L’investissement immobilier est-il toujours attractif ?

La hausse des prix de l’immobilier dans les années 2000, puis la stagnation des loyers avec un faible recul des prix de l’immobilier au début des années 2010 ont dégradé le rendement de l’immobilier locatif. Depuis 2016, les professionnels du secteurs s’accordent pour dire que le marché de l’immobilier est reparti à la hausse. Dès lors, est-il toujours un bon placement d’investir dans la pierre ?

L'investissement immobilier est-il toujours attractif ?

4 éléments plaident en tous cas toujours en la faveur de l’investissement immobilier.

1. L’effet de levier du crédit

L’immobilier est le seul actif sur lequel le particulier peut emprunter pour investir. Aucune banque ne prêtera des fonds à un investisseur individuel pour acheter des actions, des obligations ou encore des œuvres d’art. A contrario, la garantie réelle que représente un bien immobilier permet de l’acquérir par l’emprunt, parfois même sans aucun apport personnel.

Ainsi, un investisseur capable d’épargner quelques centaines d’euros par mois va immédiatement pouvoir investir et « faire travailler » 100 000 € ou 200 000 € sur un projet immobilier alors qu’il n’aurait pu placer que quelques milliers d’euros par an en thésaurisant progressivement.

L’enrichissement est ainsi beaucoup plus rapide grâce à l’immobilier d’investissement. C’est le principe de l’ « effet de levier ».

2. Des taux d’emprunt historiquement bas

Comme il est recommandé d’investir en immobilier locatif ou résidentiel en s’endettant, le taux d’emprunt est une composante essentielle d’un investissement immobilier rentable.

Les taux pratiqués aujourd’hui par les banques sur les bons dossiers sont historiquement bas. Il est possible d’emprunter à des taux de l’ordre de 1,2 % sur 15 ans ; 1,5 % sur 20 ans.

Depuis le décret Lagarde (du nom de l’ancienne Ministre des Finances), une banque ne peut plus lier son offre de taux à la souscription d’une assurance emprunteur vendue par elle. C’est une opportunité pour les investisseurs de faire baisser le coût global de leur crédit en pratiquant la délégation d’assurance (souscription d’une assurance emprunteur chez un spécialiste indépendant de la banque prêteuse).

3. La pérennisation des dispositifs fiscaux

Les changement de gouvernement successifs et le nécessaire besoin récurent de rationaliser les comptes publics auraient pu laisser penser que certains dispositifs fiscaux ne seraient pas reconduits, voire prématurément abrogés, par l’une ou l’autre des majorités. Il n’en est rien, au contraire, l’investissement immobilier locatif est toujours soutenu par les gouvernements et les dispositifs fiscaux sont pérennisés, certains mêmes renforcés :

  • La loi Pinel, qui a remplacé avantageusement la loi Duflot au 1er janvier 2015, offre une réduction d’impôt supérieure sur les 9 premières années d’investissement (21% contre 18%) ainsi qu’un assouplissement des durées de location (6, 9 ou 12 ans).
  • Une version « Outre-mer » de la loi Pinel est encore plus incitative (de 23 % à 32 % de défiscalisation).
  • Les investissements immobiliers Outre-mer ne sont pas concernés par le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 € et doivent respecter un plafond spécifique de 18 000 €.
  • Les investissements réalisés dans le cadre des dispositif Malraux et Monuments Historiques sont sortis du calcul du plafonnement des niches fiscales.

4. La hausse des prix sur le long terme

Comme tous les actifs, les prix de l’immobilier connaissent des cycles. Des phases de baisse ou a minima de stagnation succèdent généralement aux périodes de hausse. Il est d’ailleurs probable que nous soyons aujourd’hui dans une phase de reprise de cycle haussier.

Pour autant, il existe dans l’immobilier un facteur structurel qui garantit sur le long terme une hausse des prix : le besoin croissant de logements. La France connait en effet un déficit de logement (généralement estimé autour d’un million) dû à 3 raisons majeures :

  • L’accroissement naturel de la population (la France est le pays d’Europe occidentale où la natalité est la plus forte).
  • Le solde migratoire positif.
  • L’augmentation du nombre de familles monoparentales, nécessitant 2 logements au lieu d’un seul.

Ainsi, raisonné sur le long terme, l’investissement immobilier est globalement gagnant et en outre, bon protecteur contre l’inflation.

Conclusion

Les 4 facteurs décrits ci-dessus, 2 structurels et 2 plus conjoncturels, permettent de penser que l’investissement immobilier continue d’être un bon support pour le particulier qui veut se constituer un capital ou une rente de retraite.

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