L’investissement locatif en résidence seniors

 

L'investissement locatif en résidence seniors

Cette question intéresse en particulier le statut du Loueur en meublé et la loi Bouvard.

Qu’est-ce qu’une résidence seniors ?

La résidence seniors est une résidences avec services à destination des seniors. Une résidence seniors accueille des personnes retraitées indépendantes qui souhaitent trouver un équilibre entre vie en communauté et vie intime. Cela concerne généralement les personnes dont l’âge varie entre 60 ans et plus. Dans une résidence seniors vous trouverez des logements meublés (du studio au quatre pièces) et gérés par un exploitant unique en charge de l’entretien et de la mise en conformité des bâtiments. Les services proposés sont adaptés aux problématiques du vieillissement (aide administrative, cours de gym, théâtre, piscine, salle de projection,..)

En quoi la conjoncture actuelle est-elle favorable à l’investissement locatif en résidences seniors ?

Tout comme pour les résidences EHPAD, les résidences seniors bénéficient d’une visibilité accrue par l’allongement du niveau de vie mais aussi, ici, par l’amélioration de la santé des personnes âgées. Elles peuvent donc rester plus longtemps dans ce type de structures. Les résidences seniors permettent aux occupants d’allier indépendance (appartements meublés et équipés) et accès à une offre de services mis à leur disposition au sein de l’établissement (restaurant, bibliothèque, piscine, salle de projection, ateliers divers…). Cette offre varie sensiblement d’un établissement à l’autre.

A qui l’investissement locatif en résidence seniors s’adresse-t-il ?

L’investissement locatif en résidence services pour les seniors s’adresse à des personnes qui ont pour objectif de se constituer un patrimoine de rendement (versement de loyers réguliers) sans avoir à se soucier de l’exploitation de leur bien immobilier. Ce type d’investissement locatif en location meublé est souvent envisagé pour préparer sa retraite. Il peut également être envisagé par des investisseurs qui décident de convertir en immobilier géré leurs avoirs financiers.

L’investissement locatif en résidence services permet de profiter des dispositifs de défiscalisation immobilière du loueur en meublé et/ou de la loi Bouvard. L’intérêt fiscal est bien évidemment un avantage recherché par nos investisseurs. La perception de revenus peu ou pas imposés est une des composantes du rendement locatif. Ainsi, les rentabilités nettes obtenues peuvent se révéler supérieures à celles observées sur des acquisitions « plus » classiques.

Quelles sont les mises en garde pour un investissement locatif en résidence seniors ?

Les mises en garde concernent ici encore le gestionnaire de la résidence seniors. Le choix du gestionnaire reste le choix le plus important dans ce type d’investissement locatif. L’investisseur s’assurera de la bonne santé financière de l’exploitant en analysant les résultats antérieurs. Le petit plus concerne les services fournis. S’assurer de la qualité des services fournis ainsi que de leur multiplicité permettra de trouver une résidence de choix.

De plus, il nous semble que pour cette typologie d’investissement locatif, le critère de la localisation soit aussi essentiel que le choix du preneur à bail/locataire. Il est indispensable que la résidence seniors soit située en centre ville à proximité immédiate des transports, des commerces, des administrations, des services liés à la santé, de l’offre culturelle. Nous retrouvons ici des similitudes avec les critères de choix d’une résidence étudiante (pour la localisation).

Toutefois, il peut être pertinent d’investir dans une résidence seniors même hors des centres villes lorsque celle-ci est mitoyenne d’un EHPAD (cf. investir en EHPAD), nous pensons que cela augmente la pertinence de l’investissement car proposer une offre globale en direction des seniors autonomes qui deviendront par la suite demandeurs de structures médicalisées est un atout pour pérenniser le taux d’occupation de la résidence seniors et de l’EHPAD.

Ainsi, dans ce cadre précis, il peut être dérogé au critère de sélection « centre ville » et envisager d’investir dans des localités de moindre importance.

Dernier point, les résidences seniors sont des actifs dédiés comme les résidences étudiantes, de tourisme, d’affaires ou encore les ehpad. Cela signifie que la conception de l’infrastructure a été pensée pour une activité spécifique. Ce qui rendra hypothétiquement complexe un changement d’affectation.

Lors d’un investissement locatif en résidence seniors, faut-il préférer un bail commercial ?

D’évidence, oui. Tout comme pour les résidences de tourisme et autres, le bail commercial permet de s’entendre sur les obligations de chacun des contractants (bailleur particulier et preneur à bail professionnel). La lecture du bail commercial est essentielle car tous les baux commerciaux ne se valent pas en termes de répartition des charges. Cela vaut aussi pour les résidences étudiantes, de tourisme, d’affaires et les EHPAD.

En contrepartie de la signature du bail commercial, l’investisseur/bailleur recevra donc un loyer tous les mois ou trimestres sans avoir à se soucier de l’exploitation et du taux d’occupation de son logement.

Le bail commercial permet aussi de s’assurer un rendement confortable qui varie généralement entre 3,5 et 4,2 %. Ce qui fait de l’investissement locatif en résidence seniors un très bon outil de rente, idéal pour préparer sa retraite.

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