Interview d’Antoine Tranchimand dans l’émission Intégrale Placements sur BFM TV le 3 juillet 2014 :
Location meublée comment ça marche ?
Quelles sont les règles à respecter ?
Cet article s’intéresse en particulier à la location meublée.
Retranscription de l’interview :
Cédric pour BFM TV : Avec Antoine Tranchimand , associé chez K&P, on parle de location meublée, pas uniquement de location meublée, d’immobilier meublé. De quoi parle-t-on exactement ? Il y a plusieurs supports c’est ça ?
Antoine Tranchimand : Oui, on peut aujourd’hui investir en location meublée sur 4 types d’actifs. On peut investir dans des résidences de tourisme, des résidences étudiantes, dans des résidences séniors et dans des EHPAD.
Cédric : Quelle est la différence entre sénior et EHPAD ?
Antoine Tranchimand : La résidence sénior est une résidence avec un certain nombre de services pour des jeunes retraités. Un EHPAD, c’est un peu particulier, c’est une maison de retraite médicalisée pour des gens dépendants.
Cédric : Est-ce qu’entre ces 4 pistes proposées, il y a « le produit roi », celui « dans lequel on peut investir les yeux fermés » si l’on veut faire de l’immobilier meublé?
Antoine Tranchimand : Il ne faut jamais investir les yeux fermés, vous savez. Non, il n’y a pas de produit roi, chacune de ces catégories de produits a ses avantages et ses limites. Si je prends par exemple les EHPAD, par rapport aux 3 autres, c’est probablement le support qui va vous offrir le meilleur rendement. A contrario, la résidence étudiante va vous permettre de rentrer avec des tickets d’entrés assez faibles, moins de 100 000 € généralement. Et la résidence de tourisme va vous permettre de lier l’utile à l’agréable en occupant quelques semaines par an le bien dans lequel vous aurez investi.
Cédric : Et la résidence sénior, il y a un avantage ou pas ?
Antoine Tranchimand : Bien sûr, il y a des avantages. La résidence sénior est un produit intermédiaire, puisque c’est un produit qui est plus proche d’un produit immobilier classique, dans la mesure où le sénior qui va l’occuper peut être locataire ou propriétaire de sa résidence. Cela peut éventuellement être un achat à terme pour un usage personnel.
Cédric : D’accord. On peut acheter comme un placement aujourd’hui dans l’espoir de l’utiliser ensuite.
Antoine Tranchimand : Absolument
Cédric : Quel est le rendement finalement, puisqu’il n’y a pas de produit roi ? Si l’on compare un peu les 4 pistes : le tourisme, les personnes âgées, les séniors et les étudiants ?
Antoine Tranchimand : Alors, le rendement de la location meublée en résidence services est de l’ordre de 3.5% à 5% par an. Mais ce qu’il faut bien comprendre, c’est que contrairement à l’immobilier traditionnel, vous ne supportez quasiment aucune charge. Vous louez votre bien à l’exploitant de la résidence, dans le cadre d’un bail commercial, et c’est lui qui supporte la vacance, la gestion, l’entretien de la résidence.
Cédric : Cela veut dire que vous avez quasiment « un revenu garanti » ?
Antoine Tranchimand : En tout cas, un revenu net. Il est garanti tant que l’exploitant se porte bien.
Cédric : D’accord. Cela veut dire qu’il faut bien choisir son exploitant ?
Antoine Tranchimand : Effectivement, la clé c’est de très bien choisir son exploitant. Quand vous investissez en résidence services, vous partez sur des baux très longs, de 9 à 12 ans généralement, et donc vous êtes lié à votre exploitant pendant cette période. Dans l’immobilier traditionnel on dit souvent qu’il y a 3 règles : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement. Dans l’immobilier meublé, je dirais qu’il y a aussi 3 règles : l’exploitant, l’exploitant, l’exploitant. C’est vraiment crucial.
Cédric : Qu’en est-il de la fiscalité une fois qu’on a ce revenu « garanti », qu’on a bien choisi son exploitant et qu’on n’a pas de pépin ? Qu’elle est la fiscalité appliquée à ce genre de revenus ?
Antoine Tranchimand : Vous avez deux options fiscales quand vous investissez en résidence de tourisme. Si c’est une résidence neuve, vous pouvez opter pour ce que l’on appelle l’amendement Bouvard, qui va vous octroyer une réduction d’impôt de 11% de la valeur de votre bien sur 9 ans et ensuite vous avez la fiscalité traditionnelle des revenus fonciers. L’autre option fiscale qui s’applique à toutes les résidences a partir du moment où elles sont exploitées dans le cadre d’un bail commercial, c’est d’amortir comptablement a valeur de votre bien. Pour faire simple, cela va diminuer voir annuler toute fiscalité sur les revenus du bien pendant une période très longue de 15 à 20 ans. Et vous pouvez aussi récupérer la TVA sur la valeur du bien lorsque vous achetez une résidence neuve.
Cédric : Vous nous avez dit tout a l’heure, par exemple sur la résidence sénior que cela pouvait intéresser des épargnants qui se disent qu’une fois séniors ils pourraient venir occuper cet appartement. En dehors de ce cas précis, ça s’adresse plutôt à qui ? Est-ce que l’on a une idée du ticket d’entrée ? Vous nous avez dit environ 100 000€ sur une résidence de étudiante, mais aujourd’hui ça s’adresse à qui et quel est le ticket d’entré dans ce type de placement ?
Antoine Tranchimand : En fait, la location meublée est un excellent produit de rente, donc ça peut parfaitement être un très bon complément de retraite. Donc, ça s’adresse virtuellement à tout le monde. On peut dire qu’il y a 2 catégories d’acquéreurs : des actifs qui empruntent pour acquérir en essayant de caler la fin de l’emprunt sur la date de la retraite de telle manière de percevoir la rente une fois à la retraite. Et puis, une deuxième catégorie, ce sont des jeunes retraités qui vont décider d’arbitrer du capital pour le transformer en rente. En particulier, comme vous le disiez tout à l’heure, les rendements de l’assurance vie ont plutôt tendance à être à la baisse, ou très limités, et on voit un certain nombre de gens arbitrer du capital vers ce type de produit.
Cédric : Jean-François, justement la location meublée ?
Jean-François Filliatre : Je veux bien entendre l’argument qui consiste à dire qu’on remplace les critères l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement par l’exploitant, l’exploitant, l’exploitant, mais comment fait le particulier pour arriver à s’y retrouver dans les exploitants entre les bons et les pas bons ? Le critère c’est de regarder l’ancienneté du groupe sur le marché ? C’est ce que vous recommandez ?
Antoine Tranchimand : En fait, il faut regarder plusieurs critères, l’ancienneté en est un. La solidité financière en est un autre. Le montant des loyers payés par rapport aux montants facturés à l’utilisateur, c’est-à-dire au client final. Il ne faut pas généralement que ce montant dépasse 25 à 30%, sinon l’exploitant va avoir un problème de rentabilité et donc potentiellement à terme un problème pour payer ces loyers. C’est un ensemble de critères à regarder.
Cédric : Et tous ces renseignements sont « accessibles facilement pour tout a chacun » ?
Antoine Tranchimand : Ça dépend des exploitants. Par exemple, dans le monde des EHPAD on a des sociétés cotées et donc vous savez que les sociétés cotées publient un certains nombre de chiffres qui sont une mine de renseignements très intéressants. Ensuite, si vous passez par un conseiller en gestion de patrimoine pour faire votre acquisition, il saura probablement vous renseigner sur les différentes qualités d’exploitants et leur solidité.
Cédric : Ce risque « exploitant » c’est le seul risque que présente cet immobilier meublé ?
Antoine Tranchimand : C’est le risque principal. Ensuite vous avez les risques normaux de l’immobilier, qui peuvent être lié à une dégradation du bien anormalement rapide, ou a des intempéries, mais vous êtes assuré contre ça.
Cédric : Le risque spécifique c’est le risque exploitant.
Antoine Tranchimand : Absolument
Cédric : Antoine Tranchimand de K&P sur la location meublée merci d’être venu nous voir.
Antoine Tranchimand : Merci.