Des modifications significatives ont été apportées au zonage Pinel, affectant Toulouse, Bordeaux, et d’autres villes métropolitaines ainsi que des régions d’outre-mer, ce qui pourrait entraîner une augmentation de la rentabilité locative allant jusqu’à 28%.
Cette question intéresse en particulier les dispositifs Pinel et Pinel outre-mer.
Le zonage Pinel redéfini
Une annonce importante du ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires a été publiée le lundi 2 octobre : le zonage Pinel a été revisité. Ceci fait suite à la modification de l’arrêté du 1er août 2014 relatif au code de la construction et de l’habitat. Plus concrètement, 63 villes dont 8 villes d’Outre-Mer qui étaient en zone B1 intègrent désormais la zone A, qui est la zone la plus tendue en termes de marché locatif en France. La mise en application de cette décision est effective depuis le 3 octobre 2023, et concerne uniquement les nouveaux investissements.
Les conséquences directes pour les villes concernées
L’actualisation du zonage Pinel instaure une évolution notable des conditions financières pour les bailleurs récemment intégrés. Antérieurement, le seuil de loyer maximum défini pour la zone B1 était de 10,93 €/m². Avec l’intégration au sein de la zone A, ce montant atteint 13,56 €/m², traduisant ainsi une amélioration tangible de la rentabilité potentielle des investissements Pinel. Parallèlement, les critères de revenus des locataires connaissent une revalorisation proportionnelle, élargissant le spectre des potentiels locataires tout en garantissant une rentabilité optimisée pour les propriétaires.
145 municipalités, autrefois classées en zone B2, ont maintenant été reclassées en zone B1. ces villes bénéficieront d’une augmentation du plafond de loyer, qui passe de 9,50 €/m² à 10,93 €/m².
L’actualisation de la classification de certaines municipalités en zone B1 témoigne de la dynamique changeante du paysage immobilier. Même si ces communes ne présentent pas une pression locative équivalente à celle des zones A, elles signalent tout de même une demande locative croissante.
Initialement situées en zones B2 ou C, ces villes étaient auparavant hors du champ d’éligibilité des dispositifs Pinel Plus et Pinel. Cette nouvelle cartographie offre aux investisseurs une palette élargie d’opportunités, englobant désormais plus d’une centaine de communes supplémentaires pour la concrétisation de leurs ambitions immobilières.
Bénéfices pour les acteurs de l’immobilier
La refonte des zones pour ces communes a des conséquences bénéfiques pour les acteurs du marché immobilier. La première retombée est la possibilité d’adopter des tarifs locatifs conformes aux nouvelles limites, offrant ainsi une optimisation potentielle de la rentabilité des projets. L’essor des loyers intervient dans un contexte où la demande de logements dans ces communes est palpable.
La redéfinition des zones est aussi révélatrice d’un marché en pleine effervescence, avec une demande soutenue et une rareté des logements vacants. Cette dynamique rassure les investisseurs quant à la capacité de location rapide et la garantie d’un taux d’occupation stable.
Par ailleurs, cette reclassification pourrait générer une revalorisation des actifs immobiliers. Une ville intégrant la zone A est souvent vue comme ayant un potentiel accru, influençant ainsi positivement la demande et, par extension, les prix du marché sur le long terme.
Les retombées pour les résidents
Au-delà des investisseurs, les locataires sont également gagnants avec cette reclassification.
L’un des premiers bénéfices est la révision à la hausse des plafonds de ressources pour les locataires. En intégrant la zone A, ces plafonds s’élargissent, permettant à une catégorie plus large de locataires d’accéder à des logements régis par le dispositif Pinel, diversifiant ainsi la clientèle locative.
L’ascension vers la zone A pourrait aussi impulser un renouveau dans les constructions. Avec des avantages fiscaux rehaussés pour les investisseurs, une affluence de projets immobiliers neufs est attendue. Une offre accrue peut modérer, voire diminuer les tarifs locatifs à terme, ce qui serait une aubaine pour les résidents.
Les plafonds réglementaires Pinel Plus
Pour ceux envisageant d’exploiter le dispositif Pinel Plus dans les municipalités nouvellement classées en zone A, des loyers ajustés à la hausse seront désormais en vigueur.
L’augmentation du loyer va compenser amplement la diminution de la réduction fiscale Pinel, rendant ces investissements particulièrement avantageux !
Villes impactées par la modification du zonage Pinel d’octobre 2023
Les villes qui passent de la zone Pinel B1 vers la zone Pinel A
Calvados (14) : Deauville, Trouville-sur-Mer, Villers-sur-Mer
Charente-Maritime (17) : Aytré, Châtelaillon-Plage, La Rochelle
Gard (30) : Le Grau-du-Roi
Haute-Garonne (31) : Toulouse
Gironde (33) : Andernos-les-Bains, Arcachon, Arès, Bordeaux, Cestas, Gradignan, Gujan-Mestras, Le Bouscat, Lège-Cap-Ferret, Mérignac, Talence
Isère (38) : Les Deux Alpes, Meylan, Villard-de-Lans
Landes (40) : Seignosse, Soorts-Hossegor
Loire-Atlantique (44) : La Baule-Escoublac, Le Pouliguen, Pornichet
Nord (59) : Mouvaux
Oise (60) : Senlis
Pas-de-Calais (62) : Le Touquet-Paris-Plage
Pyrénées-Atlantiques (64) : Anglet, Biarritz, Bidart, Ciboure, Saint-Jean-de-Luz
Bas-Rhin (67) : Illkirch-Graffenstaden, Strasbourg
Rhône (69) : Caluire-et-Cuire, Ecully, Francheville, Sainte-Foy-lès-Lyon, Tassin-la-Demi-Lune
Savoie (73) : Aix-les-Bains, La-Motte-Servolex
Haute-Savoie (74) : Annecy, Châtel, Evian-les-Bains, La Roche-sur-Foron, Le Grand-Bornand, Rumilly, Sallanches, Samoëns, Thonon-les-Bains
Essonne (91) : Dourdan
Guadeloupe (971) : Le Gosier, Saint-François
Martinique (972) : Le Marin, Les Trois-Îlets
La Réunion (974) : Les Avirons, L’Etang-Salé, Saint-Leu, Saint-Paul
Haute-Corse (2B) : Calvi.
Les villes qui passent de la zone Pinel B2 ou C vers la zone Pinel B1
Ain (01) : Ambérieu-en-Bugey, Bourg-en-Bresse, Valserhône
Aisne (02) : Château-Thierry
Hautes-Alpes (05) : Briançon, Embrun, Gap
Ardèche (07) : Guilherand-Granges
Aube (10) : Sainte-Savine, Troyes
Aude (11) : Gruissan, Leucate, Port-la-Nouvelle
Bouches-du-Rhône (13) : Châteaurenard, Tarascon
Calvados (14) : Bayeux, Cabourg, Courseulles-sur-Mer, Houlgate
Charente-Maritime (17) : La Tremblade, Les Mathes, Rochefort, Royan, Saint-Georges-de-Didonne, Saint-Georges-d’Oléron, Saint-Palais-sur-Mer, Saint-Pierre-d’Oléron, Vaux-sur-Mer
Côtes-d’Armor (22) : Dinan, Paimpol, Perros-Guirec, Pléneuf-Val-André, Plérin
Doubs (25) : Besançon, Pontarlier
Drôme (26) : Bourg-lès-Valence, Valence
Eure (27) : Evreux, Louviers, Val-de-Reuil
Eure-et-Loir (28) : Dreux, Vernouillet
Finistère (29) : Brest, Concarneau, Crozon, Fouesnant, Guipavas, Landerneau, Le Relecq-Kerhuon, Plougastel-Daoulas, Plouzané, Pont-l’Abbé, Quimper, Trégunc
Gard (30) : Uzès, Vauvert
Gironde (33) : Lacanau, Libourne, Soulac-sur-Mer
Hérault (34) : Béziers, Clermont-l’Hérault, Pézenas, Valras-Plage
Isère (38) : Huez, Vienne
Landes (40) : Dax, Mimizan, Saint-Paul-lès-Dax, Soustons
Loire-Atlantique (44) : Ancenis-Saint-Géréon, La Turballe, Saint-Brevin-les-Pins, Saint-Michel-Chef-Chef
Maine-et-Loire (49) : Avrillé, Cholet, Les Ponts-de-Cé, Trélazé
Manche (50) : Cherbourg-en-Cotentin, Granville
Meurthe-et-Moselle (54) : Jarville-la-Malgrange, Longwy, Villerupt
Morbihan (56) : Arzon, Auray, Carnac, Guidel, Hennebont, Lanester, Larmor-Plage, Lorient, Ploemeur, Quiberon, Saint-Avé, Sarzeau, Séné, Vannes
Moselle (57) : Amnéville, Fameck, Florange, Maizières-lès-Metz, Thionville, Yutz
Nord (59) : Coudekerque-Branche, Dunkerque, Grande-Synthe, Gravelines, Hazebrouck, Sin-le-Noble
Pas-de-Calais (62) : Arras, Berck, Cucq, Etaples, Merlimont, Neufchâtel-Hardelot, Saint-Martin-Boulogne
Puy-de-Dôme (63) : Aubière, Beaumont, Cournon-d’Auvergne
Pyrénées-Orientales (66) : Céret, Font-Romeu-Odeillo-Via, Sainte-Marie-la-Mer, Saint-Estève
Bas-Rhin (67) : Bischwiller, Haguenau, Saverne
Haut-Rhin (68) : Cernay, Colmar, Illzach, Kingersheim, Wittenheim
Sarthe (72) : Le Mans
Savoie (73) : Bourg-Saint-Maurice, La Plagne Tarentaise, Les Belleville
Haute-Savoie (74) : Passy
Seine-Maritime (76) : Fécamp
Tarn-et-Garonne (82) : Montauban
Vendée (85) : Challans, La-Tranche-sur-Mer, Les Herbiers, L’Île-d’Yeu, Montaigu-Vendée, Saint-Hilaire-de-Riez, Saint-Jean-de-Monts, Talmont-Saint-Hilaire
Yonne (89) : Auxerre.