L’investissement locatif en résidence étudiante

L'investissement locatif en résidence étudiante

Cette question intéresse en particulier le statut du Loueur en meublé et la loi Bouvard.

Qu’est-ce qu’une résidence étudiante ?

Comme son nom l’indique, une résidence étudiante est un établissement accueillant seulement des personnes appartenant à la catégorie étudiante. Ces résidences se trouvent le plus souvent dans de grandes villes où se trouvent les universités, écoles et instituts. Les appartements ont une taille généralement comprise entre 18 et 45 m² et le prix oscille dans une fourchette comprise entre 70 000 et 250 000 €.

En quoi la conjoncture actuelle est-elle favorable à l’investissement locatif en résidence étudiante ?

Selon les chiffres actuels, il existerait environ 400 000 logements en résidences privées. Dans le même temps,1,6 million d’étudiants quittent le domicile familial chaque année (Les Echos du 6 juillet 2018, auteure Catherine SABBAH). Le nombre d’étudiants dans le supérieur étant en constante augmentation, un investissement dans une résidence étudiante est un achat qui offre une très belle visibilité à long terme. Le taux d’occupation moyen se situe vers 94 %.

A qui l’investissement locatif en résidence étudiante s’adresse-t-il ?

L’investissement locatif en résidence étudiante s’adresse prioritairement aux personnes qui souhaitent obtenir une réduction d’impôt (avantage fiscal Censi Bouvard de 11 % sur 9 ans dans la limite de 300 000 € hors taxe par an) et des revenus complémentaires. Ces derniers pouvant être partiellement ou totalement défiscalisés dans le cadre du statut du loueur en meublé classique avec amortissement (sans réduction d’impôt dans ce cas). Investir dans le logement étudiant permet de se décharger de la gestion au quotidien de l’établissement puisqu’elle-ci est déléguée à un professionnel, unique le locataire de la résidence.

C’est un investissement qui peut s’envisager en vue de la préparation de la retraiteLa rentabilité attendue étant de l’ordre de 3 à 4,5 %. 

Quelles sont les mises en garde pour un investissement locatif en résidence étudiante ?

S’agissant d’actif dédié, les principales mises en garde concernent, le gestionnaire de la résidence étudiante et sa localisation. En effet, le gestionnaire de la résidence étudiante est l’acteur central et unique du projet, s’assurer de sa fiabilité ainsi que de sa bonne santé financière nous semble incontournable (portefeuille en exploitation, comptes, réputation…). L’adéquation de l’offre avec son environnement sera le deuxième élément à prendre en considération. La résidence étudiante doit être à proximité immédiate des lieux d’études mais aussi de tout ce qui facilitera le quotidien du résident (commerces, administrations, transports, loisirs).

Lors d’un investissement locatif en résidence étudiante, faut-il préférer un bail commercial ?

Oui, l’immobilier géré (bail commercial, assujettissement à la TVA, services proposés aux résidents) permet de profiter du statut avantageux du loueur en meublé et ainsi de percevoir des loyers non imposables sur une longue période. Il en est ainsi pour les résidences de tourisme, les EHPAD ou les résidences pour seniors. Précision importante concernant les résidences de tourisme d’affaires et de loisirs. Elles ne sont plus éligibles à la réduction d’impôt sur le revenu Censi Bouvard.

Le bail commercial décrit les obligations et contreparties de chacun des contractants (preneur à bail professionnel et bailleur particulier). Il offre une certaine garantie, dans la mesure où l’investisseur recevra un loyer tous les mois ou trimestres (que son logement soit loué ou non) sans avoir à se soucier de l’exploitation et du taux d’occupation. Il est évident aussi que si ce taux de remplissage était insuffisant pour assumer l’ensemble des charges lui incombant et dégager un bénéfice, l’exploitant (unique locataire de l’établissement) pourrait être tenté de renégocier les termes du bail commercial.

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