Loi Bouvard : Questions fréquentesLoi Bouvard : Questions fréquentes

Conseil en défiscalisation immobilière

Qu’est-ce-que la loi Bouvard et qui peut bénéficier d’une défiscalisation en loi Bouvard ?

Sont concernés, les contribuables dont le domicile fiscal est situé en France, faisant l’acquisition d’un logement neuf, d’un logement en l’état futur d’achèvement ou d’un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant été réhabilité ou faisant l’objet de travaux en vue d’une réhabilitation dans des établissements définis (étudiants, seniors et EHPAD), destiné à la location meublée non professionnelle, peuvent prétendre à la réduction d’impôt (CGI, article 199 sexvicies ; BOI-IR-RICI-220).

Il s’agit d’une incitation fiscale octroyée en contrepartie de l’acquisition d’un bien immobilier neuf ou en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) d’une résidence dite de services, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2021. Elle se concrétise par une réduction d’impôts.

Quel est le taux de la réduction d’impôt en 2020 ?

11 % du montant d’acquisition. La réduction d’impôt est lissée sur 9 ans de manière linéaire. Le montant des acquisitions ne peut excéder 300 000 €. Plusieurs opérations peuvent être réalisées dans la limite du plafond précisé.

Comment se calcul la défiscalisation loi Bouvard en 2020 ?

La réduction d’impôt est calculée à partir du prix d’acquisition ou de revient du ou des logements retenus dans la limite globale de 300 000 € hors taxe et hors mobilier (l’investisseur récupère la T.V.A grevant le prix d’achat), au titre d’une même année d’imposition. Le prix de revient d’un logement neuf ou en l’état d’achèvement est égal au prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition, honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits d’enregistrement ou taxe de publicité foncière. Pour les logements acquis en vue de leur réhabilitation, le prix de revient correspond au prix d’acquisition et frais d’acquisition majoré du montant des travaux de réhabilitation.

La réduction d’impôt s’impute sur le montant de l’impôt à payer.

L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 11 % du prix de revient tel que décrit précédemment du bien immobilier, répartie sur 9 ans (1/9ème par an sur 9 ans). Par exemple, vous achetez un appartement de 280.000 euros hors taxe hors mobilier, dans une résidence pour personnes âgées :
Montant de la défiscalisation = 280.000 euros X 11 % = 30 800 euros
Réduction d’impôt = 30.800 / 9 = 3.422 euros par an pendant 9 ans
Récupération de la TVA = 46.667 euros

Quelle est la différence entre la loi Bouvard et la loi Pinel ?

La loi Bouvard est similaire à la loi « Pinel », dans le sens où il s’agit d’un investissement immobilier locatif avec un engagement de location de 9 ans. Là s’arrête la similitude. Lorsqu’on évoque la loi Censi-Bouvard, nous faisons référence à un investissement réalisé dans une résidence avec services. Plusieurs conséquences en découlent.

La relation entre le propriétaire (le bailleur) et le gestionnaire (le preneur à bail) est régie par un bail commercial. L’engagement de location est donné pour une durée minimale de 9 ans à l’exploitant de la résidence.

Le gestionnaire de l’établissement est aussi le locataire (C’est donc à lui que revient la charge de remplir la résidence).

L’investisseur récupère le montant de la TVA (c’est-à-dire 20 % du montant du bien)

La loi Bouvard n’impose pas de plafonds de loyers ou de ressources des locataires comme pour le dispositif Pinel.

Quels sont les logements concernés par la loi Bouvard ?

Les logements doivent être situés dans l’une des structures suivantes :

  • Établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou adultes handicapées (code de l’action sociale etdes familles (CASF), 6° et 7° du I de l’article L. 312 1) ;
  • Établissement délivrant des soins de longue durée – et comportant un hébergement – à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie, dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien (code de la santé publique, 3°de l’article L. 6143-5) ;
  • Résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » visé à l’article L. 7232-3 du code du travail ;
  • Ensemble de logements gérés par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées (CASF, art. L. 444-1 à L. 444-9) ;
  • Résidence avec services pour étudiants.

Les logements concernés par la loi Bouvard sont les établissements dédiés à l’accueil des personnes âgées ou handicapées (EHPAD), les établissements destinés aux seniors, les résidences avec services pour étudiants.

Quelles sont les zones concernées pour un investissement en loi Bouvard ?

La Loi Bouvard est valide sur l’ensemble de la France.

Quand débute la défiscalisation Bouvard ? Quelle est la limite de la mise en location d’un logement pour en profiter ?

La défiscalisation en loi Bouvard débute soit l’année d’achèvement des travaux (pour les logements de plus de 15 ans qui font l’objet de travaux de réhabilitation), soit l’année d’achèvement du logement (ou de celle de son acquisition si elle est postérieure). Le logement doit être donné en location dans un délai d’un mois à compter de son achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure, pour une durée minimale de neuf ans.

Avant les 9 ans d’engagement de location, et après les 9 ans, que se passe-t-il ?

En cas de revente anticipée (avant les 9 ans), pour un motif non légitime (donc autre que licenciement pour motif économique, décès, invalidité seconde et troisième catégorie…), le contribuable devra restituer l’ensemble des réductions d’impôt dont il aura profité grâce à son opération.

A la fin de la durée du bail de neuf ans, le propriétaire peut revendre le logement s’il le souhaite (dans la mesure où aucun déficit foncier n’aura été imputé sur ses revenus au cours des trois derniers exercices), ou le conserver.

Que faire pour bénéficier du dispositif Bouvard ? Quelles démarches effectuer ?

Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, les revenus tirés de la location meublée du logement concerné doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pendant toute la durée de l’engagement de location, c’est-à-dire, 9 ans.

Il convient par ailleurs de déclarer le montant de montant de l’investissement Censi Bouvard sur une 2042C ou bien via la plateforme impot.gouv.fr en mentionnant un investissement locatif
L’intervention d’un cabinet d’expertise comptable est incontournable pour l’établissement des états fiscaux et comptables. Dans la mesure où vous adhérez à un centre de gestion agréée, l’investisseur peut sous certaines conditions profiter d’une réduction d’impôt sur les « frais comptables » égale aux deux-tiers des frais engagés, dans la limite de 915 € TTC. En déclarant ses impôts, il est fortement conseillé de faire appel aux services d’un expert-comptable ; il est à noter que cette solution est presque systématiquement proposée aux investisseurs par les opérateurs.

Que se passe-t-il si le locataire donne son congé ? Si l’exploitant rompt son engagement de location ?

Dans le cadre du bail commercial, votre locataire est l’exploitant de la résidence, et non pas la personne qui occupe physiquement l’appartement. Le gestionnaire a pour vocation à rester. L’administration de la résidence est son fonds de commerce. Le locataire donne son congé, l’exploitant à la responsabilité de trouver un nouveau locataire. Ce renouvellement peut presque avoir lieu chaque jour dans certains cas (résidence d’affaires ou de tourisme où les locataires restent très peu de temps).

En cas de rupture de l’engagement de location de la part de l’exploitant (liquidation judiciaire, résiliation ou cession du bail par l’exploitant), l’investisseur dispose d’un délai d’un an pour trouver un nouvel exploitant ou se regrouper en association pour changer d’exploitant ou passer en autogestion.

Est-il possible d’effectuer un second investissement locatif en loi Bouvard et avec d’autres lois ?

Dans le cadre de la loi Censi Bouvard, il est tout à fait permis de faire l’acquisition de plusieurs logements dans des résidences pour étudiants, pour personnes âgées ou de tourisme dans la limite de 300.000 € hors taxe et par an. Il est également possible de cumuler la réduction d’impôt Censi Bouvard avec d’autres systèmes de défiscalisation (Girardin, Malraux, Pinel etc.).

La loi Censi Bouvard est aussi soumise au plafonnement global des niches fiscales. Un plafond de 10 000 €/ an est accordé pour ce type de défiscalisation.

Ainsi, un couple marié avec deux enfants bénéficie en 2020 de trois sources de défiscalisation : un employé à domicile : dépense annuelle 8 000 €, défiscalisation annuelle 4 000 €, un FCPI : investissement annuel 5000 €, défiscalisation annuelle 900 €, un investissement en loi Censi Bouvard : investissement 250 000 €, défiscalisation annuelle 3 055 €.
Le cumul des 3 sources de défiscalisation rentre bien dans le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 € (4000 € + 900 € + 3 055 € = 7 955 €).

La loi Bouvard présente-t-elle un caractère rétroactif ?

Une fois qu’un investisseur est engagé dans La loi Bouvard, les choses sont figées : le taux, l’engagement de location….
Si jamais la loi Censi Bouvard devait être remise en cause de quelque façon que ce soit (suppression, révision à la hausse ou à la baisse du taux), ceci n’impacterait pas un investissement en cours. Cela a d’ailleurs déjà été le cas par le passé.

Que se passe-t-il en cas d’excédent de défiscalisation ?

Si, au cours d’une même année, la réduction d’impôts obtenue est supérieure à l’impôt à réglé, l’excédent n’est pas reportable et est donc perdu.
Par exemple, M. Dupont doit payer 3 500 € d’impôts par an. Il a fait un investissement en loi Pinel pour 300 000 € lui donnant un avantage fiscal de 3 666 € par an. Son impôt sera au final nul mais il n’aura pas bénéficié à plein de sa défiscalisation.

Un autre exemple plus favorable dès lors que l’investisseur mêle réductions d’impôt et crédit d’impôt. M. Dupont doit payer 7 000 € d’impôts par an. Il a fait un investissement en loi Pinel pour 300 000 € lui donnant un avantage fiscal de 3 666 € par an. Il a par ailleurs un employé à domicile lui faisant bénéficier d’une défiscalisation annuelle supplémentaire de 5 000 € par an. Son impôt sera au final nul et il aura un crédit d’impôt de 1 666 €.

Comment est gérée la TVA en cas de revente du bien immobilier meublé ?

En cas de cession d’un bien meublé dont les revenus sont assujettis à TVA avant l’expiration du délai de 20 ans, la TVA récupérée lors de l’achat doit être restituée prorata temporis.

Il existe une exception : la revente du bien à un investisseur qui poursuit l’activité dans les mêmes conditions, permet au vendeur de ne pas avoir à rembourser la TVA récupérée. Il s’agit d’une transmission universelle de propriété avec continuité d’activité.

Cette solution est applicable lorsque la cession concerne un ou plusieurs lots si l’acquéreur respecte les conditions suivantes :

  • Le lot en question est inscrit à l’actif immobilisé d’une entreprise, autrement dit, si le repreneur amortit son acquisition ;
  • L’activité de location reste soumise à la TVA (maintien de la location avec services) ;
  • Le bail en cours est repris ou renégocié.

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