Avec les placements financiers, l’investissement immobilier est la deuxième pierre angulaire de la construction d’un patrimoine. Depuis de nombreuses années, les pouvoirs publics encouragent ce type d’investissements au moyen de lois de défiscalisation permettant de réaliser des économies d’impôt tout en se construisant un patrimoine solide.

Néanmoins, quel que soit le montant de défiscalisation attaché à une opération, la bonne fin financière d’un investissement immobilier est fondée sur deux piliers : la rentabilité locative et le potentiel de plus-value.

Pour atteindre ces deux objectifs, un pré-requis : acheter au bon prix !

Les excès de la défiscalisation immobilière

Parfois, la défiscalisation entraine une hausse injustifiée des prix de vente. En effet, certains promoteurs ou commercialisateurs profitent de l’attrait fiscal d’un produit pour en majorer le prix, les investisseurs étant un peu moins regardants que les acquéreurs en résidence principale. Sur un bien immobilier payé trop cher, il devient ensuite compliqué d’avoir une bonne rentabilité et de dégager in-fine une plus-value.

Lorsqu’on investit outre-mer, il est peut être difficile pour l’investisseur de mesurer la réalité d’un prix immobilier. La distance, le décalage horaire et des marchés locatifs fonctionnant différemment de la métropole ont permis à certains opérateur de se livrer à certains excès allant jusqu’à une double grille de prix : une pour les « locaux », l’autre pour les « métros », comprendre « investisseurs métropolitains ». Cette pratique déplorable a en particulier sévi sur l’Île de la Réunion au début des années 2000.

À quel prix acheter en Guyane ?

La Guyane, parce qu’elle est le moins peuplé des DOM et peut-être aussi le moins connu, avait jusqu’à présent été épargnée par les excès liés à la défiscalisation immobilière. Malheureusement, l’engouement des contribuables a attisé la voracité de certains promoteurs. On voit ainsi des programmes immobiliers sortir à plus de 4 000 €, voire 4 500 € par m². Quelle que soit la qualité de l’emplacement et de la construction, ces prix sont totalement décorrélés du marché. Ces programmes seront exclusivement vendus à des investisseurs métropolitains connaissant mal le territoire, aucun guyanais n’accepterait d’acheter à ce prix.

Pour mémoire, le prix de l’immobilier ancien dans les bons quartiers de Cayenne se situe entre 2000 € et 2500 € par m², il est donc raisonnable de ne pas excéder 2 500 € à 2 800 € par m² pour un appartement neuf. Ainsi, la rentabilité des loyers pourra s’établir entre 4,5 % et 5 %, malgré les plafonds de la loi Pinel. Dans ces conditions de prix, les investisseurs auront de grandes chances de revendre leur bien au moins au prix d’achat à l’issue de la période de défiscalisation.

La forte croissance démographique, les revenus de l’exploitation des matières premières, l’emploi qualifié lié à l’industrie spatiale ou encore le déséquilibre entre offre et demande sont autant de facteurs positifs pour l’immobilier de Guyane. Mais pas à n’importe quel prix !

Dans une optique de défiscalisation aussi, il faut acheter au bon prix. Alors avant d’investir, vérifiez, comparez !