Prix nue-propriété : de 289 700 € à 360 000 €
Rentabilité : ± 2,40 %
Durée de l'usufruit : 15 ans
Résidence déjà livrée
Abaissement de la base taxable de l'IFI
Défiscalisation des revenus fonciers
Points forts :
- Une localisation à Paris intra-muros.
- Une durée d'usufruit courte (15 ans).
- Prix de ventes accessibles des T2.
Description : Immeuble rue Castagnary
L’immeuble rue Castagnary est un bel immeuble du début du 20ème siècle qui abrite 19 logements dont 14 sont proposés en démembrement. Les logements sont déclinés en T2 et répartis jusqu’en R+6. Leurs surfaces oscillent entre 37,85 m2 et 41,35 m2. A chaque appartement est rattaché une cave. Les 5 derniers logements ont été vendus classiquement en pleine propriété par des propriétaires occupant.
Le 15ème est l’arrondissement le plus peuplé de la capitale. Multigénérationnel, il compte 233 000 habitants. Bordeaux compte 254 000 habitants à titre de comparaison. L’arrondissement ne cesse d’évoluer. Le quartier de Castagnary est l’un des vingt-trois quartiers choisis pour bénéficier d’un projet urbain innovant (Réinventer Paris 2014).
Ainsi, la rue de Castagnary a profité de la reconversion des anciens bains-douches en espaces de colocation et de coworking. Un projet social, historique et environnemental avec la construction d’un immeuble à ossature bois (réduction de l’empreinte énergétique). A quelques dizaines de mètres de notre offre.
L’immeuble rue Castagnary est proche (à une dizaine de minutes à pied) des espaces verts avec notamment la présence du parc Georges Brassens et de son marché aux livres anciens créé en 1987. Plusieurs lignes de bus passent devant ou très près de la rue Castagnary. Les commerces de manquent pas naturellement.
L’immeuble fait face aux voies ferrées de la gare Montparnasse, distante de quelques minutes par les transports en commun. La gare avec ses nombreuses possibilités de quitter Paris, sereinement et sans embouteillage.
De nombreux commerces et équipements (écoles, sports, loisirs, hôpitaux,…) se trouvent aux alentours, permettant de circuler à pieds ou à vélo dans votre vie quotidienne.
La valeur en nue propriété fait ressortir une décote de 30 % et un taux de reconstitution de la pleine propriété de 2,40 %. Conforme à ce que l’on trouve habituellement à Paris.
Situation : Paris (Île-de-France)
La rue Castagnary est une artère perpendiculaire au Boulevard Brune (le fameux boulevard des Maréchaux), localisée dans le quinzième arrondissement parisien, à l'ouest de la capitale. Une adresse connectée à la Porte de Versailles (et donc du Parc des Expositions), au périphérique et aux autoroutes (A13, A4...).
L'ensemble des transports en commun parisiens sont proches à pied depuis le programme. Quatre lignes de bus (59, 62 à 150 mètres, 89, 95 à 200 mètres), deux lignes de métro (12 et 13) et le tram T3A couvrent le secteur "Castagnary".
Nous sommes en secteur urbain dense. De très nombreux commerces de proximité sont présents dans le périmètre du programme comme les deux supermarchés sur la rue de Vouillé et la rue Lecourbe ou les deux pharmacies toujours rue de Vouillé. N'oublions pas les deux boulangeries rue de Vouillé et rue Saint-Amand (à peine à deux cents mètres de notre offre).
Le quinzième arrondissement accueillent 16 lycées publics et privés (6600 élèves), 15 collèges (6800 élèves), 68 écoles primaires et maternelles.
Faut-il décrire l'offre culturelle et sportive dans la capitale ?
Des équipements collectifs ? En nombre avec la présence d'hôpitaux (hôpital Vaugirard, hôpital Cognac-Jay, maternité catholique de la Sainte Félicité..), de gymnases.
Notre avis : Immeuble rue Castagnary
L'immeuble rue Castagnary est une offre immobilière qui retient notre attention par sa rareté. Les programmes proposés dans la capitale ne sont pas légion malgré la demande de logements.
Paris reste Paris avec son attractivité tous azimuts (culture, sport, emploi etc...). Une offre immobilière avec une dimension patrimoniale évidente qui permet aux investisseurs de pouvoir se projeter.
Le quartier Castagnary est le sujet d'attention des autorités municipales pour le redynamiser avec la réimplantation de commerces de proximité par exemple (politique volontariste de rachat de surfaces en pied d'immeuble pour des remises en location à tarif modéré).
La décote proposée correspond à ce que nous pouvons observer par ailleurs dans Paris. Avec un peu plus de 300 K€, l'investisseur accède à un T2 avec cave.
La durée de la convention d'usufruit de 15 ans est un élément essentiel aussi dans l'appréciation de ce dossier. Les investisseurs recherchant des périodes "courtes".
Garant de l'entretien du patrimoine, SEQENS. Filiale du groupe Action Logement, sa légitimité en matière d'exploitation de structures collectives dédiées au logement. Ce bailleur social administre 100 000 logements grâce à ses 1 500 employés, pour la très grande majorité au plus près des locataires.
Finalement, un actif dans un environnement dynamique, un gestionnaire au savoir-faire reconnu, des conditions de vente intéressantes (aucune charge à prévoir, un entretien régulier, des prix "accessibles").