Cette simulation de défiscalisation Pinel Outre-Mer 2024 est basée sur un cas fictif. Cependant, elle est tout à fait représentative de ce que l’on peut obtenir actuellement en investissant sous le dispositif Pinel Outre-Mer en 2024.
La loi Pinel Outre-Mer présente de nombreux avantages, mais aussi certains inconvénients. Une fois n’est pas coutume commençons par les inconvénients :
Les inconvénients de la loi Pinel outre-mer :
Une simulation en loi Pinel Outre-Mer peut voir sa rentabilité légèrement atténuée si les plafonds de loyers Pinel sont moins élevés que les loyers de marché. En effet, selon les emplacements, les loyers de marché peuvent se situés en dessous de ceux-ci (cf. critères appliqués pour la simulation [1]). Cependant, les loyers de marché étant très variables d’un territoire à un autre, la loi Pinel Outre-Mer ne sera contraignante que sur les marchés à forte rentabilité (> 4,5% environ).
On le voit, ces inconvénients sont relatifs et une simulation en loi Pinel Outre-Mer présente surtout des avantages indéniables :
Les avantages de la loi Pinel outre-mer :
La loi Pinel Outre-Mer est particulièrement incitative avec une défiscalisation pouvant atteindre jusqu’à 25 % du coût d’acquisition du logement ou 32 % en Pinel+. Le calcul de réduction d’impôt loi Pinel Outre-Mer est assez simple ; le taux de défiscalisation est de 20 %, 23 % ou 15 % et s’applique sur le prix de revient du bien immobilier « acte en mains » (soit le prix d’achat frais de notaire inclus). La réduction d’impôts s’étale sur 6, 9 ou 12 ans selon l’engagement de location.
Si le programme est éligible Pinel+ outre-mer les taux seront alors de 23%, 29% et 32%.
La simulation de défiscalisation Pinel Outre-Mer 2024 :
D’une manière générale, on le constate aisément à travers la simulation (exemple pour un bien en Guyane), une défiscalisation en Pinel Outre-Mer est peu consommatrice en épargne pure.
En prenant une durée de simulation sur 6 ans, pour un engagement locatif de 6 ans et une durée d’emprunt sur 20 ans à 3,50 %, l’effort d’épargne net mensuel moyen est de 79 € (on y inclut bien entendu tous les emplois et ressources).
Au terme de l’opération, l’acquisition de votre bien immobilier a été financée à près de 90 % par l’économie d’impôts et le locataire.
Il est bien évident que cet effort d’épargne est ajustable selon 2 critères :
- La durée de l’emprunt : mécaniquement plus la durée de l’emprunt sera courte plus l’effort d’épargne sera élevé ; la contrepartie (positive) est que le coût financier de l’opération sera moins élevé et que le capital restant dû au moment d’une éventuelle revente sera plus faible.
- La durée de la simulation : en allongeant cette durée on rajoute forcément des années sans défiscalisation et on fait augmenter l’effort d’épargne mensuel moyen.
En conclusion de cette simulation, la loi Pinel Outre-Mer est bien sûr très intéressante, mais attention cependant à valider certains points :
La loi Pinel Outre-Mer permet une défiscalisation plus importante que la loi Pinel. Elle s’adresse généralement aux investisseurs payant régulièrement plus de 4 000 € d’impôts annuels.
La loi Pinel Outre-Mer ne permet pas de reports d’économie d’impôts. La défiscalisation non utilisée est donc perdue.
Une simulation est théorique, derrière se cache un bien immobilier qu’il convient de sélectionner de manière rigoureuse. Il est important de prendre en compte des critères essentiels, comme l’emplacement, le loyer à percevoir, le marché économique et immobilier (cf. défiscaliser outre-mer), et le risque de voir sa rentabilité altérée par la loi Pinel Outre-Mer du fait des plafonds de loyer.
Cette notion n’apparaît pas dans la simulation mais des plafonds de revenus des locataires existent au sein de ce dispositif. Ils peuvent être selon les zones et le marché plus ou moins contraignants. Le BOI-BAREME-000017 a revalorisé les plafonds de ressources pour le dispositif Pinel outre-mer en 2024. Pour être éligible à un logement Pinel en Outre-Mer, le locataire, s’il vit dans un département d’outre-mer ne doit pas gagner plus de 31 589 € net/an pour un célibataire et 42 186 € net/an pour un couple. Ce plafond est supérieur pour un locataire en Polynésie Française ou en Nouvelle Calédonie.
Pour plus de détails voici le bilan patrimonial de l’opération sous le régime de la loi Pinel Outre-Mer :
Bilan patrimonial de la simulation Pinel outre-mer 2024 :
| Emplois | Ressources | ||
| Apports Total apports et versements sur adossement |
0 € | Valeur au terme Montant de l’investissement revalorisé hors frais d’acquisition |
200 000 € |
| Charges foncières Taxe foncière, frais de gestion et assurance, charges non récupérables sur le locataire. |
9 400 € | Revenus locatifs Total des loyers |
50 557 € |
| Charges financières Intérêts d’emprunts, Assurance Décès Invalidité et frais de dossiers. |
40 274 € | Économie fiscale et sociale Compris économies impôts générées par des déficits fonciers année N et imputés année N +1 |
40 000 € |
| Remboursement capital Montant des emprunts |
200 000 € | ||
| Gain net (Ressources/Emplois) : 40 379 € | |||
Demandez une simulation loi Pinel Outre-Mer
[1] Pour présenter cette simulation de défiscalisation Pinel Outre-mer, nous avons appliqué les critères suivants :
M et Mme DUPONT : revenus 100 000 € net/an, tranche marginale d’imposition : 30 %
Montant de l’investissement en Guyane : 200 000 € (frais de notaire et de garantie inclus)
Surface prise en compte pour la défiscalisation : 60 m²
Rentabilité locative : 5 % à la base mais plafonnée par la loi Pinel Outre-Mer à 4 %
Durée de la simulation : 7 ans
Engagement locatif : 6 ans
Durée de l’emprunt : 20 ans
Taux de l’emprunt : 3,50 % hors assurances
Charges locatives (agence + assurances loyers impayés) : 10% du montant du loyer
Charges de copropriété (à la charge du propriétaire) : 3% du montant du loyer
Taxe foncière : un mois de loyer
Revalorisation annuelle : 0%
Taux de défiscalisation : 20% (sur 6 ans)
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