L’investissement locatif en résidence seniors en 7 questions réponses

L’investissement locatif en résidence seniors offre des rentabilités séduisantes (parfois supérieures à 4%) et bénéficie de nombreux avantages fiscaux (dispositif Censi-Bouvard, statut du Loueur en meublé). Cependant avant d’investir dans une résidence pour seniors, il est nécessaire de se poser certaines questions : est-ce le moment d’investir dans ce type de résidence ? Quelles sont les risques à prendre en compte avant d’investir ? etc. Nous allons répondre à toutes ces questions afin de vous aider à vous projeter dans votre investissement en résidence seniors.

L'investissement locatif en résidence seniors

Qu’est-ce qu’une résidence seniors ?

Une résidence pour seniors est une résidence avec services à destination des seniors. Une résidence pour seniors accueille des personnes retraitées indépendantes qui souhaitent trouver un équilibre entre vie en communauté et vie intime. Cela concerne généralement les personnes dont l’âge varie entre 60 ans et plus. Dans une résidence pour seniors vous trouverez des logements meublés (du studio au quatre pièces) et gérés par un exploitant unique en charge de l’entretien et de la mise en conformité des bâtiments. Les services proposés sont adaptés aux problématiques du vieillissement (aide administrative, cours de gym, théâtre, piscine, salle de projection, etc.)

Qui délivre les autorisations pour la création d’un établissement ?

Préalablement, à la création et à l’exploitation d’une résidence pour seniors, un arrêté préfectoral doit être accordé. Cet arrêté est délivré après consultation du comité régional de l’organisation sociale et médico-sociale (CROSMS). Concomitamment à cet avis, la préfecture instruit le dossier de candidature au travers de la direction départementale des affaires sanitaires et sociales (D.D.A.S.S.) et par le président du Conseil général, et plus précisément par la direction des personnes âgées/handicapées. En outre, les résidences seniors, souhaitant être éligibles à l’aide sociale, doivent obtenir une habilitation spécifique.

L’autorisation pour l’exploitation d’une résidence est valable pour 15 ans. Le renouvellement de l’agrément est suspendu au résultat d’une visite de conformité. S’il n’existe pas de numerus clausus à proprement parlé, le secteur des résidences seniors est encadré.

En quoi la conjoncture actuelle est-elle favorable à l’investissement locatif en résidences seniors ?

Tout comme pour les résidences EHPAD (cf. investir en EHPAD), les résidences seniors bénéficient d’une visibilité accrue par l’allongement du niveau de vie mais aussi, ici, par l’amélioration de la santé des personnes âgées. Elles peuvent donc rester plus longtemps dans ce type de structures. Les résidences seniors permettent aux occupants d’allier indépendance (appartements meublés et équipés) et accès à une offre de services mise à leur disposition au sein de l’établissement (restaurant, bibliothèque, piscine, salle de projection, ateliers divers…). Cette offre varie sensiblement d’un établissement à l’autre.

L’âge moyen d’entrée en résidence services est d’environ 80 ans. Pas si éloigné de celui de l’entrée en EHPAD (84 ans). Contrairement à l’entrée en EHPAD qui s’avère la solution ultime pour les familles, intégrer une résidence services seniors répond à un choix assumé par le résident (besoin de sécurité, rompre l’isolement, se rapprocher des commodités de la ville…

Donc, à priori, pas de nuage en vue, dans le secteur des résidences séniors. Toutefois, les résidences pour seniors devront faire évoluer, à l’avenir, leurs offres pour répondre au plus grand nombre en termes d’accessibilité « financière » et de services proposés si elles souhaitent attirer la cible des 70 ans, et accroître leur potentiel de croissance. Les seniors sont une population active, dynamique et connectée.

La situation sanitaire actuelle est-elle de nature de remettre en cause la pérennité de l’activité dans ce secteur ?

A l’instar des EHPAD, des mesures draconiennes de protection ont été mises en place dans ces structures avec un renforcement des règles sanitaires avec notamment une réglementation du droit de visite (contrôle des visiteurs, port du masque, gel hydroalcoolique obligatoire à l’entrée des établissements, suspension dans certains cas du service de restauration à table…).

L’impact de la covid-19 est réel. Les chiffres délivrés, par la suite, démontrent une mortalité certes mais peut-on affirmer qu’ils sont anxiogènes voire inquiétants ? Chacun les analysera en son âme et conscience.

La covid-19 est responsable d’un décès sur cinq. Selon les données de Santé Publique France dans son point du 7 mai 2020, 12 521 décès avaient été dénombrés sur un total de 62 373 cas déclarés, et ce depuis le début de la crise sanitaire. Cette mortalité concerne les EHPAD et établissements assimilés, les résidences autonomie ainsi que les résidences seniors.

Pour autant, il n’y a pas eu de conséquences pour les bailleurs/investisseurs. Les loyers ont continué à être versés régulièrement.

À qui l’investissement locatif en résidence seniors s’adresse-t-il ?

L’investissement locatif en résidence services pour les seniors s’adresse à des personnes qui ont pour objectif de se constituer un patrimoine de rendement (versement de loyers réguliers) sans avoir à se soucier de la gestion locative de leur logement. Ce type d’investissement en location meublée est souvent envisagé pour préparer sa retraite. Il peut également être envisagé par des investisseurs qui décident de convertir en immobilier géré une partie de leur épargne financière.

L’investissement en résidence seniors permet de profiter des dispositifs de défiscalisation immobilière du loueur en meublé et/ou de la loi Bouvard. L’intérêt fiscal est bien évidemment un avantage recherché par nos investisseurs. La perception de revenus peu ou pas imposés est une des composantes du rendement locatif. Ainsi, les rentabilités nettes obtenues peuvent se révéler supérieures à celles observées sur des acquisitions « plus » classiques.

Quelles sont les mises en garde pour un investissement en résidence seniors ?

Les mises en garde concernent ici encore le gestionnaire ou l’exploitant de la résidence seniors. Le choix du gestionnaire reste un critère essentiel dans ce type d’investissement locatif. L’investisseur s’assurera de la bonne santé financière de l’exploitant en analysant les résultats antérieurs, sa légitimité (portefeuille administré), son expertise (depuis combien de temps exerce-t-il cette activité ?). Le petit plus concerne les services fournis. S’assurer de leur qualité ainsi que de leur diversité permettra de trouver une résidence de choix.

De plus, il nous semble que pour cette typologie d’investissement locatif, le critère de la localisation soit aussi primordial que le choix du preneur à bail/locataire. Il est indispensable que la résidence pour seniors soit située en centre-ville à proximité immédiate des transports, des commerces, des administrations, des services liés à la santé, de l’offre culturelle. Nous retrouvons ici des similitudes avec les critères de choix d’une résidence étudiante (pour la localisation).

Toutefois, il est peut-être pertinent d’investir dans une résidence seniors même hors des centres villes lorsque celle-ci est mitoyenne d’un EHPAD, nous pensons que cela augmente la pertinence de l’investissement car proposer une offre globale en direction des seniors autonomes qui deviendront par la suite demandeurs de structures médicalisées est un atout pour pérenniser le taux d’occupation de la résidence seniors et de l’EHPAD.

Ainsi, dans ce cadre précis, il peut être dérogé au critère de sélection « centre-ville » et envisager d’investir dans des localités de moindre importance.

Dernier point, les résidences seniors sont des actifs dédiés comme les résidences étudiantes, de tourisme, d’affaires ou encore les EHPAD. Cela signifie que la conception de l’infrastructure a été pensée pour une activité spécifique. Ce qui rendra hypothétiquement complexe un changement d’affectation.

Lors d’un investissement en résidence seniors, faut-il préférer un bail commercial ?

D’évidence, oui. Comme pour toutes les résidences avec services (tourisme et autres), le bail commercial permet de s’entendre sur les obligations de chacun des contractants (bailleur particulier et preneur à bail professionnel). La lecture du bail commercial est essentielle car tous les baux commerciaux ne se valent pas en termes de répartition des charges. Cela vaut aussi pour les résidences étudiantes, de tourisme, d’affaires et les EHPAD.

En contrepartie de la signature du bail commercial, l’investisseur/bailleur recevra donc un loyer tous les mois ou trimestres sans avoir à se soucier de l’exploitation et du taux d’occupation de son logement.

Le bail commercial permet aussi de s’assurer un rendement confortable qui varie généralement entre 3,3 et 4,1 %. Ce qui fait de l’investissement en résidence seniors un très bon outil de rente, idéal pour préparer sa retraite.

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