Simulation de défiscalisation Pinel Outre-Mer 2020

Cette simulation de défiscalisation Pinel Outre-Mer est basée sur un cas fictif, elle est tout à fait représentative de ce que l’on peut obtenir actuellement en investissant sous le dispositif Pinel Outre-Mer.

Simulation défiscalisation loi Pinel Outre-Mer

La loi Pinel Outre-Mer présente de nombreux avantages, mais aussi certains inconvénients. Une fois n’est pas coutume commençons par les inconvénients :

Les inconvénients de la loi Pinel outre-mer :

Une Simulation en loi Pinel Outre-Mer peut voir sa rentabilité légèrement atténuée ; en effet, les plafonds de loyers sont parfois moins élevés que les loyers de marché et peuvent se situer, selon les emplacements, en dessous de ceux-ci (cf. critères appliqués pour la simulation [1]). Cependant, le propos peut être modéré selon les points suivants :

  • Les loyers de marché étant très variables d’un territoire à un autre, la loi Pinel Outre-Mer ne sera contraignante que sur les marchés à forte rentabilité (> 4,5% environ).
  • Les taux bancaires sont historiquement bas.

On le voit, ces inconvénients sont relatifs et la loi Pinel Outre-Mer présente aussi des avantages indéniables :

Les avantages de la loi Pinel outre-mer :

La loi Pinel Outre-Mer est particulièrement incitative avec une défiscalisation pouvant atteindre jusqu’à 32 % du coût d’acquisition du logement. Le calcul de réduction d’impôt loi Pinel Outre-Mer est assez simple ; le taux de défiscalisation est de 23 %, 29 % ou 32 % et s’applique sur le prix de revient du bien immobilier « acte en mains » (soit le prix d’achat frais de notaire inclus). La réduction d’impôts s’étale sur 6, 9 ou 12 ans selon l’engagement location.

Contrairement à l’ancienne loi Girardin, en loi Pinel Outre-Mer la notion de date de Permis de Construire importe peu et même les permis de construire 2020 sont éligibles à cette loi.

La simulation de défiscalisation Pinel Outre-Mer :

D’une manière générale, on le constate aisément à travers la simulation (exemple pour un bien en Guyane), une défiscalisation en Pinel Outre-Mer est peu consommatrice en épargne pure.

Simulation de défiscalisation Pinel Outre-Mer

En prenant une durée de simulation sur 10 ans, pour un engagement locatif de 9 ans et une durée d’emprunt sur 20 ans à 1,50 %, l’effort d’épargne net mensuel moyen est de 124 € (on y inclut bien entendu tous les emplois et ressources).

Au terme de l’opération, l’acquisition de votre bien immobilier a été financée à près de 90 % par l’économie d’impôts et le locataire.

Il est bien évident que cet effort d’épargne est ajustable selon 2 critères :

  • La durée de l’emprunt : mécaniquement plus la durée de l’emprunt sera courte plus l’effort d’épargne sera élevé ; la contrepartie (positive) est que le coût financier de l’opération sera moins élevé et que le capital restant dû au moment d’une éventuelle revente sera plus faible (limitant ainsi le risque déflationniste). Ce point-là est moins critique en loi Pinel Outre-Mer qu’en loi Girardin, dans la mesure où la durée de défiscalisation choisie est plus longue.
  • La durée de la simulation : en allongeant cette durée on rajoute forcément des années sans défiscalisation et on fait augmenter l’effort d’épargne mensuel moyen.

En conclusion de cette simulation, la loi Pinel Outre-Mer est bien sûr très intéressante, mais attention cependant à valider certains points :

La loi Pinel Outre-Mer permet une défiscalisation plus importante que la loi Pinel. Elle ne s’adresse généralement qu’aux investisseurs payant régulièrement plus de 5000 € d’impôts annuels.

La loi Pinel Outre-Mer ne permet pas de reports d’économie d’impôts. La défiscalisation non utilisée est perdue.

Une simulation est théorique ; derrière se cache un bien immobilier qu’il convient de sélectionner de manière rigoureuse. Il est important de prendre en compte des critères essentiels, comme l’emplacement, le loyer à percevoir, le marché économique et immobilier, et le risque de voir sa rentabilité altérée par la loi Pinel Outre-Mer du fait des plafonds de loyer.

Cette notion n’apparaît pas dans la simulation mais des plafonds de revenus des locataires existent au sein de ce dispositif ; ils peuvent être selon les zones et le marché plus ou moins contraignants. La loi Pinel a revalorisé les plafonds de ressources. Pour être éligible à un logement Pinel en Outre-Mer, le locataire, s’il vit dans un Département d’outre-mer ne doit pas gagner plus de 28 408 € net/an pour un célibataire et 37 938 € net/an pour un couple. Ce serait d’ailleurs un peu plus pour un locataire en Polynésie Française ou en Nouvelle Calédonie.

Pour plus de détails voici le bilan patrimonial de l’opération sous le régime de la loi Pinel Outre-Mer:

Bilan patrimonial de la simulation Pinel outre-mer :

EmploisRessources
Apports
total apports et versements sur adossement
0 €Valeur au terme
montant de l’investissement revalorisé hors frais d’acquisition
210 534 €
Charges foncières
taxe foncière, frais de gestion et assurance, charges non récupérables sur le locataire.
21 296 €Revenus locatifs
total des loyers
80 475 €
Charges financières
Intérêts d’emprunts, Assurance Décès Invalidité et frais de dossiers.
23 292 €Economie fiscale et sociale
compris économies impôts générées par des déficits fonciers année N et imputés année N +1
41 556 €
Remboursement capital
montant des emprunts
200 000 €  
Gain net (ressources-emplois) : 87 978 €

Demandez une simulation loi Pinel Outre-Mer

[1] Pour présenter cette simulation de défiscalisation Pinel, nous avons appliqué les critères suivants :

M et Mme DUPONT : revenus 100 000 € net/an, tranche marginale d’imposition : 30 %
Montant de l’investissement en Guyane : 200 000 € (frais de notaire et de garantie inclus)
Surface prise en compte pour la défiscalisation : 75 m²
Rentabilité locative : 5 % à la base mais plafonnée par la loi Pinel Outre-Mer à 4 %
Durée de la simulation : 10 ans
Engagement locatif : 9 ans
Durée de l’emprunt : 20 ans
Taux de l’emprunt : 1,50 % hors assurances
Charges locatives (agence + assurances loyers impayés) : 14 % du montant du loyer
Charges de copropriété (à la charge du propriétaire) : 5 % du montant du loyer
Taxe foncière : un mois de loyer
Revalorisation annuelle : 1 %
Taux de défiscalisation : 29 % (sur 9 ans)

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