Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) en détailLoueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) en détail

Conseil en placement immobilier

Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) en détail

1. Le principe du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) :

Le principe du statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est d’acquérir un bien immobilier locatif neuf ou ancien, meublé, permettant de se constituer une rente défiscalisée grâce aux amortissements différés.
Le dispositif LMNP n’est pas en soi un dispositif de défiscalisation puisqu’il n’engendre pas automatiquement de réductions d’impôts ou d’avantages fiscaux particuliers.

Cependant, il présente des avantages fiscaux intéressants du fait de la nature même de l’activité de loueur en meublé.

Le Loueur en Meublé Non Professionnel peut ainsi réaliser une opération d’investissement immobilier dont l’intérêt principal consiste, pendant un grand nombre d’années, à ne pas générer d’imposition sur les revenus tirés de la location.

Textes règlementaires :
Code général des impôts, Articles 156
• Code de la Construction et de l’habitation, Articles L632-1 et L632-2
• Code Général des Impôts, Article 261 D
• Bulletin Officiel des Impôts BOI 3A-2-03 du 30 avril 2003

2. Le mécanisme du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) :

  • Dans le cadre de l’achat dans une résidence neuve ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), la TVA est récupérable. Votre investissement, contrairement à un investissement en défiscalisation « classique » (Pinel notamment) se fait donc HT, ce qui représente un avantage non négligeable.
  • En Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), comme en fiscalité foncière d’ailleurs, les charges liées à l’investissement peuvent être déduites des revenus des investissements de même nature :
    – Taxes foncières,
    – Frais comptables divers,
    – Intérêts d’emprunt.
  • Le dispositif permet d’inclure dans les charges déductibles, les amortissements de la valeur du bien de la manière suivante :
    – Mobilier : 5 à 10 ans,
    – Immobilier : 25 à 40 ans. A noter qu’il convient de déduire de l’immobilier la valeur du terrain (généralement 10 à 15%).Ces amortissements, correspondant presque à la valeur totale du bien, rajoutés aux autres charges, permettent de créer un déficit important (au regard des revenus) et reportable ad vitam.C’est ce système qui fait la force du dispositif LMNP et le rend incomparable : se créer des revenus locatifs totalement défiscalisés … et pour longtemps !

Exemple de Location en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Vous achetez un appartement pour 280.000 € HT dans une résidence pour personnes âgées.
Récupération de TVA54.880 €
Le bien va être amorti sur sa valeur HT (hors valeur du terrain) ce qui permettra avec cette charge supplémentaire de créer des revenus totalement défiscalisés pendant une trentaine d’année (en fonction des règles comptables d’amortissement, des charges générales et des taux d’emprunt).

3. Les conditions du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) :

  • Si la somme des loyers perçus (sur un ou plusieurs biens) est inférieure à 23 000 € TTC par an et/ou que cette somme est inférieure à 50% du revenu global, alors l’investisseur est éligible au dispositif LMNP.
  • Les logements concernés par le dispositif Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) sont entre autres :
    – Les Résidences universitaire avec services,
    – Les Résidences de tourisme classées,
    – Les Résidences de santé publique comme définie dans l’article L. 6111-2 du code de la santé publique,
    – Les Résidences définies dans l’article l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles,
    – Les logements destinés à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées (articles L. 444-1 à L. 444-9 du même code), géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale.
  • Le bien doit être meublé avec au minimum TROIS des quatre services suivants :
    – Le petit-déjeuner,
    – L’accueil,
    – La lingerie,
    – L’entretien des parties communes.
  • Le bien doit être loué pendant au moins neuf ans par un gestionnaire via un bail commercial. L’engagement de location devra prendre effet dans le mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
  • A noter que le dispositif LMNP, ne se limite pas qu’à ce type de résidence services. D’autres types de location peuvent aussi être envisagés et qui ne sont pas soumis à bail commercial. Il peut s’agir d’un appartement de vacances, d’une chambre de bonne ou d’un appartement meublé dans une grande ville (sous réserve d’autorisations diverses).

4. Les conditions de mise en location :

  • Dans le cadre du dispositif Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), dans le cas où la relation est gérée via un bail commercial, il n’existe ni plafonds de loyers ni plafonds de revenus pour les locataires.
  • Idem pour dans le cadre d’une location meublée sans bail commercial.

5. Conséquences pratiques du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) :

Les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

6. Plafonnement du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) :

Le dispositif Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) n’est pas à proprement parler un dispositif de défiscalisation. Par conséquent, il n’est soumis à aucun plafonnement.

7. Extinction progressive du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) :

L’extinction de la loi Bouvard est prévue au 31 décembre 2021 ; en revanche le dispositif Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) lui survivra : aucune extinction, même progressive, de celui-ci n’est envisagée pour l’heure.

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