Le dispositif Pinel ancien ou Pinel optimisé au déficit foncier

Le dispositif Pinel ancien ou Pinel optimisé au déficit foncierLe dispositif Pinel est connu désormais par nombre d’investisseurs. Ce système de défiscalisation permet, sur un investissement immobilier neuf ou en l’état futur d’achèvement, de défiscaliser entre 12 % et 21 % du montant de l’achat.

Un autre dispositif Pinel moins connu des investisseurs, existe aussi : il s’agit du dispositif Pinel ancien ou dit « réhabilité » ou « optimisé au déficit foncier ». Le principe reste exactement le même : permettre aux investisseurs de défiscaliser en investissant dans l’immobilier.

Les biens éligibles au dispositif Pinel ancien :

Les biens jugés comme non habitables : en clair l’administration fiscale a décrété un certain nombre de critères rendant un logement insalubre. Une fois qu’un opérateur a acheté le foncier et fait l’ensemble des réparations (il peut s’agir entre autres du gros œuvre, de la couverture, de la ventilation, des menuiseries, des normes électriques, de l’isolation…..) le logement devient éligible à la loi Pinel.

Les biens transformés : il s’agit généralement de biens à usage professionnels (des garages, bureaux, entrepôts)…qui sont transformés en vue d’être destinés à du logement.

Les avantages fiscaux du dispositif Pinel ancien :

Le dispositif Pinel ancien ou optimisé au déficit foncier permet à la fois de bénéficier du cadre avantageux de la loi Pinel mais aussi de la fiscalité foncière de droit commun et en l’occurrence du déficit foncier.

En clair, dans les règles du déficit foncier, les dépenses d’entretien, de réparation, d’amélioration sont déductibles des revenus fonciers et déductibles du revenu global à hauteur de 10 700 € par an.

Dans le cadre de la loi Pinel, dès lors que les dépenses d’entretien, de réparation ou d’amélioration peuvent être considérées comme dissociables de la réhabilitation ou de la transformation, celles-ci peuvent être « isolées » et bénéficier du régime avantageux de la fiscalité foncière de droit commun.

Comme rien ne vaut un exemple concret pour bien comprendre l’avantage d’un tel dispositif, voici deux exemples qui ont été simplifiés à dessein pour une meilleure compréhension :

M et Mme Dupond sont dans une tranche marginale d’imposition à 41 %, ils ont par ailleurs 30 000 € de revenus fonciers par an.

Cas n°1
Investissement en loi Pinel
Montant de l’investissement 200 000 €.
Défiscalisation sur 9 ans : 18 % x 200 000 €  = 36 000 €.

Cas n°2
Investissement en loi Pinel ancien ou optimisée au déficit foncier
Montant de l’investissement 200 000 € composé de 170 000 € d’investissement Pinel (foncier + travaux non éligibles au déficit foncier) + 30 000 € de travaux éligibles au déficit foncier et versés en une seule fois.
Défiscalisation sur 9 ans : 18 % x 170 000 €  = 30 600 €.
Défiscalisation au déficit foncier : 30 000 € x (41 % TMI + 15,5 % CSG-CRDS) = 16 950 €.

Défiscalisation Pinel ancien : 47 550 € soit 11 550 € de plus qu’en Pinel classique !

M et Mme Durand sont dans un tranche marginale d’imposition à 41 %, ils n’ont par ailleurs pas de revenus fonciers.

Cas n°1
Investissement en loi Pinel
Montant de l’investissement 200 000 €.
Défiscalisation sur 9 ans : 18 % x 200 000 €  = 36 000 €.

Cas n°2
Investissement en loi Pinel ancien ou optimisée au déficit foncier
Montant de l’investissement 200 000 € composé de 190 000 € d’investissement Pinel (foncier + travaux non éligibles au déficit foncier) + 10 000 € de travaux éligibles au déficit foncier et versés en une seule fois.
Défiscalisation sur 9 ans : 18 % x 190 000 €  = 34 200 €.
Défiscalisation au déficit foncier : 10 000 € x (41 % TMI) = 4 100 €.

Défiscalisation Pinel ancien : 38 300 € soit 2 300 € de plus qu’en Pinel classique !

 

Ces deux exemples nous montrent que pour des investisseurs fortement imposés (TMI élevés), l’acquisition d’un bien sous le régime du dispositif Pinel ancien est fiscalement plus avantageux qu’en Pinel classique. Plus le taux marginal d’imposition est important, plus ce dispositif est pertinent. A contrario, son bénéfice est moindre pour les contribuables faiblement imposés, voir négatif pour les contribuables imposés au TMI minimum de 14 %.

Opportunités du dispositif Pinel ancien et investisseurs concernés :

Tous les investisseurs intéressés par le dispositif classique peuvent être intéressés par le dispositif Pinel ancien ou optimisé au déficit foncier. Il est bien évident que les investisseurs disposant de revenus fonciers sont particulièrement avantagés par un tel dispositif.

Bien souvent, compte tenu d’une urbanisation croissante, les biens éligibles à loi Pinel se situent dans des quartiers périphériques ou « en devenir ». Au contraire, les biens anciennement insalubres peuvent se situer sur des zones plus centrales.

Bref, ce système original de défiscalisation permet à la fois de mixer un bon emplacement potentiel et une défiscalisation immobilière supérieure au dispositif Pinel « classique ».