Ici, nous aborderons le sujet de la rentabilité d’un investissement en nue-propriété. Comment calculer le rendement de son investissement lors de l’acquisition d’un bien immobilier avec convention de démembrement ?
Cette question intéresse en particulier le dispositif du démembrement de propriété.
Rappel du principe du démembrement de propriété : lors d’une opération de démembrement, il y a deux parties prenantes. Le nu-propriétaire fait l’acquisition des murs et l’usufruitier en « achète » l’usage pendant une période déterminée dans le cadre d’une convention de démembrement.
Les principes de l’usufruit sont définis dans le Code civil (1804) aux articles 578 à 624. Cette convention établit les droits et devoirs de chacune des parties.
À l’issue de ce contrat, dont la durée oscille généralement entre 15 et 20 ans, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien. Cette opération est gratuite et ne nécessite pas de repasser devant un notaire. Il en jouit donc pleinement et pourra conserver le bien, le mettre en location ou le revendre.
Où est l’intérêt du nu-propriétaire dans une opération de démembrement ?
Sa valeur d’acquisition. En effet, l’investisseur va acheter le bien immobilier à un prix diminué de la valeur d’usage. (cf. Comment bien évaluer la nue-propriété d’un bien immobilier en démembrement ?)
L’usufruitier profitera de l’usus et du fructus, pendant la période de démembrement considérée.
Par jouissance du bien, nous entendons la perception des loyers mais aussi la prise en charge de toutes les dépenses liées à l’usage du bien. À savoir, la gestion locative, les charges de copropriété au sens large, les articles 605, 606 du code civil… Ainsi que le paiement de la taxe foncière et la remise en l’état des parties privatives et communes avant la restitution des lieux.
Comment évaluer le rendement d’un investissement en nue-propriété ?
Le nu-propriétaire acquiert donc le bien à une valeur décotée de la valeur de l’usufruit. Ainsi nous pouvons calculer le taux de reconstitution de la pleine propriété en rapprochant la valeur de la pleine propriété de la valeur en nue-propriété rapportée à la durée du démembrement.
Formule du taux de reconstitution :
T : taux de la nue-propriété
d : durée de l’usufruit
Prenons un exemple d’un bien immobilier dont la valeur en nue-propriété serait de 58 % et une durée de démembrement de 17 ans. Le taux de reconstitution théorique sera de 3,25 %.
Quelle interprétation donner au taux de reconstitution ?
Le taux de reconstitution est calculé en partant du postulat que le prix de la pleine propriété sera identique lors du dénouement de la convention de démembrement. L’investisseur ne doit pas perdre de vue qu’il achète un bien immobilier. Aucune garantie en capital n’existe lors de son acquisition.
Ainsi, le taux de reconstitution que l’on peut assimiler à un taux de rendement est un élément informatif et estimatif. Il est calculé sur une valeur en pleine propriété déterminée sur des éléments d’appréciations actuels du marché immobilier neuf. Comme n’importe quelle acquisition immobilière, il est ardu de prédire une valorisation à long terme. Ce qui est vrai pour une acquisition classique en pleine propriété, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, l’est aussi pour un achat en nue-propriété.
Nous pouvons tout de même être rassuré car ce taux est déterminé en évaluant un bien qui ne se valorisera pas dans le temps, bien qu’entretenu dans les termes décrits dans la convention de démembrement.
Le rendement définitif de l’investissement en nue-propriété s’observera à la revente du bien si cette solution est choisie par l’investisseur.
Quels sont les points à considérer avant d’investir en nue-propriété ?
Au-delà des intérêts fiscaux du montage (notamment en matière d’exonération à l’IFI et de la taxe foncière), l’acquéreur doit être vigilant quant à la localisation du bien, des prestations proposées, de la qualité du bailleur social (l’usufruitier). Ces éléments concourront très certainement à la bonne valorisation du bien.
En outre, il devra être aussi attentif aux termes de la convention de démembrement et notamment aux chapitres liés à l’extinction de la convention. Celle-ci comprend la remise en l’état du bien et des parties communes, les modalités de sortie du locataire.
Notons, et c’est un point essentiel pour l’investisseur, que le taux de reconstitution de la pleine propriété n’est pas qu’une notion théorique. En effet, le nu-propriétaire a toujours la faculté de céder son bien avant l’expiration de la convention de démembrement et donc de récupérer un capital.
Calculer le bon prix d’un investissement en nue-propriété
Ce rendement théorique (taux de reconstitution) peut répondre à la question cruciale que se posent les investisseurs. La valeur d’acquisition de la nue-propriété est-elle surestimée ?
En effet, le taux de reconstitution estimé permettra à l’acquéreur de comparer le montage à une opération classique d’investissement locatif en pleine propriété. Dans ce dernier cas, outre les charges de copropriété, la gestion et les assurances locatives, la taxe foncière, il conviendra aussi de prendre en considération l’impact de l’imposition des revenus fonciers sur l’imposition globale des revenus.
Il faut donc comparer le taux de reconstitution de la nue-propriété à la rentabilité nette d’un investissement immobilier traditionnel.