation des locaux aux personnes handicapées de 20 % des sommes engagées pour ces travaux, dans la limite de 22 000 €.

Exemple de défiscalisation loi Bouvard

Vous achetez un appartement pour 188.417 € (hors taxe hors mobilier mais avec les frais d’acquisition) dans une résidence pour personnes âgées.
Base de calcul de la défiscalisation = montant immobilier hors taxe hors mobilier + frais de notaire, Soit 153.514 € + 4.200 € = 157.714 €.
Montant de la défiscalisation 157.714 x 11 % = 17.348 €
Réduction d’impôt 1.927 € par an pendant 9 ans
Récupération de TVA de 31.403 €.

Les conditions de la loi Bouvard :

  • Obligation de confier la gestion du logement à un exploitant de résidences (gestionnaire) qui doit mettre en location meublée le bien durant un minimum de 9 ans. L’engagement de location devra prendre effet dans le mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
  • Le plafond d’investissement en loi Bouvard est fixé 300.000 € HT / an (plusieurs investissements possibles).
  • Les logements concernés par la loi Bouvard sont :
    – Les résidences universitaires avec services,
    – Les résidences de santé publique comme définie dans l’article L. 6111-2 du code de la santé publique,
    – Les résidences définies dans l’article  L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles,
    – Les logements destinés à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées (articles L. 444-1 à L. 444-9 du même code) géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale.
    – Les établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou adultes handicapées (code de l’action sociale et des familles (CASF), 6° et 7° du I de l’article L. 312-1).
    – Les établissements délivrant des soins de longue durée – et comportant un hébergement – à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie, dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien (code de la santé publique, 3° de l’article L. 6143-5).
    – Les résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » visé à l’article L. 7232-3 du code du travail.
    – L’ensemble de logements géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées (CASF, art. L. 444-1 à L. 444-9).
    – Les résidences avec services pour étudiants ;
  • Le bien doit être meublé avec un minimum de TROIS des quatre services suivants :
    – Petit-déjeuner,
    – Accueil,
    – Lingerie,
    – Entretien des parties communes.
  • Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Les conditions de mise en location :

En loi Bouvard, dans la mesure où la relation est gérée via un bail commercial, il n’existe ni plafonds de loyers ni plafonds de revenus pour les locataires.

Les conséquences pratiques de la loi Bouvard :

  • L’investisseur doit avoir le statut de Loueur en Meublé Non professionnel.
  • La mise en place du dispositif Bouvard permet finalement d’avoir le choix entre deux mécanismes d’impositions fiscales en loueur meublé non professionnel (LMNP) :
    – Le mécanisme de réduction d’impôt grâce à l’amendement Bouvard,
    – Le LMNP classique avec l’amortissement du prix du bien afin d’obtenir des revenus non fiscalisés.
  • Les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ou micro BIC si les recettes annuelles sont inférieures à 70 000 € hors taxe (recettes perçues). Dans ce dernier cas, l’administration fiscale pratiquera  un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes déclarées, au titre des charges occasionnées par l’activité.

Plafonnement de la loi Bouvard :

  • Le législateur a imposé un plafond d’investissement annuel fixé à 300.000 €, cependant l’amortissement LMNP reste possible sur toute la fraction au dessus de 300 000 €.
  • Il est, par ailleurs, possible de cumuler plusieurs opérations Bouvard la même année dans la limite de 300 000 € hors taxe, hors mobilier mais frais d’acquisition inclus.
  • Il est aussi possible de cumuler une opération Bouvard et une opération Pinel la même année.
  • Il est évidemment entendu qu’une fois ce plafond appliqué, le plafonnement global s’applique (calcul du plafonnement global des niches fiscales) à savoir le plafond de 10 000 € qui concerne les investissements engagés en 2020.

Extinction progressive de la loi Bouvard :

L’extinction de la loi Bouvard initialement prévue fin 2018 a été prolongée au 31 décembre 2021.

Notre avis sur la défiscalisation Bouvard

  • La loi Bouvard est assez incitative compte-tenu du niveau de défiscalisation proposé (11 %).
  • La loi Bouvard permet aussi de récupérer la TVA (20 % dans le cas d’une Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) sur le prix d’acquisition.
  • La loi Bouvard s’adresse à des investisseurs qui veulent avoir une délégation totale et sécurisée de leur investissement via un bail commercial.
  • La défiscalisation commence, à plein régime, dès l’année d’achèvement des travaux et n’a donc aucun caractère prorata temporis.
  • La loi Bouvard s’adresse à un large panel d’investisseurs qui veut à la fois réduire ses impôts, se constituer un patrimoine et préparer sa retraite.
  • Les contribuables acquittant quelques milliers d’impôt sur le revenu sont concernés par ce dispositif   (+/- 1.100 € par an pour un investissement à 100.000 € par exemple).
  • Ce type d’investissement « autorise » les accidents de parcours et des baisses de revenus qui auraient pour conséquence des baisses d’imposition pour l’investisseur : une économie d’impôt non consommée en année N est reportable jusqu’en année N+6.
  • L’investissement dans le cadre de la loi Bouvard reste avant tout un investissement immobilier ; au-delà du caractère incitatif de la loi, il convient de respecter les basiques de tout investissement immobilier comme par exemple la qualité de l’emplacement, le rapport qualité/prix, la rentabilité locative ET aussi (et surtout) la qualité et la fiabilité du gestionnaire et donc du bail commercial.

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