Simulation de défiscalisation Bouvard 2019

Cette simulation, basée sur un cas fictif, est assez représentative de ce que l’on peut obtenir actuellement en investissant sous le dispositif Bouvard

La loi Bouvard en vigueur depuis 2009 est une loi qui permet de défiscaliser ses revenus dans le cadre d’une location meublée non professionnelle.

La loi Bouvard présente un certain nombre d’avantages :

  • La location meublée présente déjà l’avantage d’exonérer presque complètement le propriétaire investisseur d’une implication dans le dossier de location. L’ensemble des contraintes (recherche de locataires, gestion au quotidien) est assuré par le gestionnaire. Une des problématiques importantes est donc de trouver quel que soit le secteur d’activité retenu (étudiant, affaire, senior, tourisme, 4ème âge) le bon gestionnaire.
  • La loi Bouvard permet une défiscalisation d’un montant total de 11% de l’investissement étalé sur 9 ans. C’est certes moins important que ce qui était proposé aux débuts de la loi Bouvard (25%), mais cela reste néanmoins un montant conséquent … d’autant plus que l’investisseur n’a pas à supporter le montant de la TVA (20% dans la plupart des cas, dans le cadre d’un achat immobilier « classique » dans le neuf). Cela allège fortement la facture immobilière.
  • Contrairement aux lois de défiscalisation dans la location nue (Duflot, Scellier, Robien) il n’existe que peu de contraintes. Aucune contrainte de zonage, pas de plafonnement de loyers ou de sélection de locataires selon des revenus.

Toutefois la loi Bouvard peut présenter un certain nombre de points à améliorer qu’il faut savoir appréhender voire anticiper :

  • Les rentabilités sur ce type d’investissement sont souvent de l’ordre de 4% net, tandis que les taux d’emprunt sont eux actuellement plutôt en dessous de 3%. L’effet pervers est que l’opération est tellement rentable que presque dès le début de l’investissement les recettes (les loyers versés par le gestionnaire) sont supérieures aux charges (principalement les intérêts d’emprunt), créant ainsi un revenu positif … qui est lui-même imposé.
  • Pour éviter cet effet contre-productif, il est donc conseillé de ne garder ce type d’investissement que le temps de la défiscalisation afin d’éviter de voir ses revenus locatifs imposés.

Conseils Loi Bouvard

Simulation de défiscalisation Bouvard 2017D’une manière générale, on le constate aisément à travers la simulation, une défiscalisation en loi Bouvard est assez consommatrice en épargne pure. En prenant une durée de simulation sur 25 ans et une durée d’emprunt sur 20 ans à 3,30% [1], l’effort d’épargne net mensuel moyen est de 379 € (on y inclut bien entendu tous les emplois et ressources de l’opération) .

Au terme de l’opération, l’acquisition de votre bien immobilier a été financée à plus de 66 % par l’économie d’impôts et le locataire … L’économie d’impôt étant finalement nulle puisqu’elle est « rattrapée » par l’impôt dû sur les revenus (BIC).

Comme sur toutes les simulations déjà présentées, l’effort d’épargne est ajustable selon 2 critères :

  • La durée de l’emprunt : Plus la durée de l’emprunt est courte plus l’effort d’épargne est élevé ; la contrepartie (positive) est que le coût financier de l’opération est moins élevé et que le capital restant dû au moment d’une éventuelle revente devient plus faible (limitant ainsi le risque déflationniste). Le fait d’emprunter sur une durée courte (au regard d’un investissement immobilier) n’est cependant pas un critère majeur de décision en loi Bouvard, dans la mesure où la durée de défiscalisation est relativement longue (9 ans) et que par essence ce type d’investissement s’envisage généralement sur le long terme.
  • La durée de la simulation : en allongeant cette durée on rajoute forcément des années sans défiscalisation et on fait augmenter l’effort d’épargne mensuel moyen (dans le cadre de la loi Censi Bouvard). C’est le cas sur cette simulation, et ce, contrairement aux simulations Pinel, Pinel Outre-Mer ou Girardin, nous avons volontairement pris une durée de simulation de 25 ans, pour 2 raisons :
    – Ce type d’investissement s’envisage plutôt sur le long terme ;
    – Pour pouvoir comparer sur des bases équivalentes cette simulation avec une simulation LMNP classique.

Pour conclure la loi Bouvard reste intéressante, mais il convient de valider certains points :

  • La loi Bouvard, en termes de reports d’impôt, ne change pas. Si jamais durant une année, l’économie d’impôts et supérieure à l’impôt payé, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes, jusqu’à la sixième année inclusivement.
  • Une simulation financière reste théorique ; derrière se cache un bien immobilier et un gestionnaire qu’il convient de sélectionner de manière rigoureuse. Il faut donc s’assurer du marché, de la qualité du gestionnaire choisi et de l’emplacement,
  • Enfin, compte tenu des caractéristiques du moment (bonne rentabilité, taux bancaires peu élevés), il n’est pas impensable d’envisager cet investissement que sur du court terme (une dizaine d’année).

Nos produits Loi Bouvard

Pour plus de détails voici le bilan patrimonial de l’opération sous le régime Bouvard : 

EmploisRessources
Apports
total apports et versements sur adossement
0 €Valeur au terme
montant de l’investissement revalorisé hors frais d’acquisition
246 329 €
Charges d’exploitation
taxe foncière, frais de gestion et assurance, charges non récupérables sur le locataire.
16 726 €Revenus locatifs et primes
total des loyers
218 612 €
Charges financières
Intérêts d’emprunts, Assurance Décès Invalidité et frais de dossiers.
85 473 €Economie fiscale et sociale
compris économies impôts générées par des déficits fonciers année N et imputés année N +1
0 €
Impôts payés
(Compris sur coût impôts générés par des revenus année N et payés année N +1).
30 278 €dont économie de charges sociales-17 734 €
Remboursement capital
montant des emprunts
200 000 €
Gain net (ressources-emplois) : 132 464 €

Demandez une simulation loi Bouvard 2019

[1] Pour présenter cette simulation de défiscalisation Bouvard  2019, nous avons appliqué les critères suivants :
Montant de l’investissement : 200 000 € Hors Taxes (frais de notaire et de garantie inclus)
Surface prise en compte pour la défiscalisation :  pas d’incidence sur les calculs.
Rentabilité locative : 4 %
Durée de la simulation : 25 ans
Durée de l’emprunt : 20 ans
Taux de l’emprunt : 3,30 % hors assurances
Charges locatives (agence + assurances loyers impayés) : sans objet / pris en charge par le gestionnaire
Charges de copropriété (à la charge du propriétaire) : prises en charge généralement par le propriétaire. Toutefois, il est à noter que dans un investissement en Ehpad, le gestionnaire supporte très souvent ces charges.
Taxe foncière : un mois de loyer.
Revalorisation annuelle : 1 %.
Taux de défiscalisation : 11 %.
Durée d’amortissement de l’immobilier (hors terrain) : 30 ans.

NB : la TVA étant récupérée, elle n’est jamais prise en compte dans cette simulation.