Simulation de défiscalisation Bouvard 2020

Cette simulation de défiscalisation Bouvard, basée sur un cas fictif, est assez représentative de ce que l’on peut obtenir actuellement en investissant sous le dispositif Censi-Bouvard.

Simulation défiscalisation loi Bouvard

La loi Censi-Bouvard en vigueur depuis 2009 est une loi qui permet de défiscaliser ses revenus dans le cadre d’une location meublée non professionnelle. La loi Bouvard présente un certain nombre d’avantages et de points de vigilance à prendre en compte.

Les avantages de la loi Bouvard :

  • La location meublée présente déjà l’avantage d’exonérer presque complètement le propriétaire investisseur d’une implication dans le dossier de location. L’ensemble des contraintes (recherche de locataires, gestion au quotidien) est assuré par le gestionnaire. Une des problématiques importantes est donc de trouver quel que soit le secteur d’activité retenu (étudiant, affaire, senior, tourisme, 4ème âge) le bon gestionnaire.
  • La loi Censi-Bouvard permet une défiscalisation d’un montant total de 11% de l’investissement hors taxe étalé sur 9 ans. C’est certes moins important que ce qui était proposé aux débuts de la loi Censi-Bouvard (25%), mais cela reste néanmoins un montant conséquent, d’autant plus que l’investisseur n’a pas à supporter le montant de la TVA (20% dans la plupart des cas, dans le cadre d’un achat immobilier « classique » dans le neuf). Cela allège fortement la facture immobilière.
  • Contrairement aux lois de défiscalisation dans la location nue (Pinel, Pinel outre-mer, Malraux, Denormandie) il n’existe que peu de contraintes. Aucune contrainte de zonage, pas de plafonnement de loyers ou de sélection de locataires selon des revenus.

Toutefois la loi Censi-Bouvard peut présenter un certain nombre de points de vigilance qu’il faut savoir appréhender voire anticiper.

Les points de vigilance de la loi Bouvard :

  • Les rentabilités sur ce type d’investissement sont souvent de l’ordre de 4% net, tandis que les taux d’emprunt sont eux actuellement plutôt aux alentours de 1,50 %. L’effet pervers est que l’opération est fortement rentable et que presque dès le début de l’investissement les recettes (les loyers versés par le gestionnaire) sont supérieures aux charges (principalement les intérêts d’emprunt), créant ainsi un revenu positif qui est lui-même imposé.
  • Pour éviter cet effet contre-productif, il est donc conseillé de ne garder ce type d’investissement que le temps de la défiscalisation afin d’éviter de voir ses revenus locatifs imposés.

La simulation de défiscalisation Bouvard :

D’une manière générale, on le constate aisément à travers la simulation, une défiscalisation en loi Bouvard est assez consommatrice en épargne pure.

Simulation de défiscalisation BouvardEn prenant une durée de simulation sur 10 ans et une durée d’emprunt sur 20 ans à 1,50 % [1], l’effort d’épargne net mensuel moyen est de 342 € (on y inclut bien entendu tous les emplois et ressources de l’opération).

Au terme de l’opération, l’acquisition de votre bien immobilier a été financée à près de 70 % par l’économie d’impôts et le locataire. L’économie d’impôt étant finalement pratiquement nulle puisqu’elle est « rattrapée » par l’impôt dû sur les revenus (BIC).

Comme sur toutes les simulations présentées, l’effort d’épargne est ajustable selon 2 critères :

  • La durée de l’emprunt : plus la durée de l’emprunt est courte plus l’effort d’épargne est élevé ; la contrepartie (positive) est que le coût financier de l’opération est moins élevé et que le capital restant dû au moment d’une éventuelle revente devient plus faible (limitant ainsi le risque déflationniste). Le fait d’emprunter sur une durée courte (au regard d’un investissement immobilier) n’est cependant pas un critère majeur de décision en loi Censi-Bouvard, dans la mesure où la durée de défiscalisation est relativement longue (9 ans) et que par essence ce type d’investissement s’envisage généralement sur le long terme.
  • La durée de la simulation : en allongeant cette durée on rajoute forcément des années sans défiscalisation et on fait augmenter l’effort d’épargne mensuel moyen (dans le cadre de la loi Censi-Bouvard).

Pour conclure la loi Bouvard reste intéressante, mais il convient de valider certains points :

  • L’avantage de la loi Censi-Bouvard par rapport à d’autres lois comme Pinel, permet, si jamais durant une année l’économie d’impôts est supérieure à l’impôt payé, d’imputer le solde sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes, jusqu’à la sixième année inclusivement.
  • Une simulation financière reste théorique ; derrière se cache un bien immobilier et un gestionnaire qu’il convient de sélectionner de manière rigoureuse. Il faut donc s’assurer du marché, de la qualité du gestionnaire choisi et de l’emplacement,
  • Enfin, compte tenu des caractéristiques du moment (bonne rentabilité, taux bancaires historiquement bas), il n’est pas impensable d’envisager cet investissement que sur du court terme (une dizaine d’année).

Pour plus de détails voici le bilan patrimonial de l’opération sous le régime Bouvard : 

Bilan patrimonial de la simulation Bouvard :

EmploisRessources
Apports
total apports et versements sur adossement
0 €Valeur au terme
montant de l’investissement revalorisé hors frais d’acquisition
200 691 €
Charges d’exploitation
taxe foncière, frais de gestion et assurance, charges non récupérables sur le locataire.
8 925 €Revenus locatifs et primes
total des loyers
80 350 €
Charges financières
Intérêts d’emprunts, Assurance Décès Invalidité et frais de dossiers.
23 292 €Economie fiscale et sociale
compris économies impôts générées par des déficits fonciers année N et imputés année N +1
3 229 €
Impôts payés
(Compris sur coût impôts générés par des revenus année N et payés année N +1).
2 300 €  
Remboursement capital
montant des emprunts
200 000 €  
Gain net (ressources-emplois) : 52 053 €

Demandez une simulation loi Bouvard 2020

[1] Pour présenter cette simulation de défiscalisation Bouvard, nous avons appliqué les critères suivants :

M et Mme DUPONT : revenus 100 000 € net/an, tranche marginale d’imposition : 30 %
Montant de l’investissement : 200 000 € Hors Taxes (frais de notaire et de garantie inclus)
Surface prise en compte pour la défiscalisation : pas d’incidence sur les calculs.
Rentabilité locative : 4 %
Durée de la simulation : 10 ans
Durée de l’emprunt : 20 ans
Taux de l’emprunt : 1,50 % hors assurances
Charges locatives (agence + assurances loyers impayés) : sans objet / pris en charge par le gestionnaire
Charges de copropriété (à la charge du propriétaire) : prises en charge généralement par le propriétaire. Toutefois, il est à noter que dans un investissement en Ehpad, le gestionnaire supporte très souvent ces charges.
Taxe foncière : un mois de loyer.
Revalorisation annuelle : 1 %.
Taux de défiscalisation : 11 %.

NB : la TVA étant récupérée, elle n’est jamais prise en compte dans cette simulation.

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