Que faire de son investissement locatif après la défiscalisation ?

La sortie de défiscalisation est une étape importante dès lors qu’on fait un investissement dans l’immobilier locatif.

Que faire de son investissement locatif après la défiscalisation ?

Cette question intéresse en particulier les dispositifs de défiscalisation immobilière.

En effet, c’est à ce moment-là que l’investisseur retrouve sa liberté, il peut s’affranchir potentiellement d’un certain nombre de contraintes, et prendre des décisions en fonction de sa propre situation.

Potentiellement 3 possibilités s’offrent à l’investisseur à l’issue de la période de défiscalisation :

1. Revendre le bien immobilier

Celle-ci est donc possible dès lors que la période de défiscalisation est totalement terminée. À ce titre il convient d’être prudent :  aucune démarche ne doit être entamée (signature d’une promesse de vente, publication d’une annonce ou signature d’un mandat de vente) tant que les engagements de location liés à la défiscalisation ont encore cours.

Pour revendre il convient d’être pragmatique et se poser les bonnes questions :

  • Les conditions de marché sont-elles réunies pour une revente dans de bonnes conditions ?
  • Le bien va-t-il bientôt être libre de toute occupation pour optimiser le prix de revente ?
  • Le prix de revente est-il acceptable par rapport au prix d’achat et éventuellement par rapport au capital restant dû ?

Si les réponses à ces questions sont positives alors une revente sereine peut être envisagée.

Dernier point fiscal : lors de la revente d’un bien immobilier il faut réintégrer dans les revenus les 3 dernières années de déficit qui ont pu potentiellement s’imputer sur les revenus. Ce point est de moins en moins critique dans la mesure où les taux étant bas, les biens sont souvent revendus alors qu’ils généraient déjà des bénéfices fonciers.

2. Continuer la location nue

Il s’agit souvent de la solution la plus simple puisque cette situation s’inscrit dans le prolongement de la période de défiscalisation et présente l’avantage de ne rien changer.

Cette option est somme toute logique dès lors qu’on considère, assez justement d’ailleurs, qu’un investissement immobilier doit s’envisager sur le long terme.

La location nue est souvent l’option la plus utilisée (avant même la revente). Elle l’est pour de bonnes ou de mauvaises raisons ; les bonnes sont que l’investissement « fonctionne » qu’il n’y a aucune raison de bouger et que le cumul des loyers et du remboursement du prêt permet indirectement de s’enrichir. Les mauvaises, moins nombreuses, sont que les options de revente n’étaient pas envisageables (mauvaises conditions de marché, locataire en place).

Fiscalement, la location nue présente un désavantage : elle génère souvent des revenus positifs, les intérêts d’emprunt ayant fortement diminué, et donc de l’impôt avec de surcroît des prélèvements sociaux.

3. Envisager la location meublée

Cette option peut elle-même s’envisager sous deux formes : la location meublée « long terme » et la location meublée « saisonnière ».

Dans les 2 cas, il faut que cette solution soit compatible avec le marché… en d’autres termes qu’il y ait une demande.

La location meublée peut être totalement compatible avec le marché, notamment à l’outre-mer (c’est le cas par exemple à Tahiti où la location meublée est la norme) ou bien s’avérer opportune : c’est le cas par exemple en Guyane où l’offre meublée est loin d’être pléthorique et où il y a donc une demande à assouvir.

Quant à la location saisonnière elle est fortement voire même exclusivement liée à l’emplacement. Celui-ci doit être bien souvent « premium » et lié à l’accueil des touristes. C’est le cas principalement aux Antilles sur des localisations en bord de mer où cette option représente une très belle opportunité.

Financièrement il faut évidemment investir pour acheter le nécessaire (lits, meubles, ustensiles …). Cet investissement est bien souvent compensé par un loyer légèrement plus élevé en location meublée « classique ».

En location meublée saisonnière il faut faire une étude précise avant de se lancer ; certes les loyers sont sensiblement plus élevés (un loyer hebdomadaire peut représenter un loyer mensuel en location nue) mais le bien n’est pas toujours loué et les frais de location sont souvent bien plus élevés (généralement 25% liés à l’accueil permanent des locataires, au marketing …)

Enfin, fiscalement la location meublée est souvent très pertinente. À ce titre, on change de monde en quittant l’environnement de la fiscalité foncière de droit commun pour retrouver l’environnement du BIC. Là le bien peut être amorti fiscalement, créant en cela une charge fictive, réduisant de manière très sensible la note fiscale.

 

Bref, une sortie de défiscalisation offre de nombreuses possibilités, encore faut-il faire les bons choix en fonction de la situation de son bien et de sa propre situation personnelle.