Plusieurs points clés sont à considérer lorsque l’investisseur décide d’acquérir un bien immobilier dans une résidence services. Nous en avons dénombré cinq qui nous semblent essentiels à l’investissement en résidences services : l’exploitant, la durée du bail commercial, le loyer, la répartition des charges et le rendement.
Cette question intéresse en particulier le statut du Loueur en meublé.
Points clés d’un investissement en résidences services
L’exploitant :
Investir dans une résidence services, c’est avant tout signer avec un locataire unique, le gestionnaire, qui occupera et administrera l’ensemble des espaces de la résidence. Qu’ils soient communs ou privatifs. En l’occurrence, le preneur à bail sera l’unique locataire de la résidence. Et c’est avec lui que le bailleur (copropriétaire/investisseur) contractera le bail commercial.
Le preneur à bail est aussi appelé exploitant ou locataire.
Ainsi, se renseigner sur la qualité de l’exploitant est indispensable. Est-il solvable ? Quelle expérience a-t-il en matière de gestion de résidence services ? Combien d’établissements administre-t-il ? Est-ce un « bon » payeur ?
La durée du bail commercial :
Point important puisqu’il permet à l’investisseur de se projeter dans l’avenir. Deux cas de figures en la matière lors d’un investissement en résidences services. Soit le bien immobilier est situé dans une résidence en cours de construction (VEFA) ou en rénovation (VIR). Un bail commercial d’une durée ferme sera proposé. Soit, l’investisseur acquiert un logement dans une résidence en cours d’exploitation, et, dans ce cas-là, il poursuivra, dans la plupart des cas, le bail commercial en cours.
Acquérir un bien et signer un bail commercial ferme sur 9, 10 voire 12 ans peut paraître rassurant pour l’investisseur. Toutefois, au-delà de cet engagement, l’investisseur doit avant tout prêter attention à la pérennité de l’exploitation. S’il s’agit d’une résidence neuve, celle-ci répond-elle à la demande du marché locatif local ? Existe-t-il d’autres structures similaires sur le secteur ? Quel est le taux de remplissage attendu par l’exploitant et sur quoi se fonde-t-il pour s’avancer ?
Si la résidence est déjà en exploitation, et que le bail commercial est en cours, il est intéressant de s’informer sur le taux d’occupation des lieux et sur les intentions du preneur à bail. Un bail commercial en cours ne doit pas être un frein à l’investissement dans la mesure où la viabilité de l’activité au sein de l’établissement est démontrable.
Le loyer :
Investir dans une résidence avec services permet de percevoir des loyers non imposables sur une longue période. Les rendements bruts annoncés actuellement se situent dans une fourchette large de 3 à 5,50 % pour les résidences services. Vigilance tout de même car il s’agit de rendements bruts qui ne tiennent pas compte des éventuelles charges de copropriété supportées par l’acquéreur, de la taxe foncière, des frais de comptabilité éventuels, du renouvellement du mobilier…
Une fois « retraités » ces postes de dépenses, les meilleurs rendements nets restent largement supérieurs à ce que peuvent offrir les bons contrats d’assurance-vie libellés en euros. La différence entre ces deux solutions de placement peut atteindre 2 % et plus.
Autre point à surveiller au-delà du seul rendement : le montant du loyer servi. Existe-t-il des éléments suggérant une modification du montant du loyer versé à l’issue du bail commercial en cours ? L’investisseur ne doit pas être aveuglé par un rendement net supérieur à la fourchette précédemment indiquée. La possibilité d’une révision à la baisse est un point à prendre en considération. Pour réaliser un bon investissement, il est indispensable que toutes les parties prenantes y trouvent un intérêt. Un rendement trop élevé peut trahir une répartition de la valeur ajoutée trop déséquilibrée. L’objectif du bailleur / propriétaire devrait être la pérennité de l’exploitation. Et donc de posséder un actif qui soit attractif sur le marché de l’ancien.
La répartition des charges :
En matière de bail commercial, les clauses diffèrent sensiblement d’un document à l’autre. Ainsi, si certains baux s’en tiennent stricto sensu aux règles édictées par le Code du commerce (articles L145-1 à L145-60 et R145-1 à D145-34) et à l’article 606 du Code civil, d’autres adoptent une forme que l’on pourrait qualifier de « dérogatoire ».
En effet, ces derniers sont avantageux pour le bailleur puisqu’ils laissent supporter au seul preneur à bail/locataire/exploitant, certaines charges comme celles décrites à l’article 606 du Code civil, au motif de la spécificité de l’activité exercée au sein de l’établissement (normes contraignantes imposées par les Autorités…).
Ces différences de traitement modifient favorablement le niveau des charges supportées par le propriétaire/investisseur donc par voie conséquence le niveau du rendement locatif.
En outre, le statut du loueur en meublé suppose que le bailleur soit tenu de garnir le logement de meubles et autres accessoires propres à assurer les besoins du locataire au quotidien. Et de le renouveler lorsque celui-ci devient obsolète. Il nous semble sensé de provisionner ce coût certain et différé.
Le rendement :
Parmi les paramètres qui déterminent un « bon » investissement en résidences services, le rendement est un élément aussi essentiel que la qualité de l’exploitation ou que le régime fiscal.
Rappelons que le rendement prend en considération toutes les charges, taxes et éventuelles provisions déduites du loyer. Le loyer net obtenu étant à rapprocher du prix de vente du bien immobilier. La fourchette de 3 à 5,50 % est donnée à titre indicatif.
Apprécier la justesse du rendement est ardue car des paramètres comme la localisation de la résidence, son année de construction, etc… sont aussi des éléments à prendre en considération.
Habituellement, le rendement récompense le risque et donc plus le risque est élevé et plus le rendement sera élevé. Ce précepte s’applique aussi pour l’investissement immobilier. L’investissement en résidences services n’y échappe pas.
“ Un Homme qui ne réfléchit pas sur le long terme connaîtra les déboires à court terme.”, proverbe chinois.
“ Les études complexes et les écoles de commerce récompensent la complexité au détriment de la simplicité. Dans les faits, la simplicité est presque toujours plus efficace.”, Warren Buffet.