Loi Pinel Outre-Mer : Questions fréquentesLoi Pinel Outre-Mer : Questions fréquentes

Conseil en défiscalisation immobilière

Qu’est-ce-que la loi Pinel Outre-Mer ?

La loi Pinel Outre-Mer est une loi de défiscalisation immobilière permettant d’obtenir une réduction d’impôts lors de l’acquisition d’un logement neuf (ou en état futur d’achèvement, ou réhabilités sous certaines conditions très strictes) en Outre-Mer. Le logement doit être mis en location pour une durée minimum de six ou neuf ans. Le dispositif Pinel Outre-Mer, en vigueur depuis le 1er janvier 2015, donne la possibilité à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôts de 23, 29 ou 32 % du prix de revient étalée sur 6, 9 ou 12 ans. En outre-mer, il est souvent possible d’allier création de patrimoine, fortes rentabilités et optimiser son investissement en fin de défiscalisation en bénéficiant du statut LMNP.

Quel est le taux de la réduction d’impôt en 2020 et après ?

La réduction d’impôt accordée par le dispositif Pinel Outre-Mer est de 23, 29 ou 32 %, selon l’engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans minimum, ce qui est pratiquement le double de la réduction en Pinel classique métropole.

Qui peut bénéficier d’une défiscalisation en loi Pinel Outre-Mer ?

Toutes les personnes physiques domiciliées en France qui font l’acquisition d’un bien immobilier depuis le 1er janvier 2015, peuvent bénéficier du dispositif Pinel Outre-Mer.

Le contribuable d’une Société Civile Immobilière (SCI) peut également bénéficier d’une réduction uniquement si la SCI n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés. Il est tout aussi possible d’acquérir en indivision. Chaque indivisaire bénéficiera de la défiscalisation à proportion de son investissement.

Ce dispositif ne s’applique qu’aux logements neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA).

Comment se calcule la défiscalisation en loi Pinel Outre-Mer en 2020 ?

La réduction s’applique sur le montant de l’imposition selon le prix de l’acquisition (frais de Notaire inclus). L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 23, 29 ou 32 % du prix de revient du bien immobilier, répartie sur six, neuf ou douze ans.

Par exemple, pour un investissement de 200 000€ (frais de notaire inclus), l’acquéreur défiscalisera 23 % de ce montant, pendant 6 ans (possibilité de proroger 3 ans à 2% par an et 3 ans encore à 1% par an), ou 29% de ce montant sur 9 ans (possibilité de proroger 3 ans à 1% par an).

Donc sur 6 ans 200 000 € x 23 % = 46 000 €, soit 46 000 € sur 6 ans = 7 666 €/an pendant 6 ans (prorogeable 3 ans à hauteur de 4 000 €/an puis encore 3 ans à hauteur de 2 000 €/an). Ou, sur 9 ans 200 000 € x 29 % = 58 000 €, soit 58 000 € sur 9 ans = 6.444 €/an pendant 9 ans (prorogeable 3 ans à hauteur de 2 000 €/an).

Peut-on louer son logement à un membre de sa famille et toujours bénéficier de la défiscalisation en loi Pinel Outre-Mer ?

Oui, en loi Pinel Outre-Mer, il est possible de louer son bien immobilier à un ascendant ou descendant et de bénéficier de la défiscalisation sur la durée de cette location. Le loyer doit respecter les plafonds en vigueur (idem pour les plafonds de ressources), ou le montant du marché s’il est inférieur.

Quelles sont les zones concernées pour un investissement en loi Pinel Outre-Mer ?

L’ensemble des territoires ultra-marins. Pour le calcul des plafonds de loyers et des plafonds de revenus en loi Pinel Outre-Mer, deux zones coexistent. D’un côté l’ensemble des DOM (Martinique, Guadeloupe, Réunion, Mayotte, Guyane) auxquels viennent s’ajouter Saint-Martin et Saint-Barthélemy, de l’autre le reste des territoires ultra-marins (Polynésie Française, Nouvelle-Calédonie, Saint-Pierre et Miquelon, Wallis et Futuna).

Quand débute la défiscalisation Pinel Outre-Mer ? Quelle est la limite de la mise en location d’un logement pour en profiter ?

L’avantage fiscal est accordé sur l’impôt dû au titre de l’année d’achèvement ou d’acquisition (si elle vient après) du bien immobilier. Depuis la mise en place du prélèvement à la source, le montant de la réduction est versé en deux fois : 60% en janvier et 40% au mois d’août.

L’investisseur doit mettre son bien en location dans la limite des douze mois suivants l’achèvement du programme ou suivants son acquisition si celle-ci est postérieure. Au-delà de cette limite, il ne peut plus profiter de la défiscalisation.

Avant les 6, 9 ou 12 ans d’engagement de location, et après cet engagement, que se passe-t-il ?

En cas de revente anticipée (avant les 6, 9 ou 12 ans), l’avantage fiscal dont l’investisseur bénéficie est annulé. Il doit donc réintégrer la réduction d’impôt perçue les années précédentes dans son revenu foncier de l’année en cours.

Au bout de l’engagement de location, l’investisseur peut choisir de revendre ou de garder mais sans aucun avantage fiscal. Il est donc judicieux à ce stade de prendre conseil et étudier les meilleures opportunités afin d’optimiser l’investissement.

Que faire pour bénéficier du dispositif Pinel Outre-Mer ? Quelles sont les démarches à effectuer ?

En déclarant ses impôts, l’investisseur doit remplir les formulaires 2044-EB et 2044 et les joindre à sa déclaration de revenus. Ces formulaires disponibles désormais directement lors de la télédéclaration prouvent à l’Administration Fiscale l’acquisition d’un bien en Loi Pinel Outre-Mer. Ils sont relativement simples et rapides à remplir, dès lors qu’on a les bonnes informations. En plus de ces documents officiels, il convient entre autres de mettre à disposition certaines pièces telles que, le titre de propriété, le bail de location etc.

Que se passe-t-il si le locataire donne son congé ?

L’investisseur doit trouver un nouveau locataire dans les meilleurs délais. Toutefois, s’il peut prouver qu’il est en recherche de locataire effective, il pourra bénéficier d’une période de vacance accordée par l’Administration Fiscale.

Est-il possible d’effectuer un second investissement locatif en loi Pinel Outre-Mer ?

La loi Pinel Outre-Mer prévoit que l’on peut investir dans 2 logements par an dans la limite de 300.000 € au total. La réduction d’impôt Pinel Outre-Mer est par ailleurs cumulable avec d’autres investissements locatifs bénéficiant eux aussi d’avantages fiscaux.

Par ailleurs, le dispositif Pinel Outre-Mer est soumis au plafonnement global des niches fiscales. Un plafond de 18 000 €/ an est accordé pour ce type de défiscalisation.

Ainsi, pour un couple marié avec 2 enfants qui bénéficierait en 2020 de trois sources de défiscalisation, à savoir un employé à domicile (dépense annuelle 12 000 €, défiscalisation annuelle 6 000 €), un FCPI (investissement annuel 5000 €, défiscalisation annuelle 900 €) et un investissement Pinel Outre-Mer (investissement 200 000 €, défiscalisation annuelle 7 333 €) : les 2 premières sources de défiscalisation rentrent bien dans le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 € (6000 € + 900 € = 6 900 €) et le cumul des 3 sources de défiscalisation entre aussi dans le plafonnement global des niches fiscales à 18 000 € incluant l’investissement Outre-Mer (6000 € + 900 € + 7 333 € = 14 233 €).

Le dispositif Pinel Outre-Mer présente-t-il un caractère rétroactif ?

Une fois qu’un investisseur est engagé dans La loi Pinel Outre-Mer, les choses sont figées : le taux, l’engagement de location… Si jamais la loi Pinel Outre-Mer devait être remise en cause de quelque façon que ce soit (suppression, révision à la hausse ou à la baisse du taux), ceci n’impacterait pas un investissement en cours. Deux éléments sont révisés pendant la période de location : le plafonnement des loyers et le plafonnement des revenus des locataires. Ainsi à chaque changement de locataire il convient de se référer aux plafonnements de l’année en cours.

Que ce passe-t-il si le locataire ne respecte plus les conditions de ressources au cours de la location ?

Absolument rien. Seul le respect des plafonds au moment de la mise en place de la location est pris en compte par l’administration fiscale.

Qu’en est-il du zonage fiscal pour le dispositif Pinel outre-mer ?

L’Administration Fiscale a pris le parti de découper les territoires d’outre-mer en deux zones distinctes avec des plafonds qui sont notamment fonction du niveau de vie et de ressources de ces zones. Bien évidemment le zonage est imparfait car à l’intérieur de chaque zone les situations peuvent être très différentes (la pression locative est par exemple très différente entre le Réunion et la Guyane). Il convient toutefois de respecter les plafonds de votre zone d’investissement.

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