Ou comment arbitrer le « ratio » (prix foncier/prix travaux) et « l’emplacement » pour un investissement dans l’immobilier ancien avec travaux défiscalisant ?

Cette question intéresse en particulier le Déficit Foncier, le Monument Historique et la loi Malraux.

Lors d’un investissement dans l’immobilier ancien avec travaux défiscalisant, la défiscalisation portant uniquement sur les travaux, nous allons avoir tendance à rechercher un bon ratio foncier/travaux, soit le maximum de travaux. S’il est facile de trouver des ratios de 50/50% au centre des grandes villes cela devient plus difficile de trouver un meilleur ratio, par exemple 20/80%, tout en conservant un bon « emplacement ».

Or, l’emplacement est à priori la condition sine qua none pour toute acquisition immobilière. Mais, en règle générale, un bon emplacement au centre d’une grande ville, dans un quartier qui dispose de toutes les commodités sous-entend automatiquement un prix de foncier élevé et donc un mauvais ratio.

Car à budget égal, si le prix du foncier est élevé, les travaux sont moindres et le « ratio » est pénalisé. De ce fait, l’intérêt de défiscalisation est moindre sauf à augmenter le prix des travaux et donc le prix total de l’acquisition…

Comment arbitrer la défiscalisation et l’emplacement ?

Pour le ratio, c’est une évidence mathématique, pour une bonne défiscalisation, il faut rechercher le prix de foncier le plus bas possible par rapport aux travaux.

Mais qu’en est-il de « l’emplacement » ?

Tout d’abord, pourquoi l’emplacement est important lors d’un investissement immobilier ancien avec travaux ? Nous avons à l’évidence quelques éléments de réponses !

Pour la valorisation à terme (plus ou moins-values)
Pour la Rentabilité de l’investissement (loyer, prix d’acquisition)
Pour la facilité de revente (temps, liquidité du marché)
Pour l’effet protecteur en cas de retournement du marché (conjoncture)

Comment parvenir à réduire l’importance de l’emplacement et donc du prix du foncier ?

La réponse est simple : En investissant hors des centres-villes des 15 première villes de France dans des biens offrant d’autres attraits ou intérêts comme par exemple :

Des lieux privilégiés, exceptionnels, avec des monuments ou sites touristiques proches.
Le potentiel géographique (rue, quartier, …).
Des lieux de villégiature, Plage, Mer, Montagne.
Les villes de retraite, calmes, sécurisées.
Le potentiel Secteur : bassin d’emploi, écoles, commerces, équipements, accessibilité.
L’utilisation et/ou la transmission du bien (après les périodes de location obligatoires).
Et aussi et surtout se projeter dans le temps, quelle évolution possible pour l’acquisition.

Ces attraits compenseront l’emplacement et le prix du foncier élevé des centre-ville des 15 premières villes de France en assurant une bonne valorisation à terme ainsi qu’une bonne rentabilité.

Le bonus : Dans ce cas on bénéficiera d’un bon « ratio » sans « emplacement » de 1^er choix et il n’y a plus besoin d’arbitrer !