Investissement locatif : comment percevoir des loyers non imposables ?

Investir dans l’immobilier locatif en vue de se constituer des revenus complémentaires pour le futur est une solution pertinente. En revanche, la taxation de ces mêmes revenus locatifs à plus ou moins brève échéance relativise l’efficacité et la rentabilité de l’opération.Investissement locatif : comment percevoir des loyers non imposables ?

Cette question intéresse en particulier le statut du Loueur en meublé.

Alors, existe-t-il une solution pour percevoir des loyers non imposables d’un investissement immobilier locatif ?

Oui, la solution existe puisque l’investissement en immobilier meublé géré produit des revenus non fiscalisés sur une très longue période. En effet, dans le cadre du statut du loueur en meublé sous le régime de déclaration des revenus au réel, le propriétaire d’un bien loué meublé profite d’une non-imposition de ses loyers (qui sont en fait des bénéfices industriels et commerciaux, BIC) sur une très longue période (plus de deux décennies). Ainsi, la prise en considération de l’amortissement comptable (hors assiette foncière) ainsi que des charges liées au logement lui permettront de déclarer un résultat nul.

Toutefois, la déclaration de ses revenus BIC obéit à des règles fiscales et comptables qu’il convient d’observer impérativement pour optimiser son investissement. Voici quelles sont les étapes à suivre pour s’assurer de percevoir des loyers non imposables dans le cadre d’un investissement locatif en immobilier meublé géré, par exemple pour un investissement en résidences services :

1. Comment déclarer fiscalement les revenus perçus ?

Investissement locatif : comment percevoir des loyers non imposables ?Les loyers perçus par le propriétaire bailleur doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux en vertu de l’article 35 du Code général des impôts qui énumère les activités concernées par les BIC :

« Personnes qui donnent en location un établissement commercial ou industriel muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation, que la location comprenne, ou non, tout ou partie des éléments incorporels du fonds de commerce ou d’industrie »

2. Que doit déclarer l’investisseur ?

En contrepartie de cette mise à disposition de ses locaux, le propriétaire reçoit des loyers mais il ne s’agit pas là de revenus fonciers mais de bénéfices industriels et commerciaux.

Chaque année, le propriétaire bailleur du bien immobilier devra déclarer à l’administration fiscale les loyers nets perçus. A charge pour lui de ne rien omettre, notamment en termes de charges déductibles.

3. Comment calcule-t-on les loyers nets perçus ?

L’article 39 du Code général des Impôts (Modifié par Décret n°2011-645 du 9 juin 2011 – art. 1) stipule que l’investisseur pourra déclarer un bénéfice net de toutes charges, celles-ci comprennent notamment:

  • Les frais de gestion,
  • Les intérêts et l’assurance du prêt relatifs à l’acquisition,
  • Les frais de comptabilités (honoraires comptables et cotisation d’adhésion à un centre de gestion agréé),
  • Les charges de copropriété éventuelles,
  • Les dépenses de réparation,
  • L’impôt foncier et les taxes locales.

Après déduction de ces charges, et si le propriétaire bailleur du local constate un déficit BIC (déficit des bénéfices industriels et commerciaux), non seulement il ne sera pas imposé au titre de ses revenus BIC mais il pourra différer le déficit non imputé.

4. Imputation des déficits :

Les déficits des activités industrielles et commerciales exercées à titre non professionnel sont imputables sur les bénéfices réalisés dans le cadre de cette même activité ou des autres activités exercées à titre non professionnel au cours de la même année ou des six années suivantes.

5. Que se passe-t-il si l’investisseur dégage un bénéfice malgré la prise en compte des charges ?

Lorsque l’ensemble des charges et des déficits auront été épuisés, l’investisseur aura la faculté de pratiquer l’amortissement de son bien et des frais d’acquisition inhérents à celui-ci (droit de mutation et d’enregistrement, émoluments du notaire, commission versée aux intermédiaires).

6. Amortissement : les règles à respecter

Les frais d’acquisition sont les sommes dépensées lors de l’achat du bien immobilier. Habituellement, ces frais concernent les postes suivants :

  • les droits de mutation et d’enregistrement,
  • les honoraires de notaire,
  • les commissions (frais d’ingénierie) versées aux intermédiaires.

Pour que ces frais puissent être amortis et déductibles dans les mêmes conditions que celles qui prévalent pour l’immeuble et le mobilier, ils doivent être inscrits en comptabilité en compte d’immobilisation.

L’amortissement du bien est la constatation comptable de la dépréciation normale d’une immobilisation comme par exemple un bien immobilier. Si l écriture comptable traduit cette réalité, ce n’est pas une dépense décaissée. L’amortissement se pratique sur la base du montant hors TVA. Tous les composants ne s’amortissent pas sur la même durée. Cependant, la période d’amortissement dans sa globalité s’étend sur environ 25 ans.

Le préalable évident à leur déductibilité, est leur enregistrement dans la comptabilité. En effet le Code général des impôts énonce dans son article 39-1.2° « que le bénéfice net est établi sous déduction […] des amortissements réellement effectués par l’entreprise… ». Précision importante. Les amortissements sont pratiqués quand bien même le résultat serait déficitaire ou nul.

L’amortissement est donc un levier fiscal puissant pour réduire tout ou partie les bénéfices retirés d’une activité de loueur en meublé. Toutefois, il est impossible de créer un déficit du fait de la seule présence des amortissements. Ils ne s’imputent que jusqu’à concurrence des loyers nets de charges.

Si les amortissements ne sont pas utilisés sur l’année de leur enregistrement, ils seront reportés sur les années suivantes sans limite de temps.

Des loyers non imposables sur une très longue période :

En conclusion, les investisseurs en location meublé percevront des loyers non imposables, sur une très longue période puisqu’elle sera supérieure à 20 ans, et ce, grâce au « jeu » des amortissements pratiqués et à leur report. Il est tout de même conseillé de s’adresser à un cabinet d’expertise-comptable pour la tenue de la comptabilité et des obligations déclaratives envers l’administration fiscale.

La véritable tranquillité d’esprit consiste à acquérir un bien immobilier dans le cadre d’une résidence services. Le bail commercial a un caractère rassurant dans la mesure où le locataire (gestionnaire/preneur à bail) versera les loyers conformément à son engagement, et, fera son affaire du remplissage de l’établissement. Là aussi, il est fortement recommandé d’être accompagné pour éviter les pièges inhérents à tout investissement.

Pour ceux qui auraient encore des doutes sur l’intérêt d’investir dans l’immobilier locatif, Andrew Carnegie (célèbre industriel philanthrope disparu au début du XXème siècle) affirmait que « Quatre-vingt dix pour cent des millionnaires le sont devenus en possédant de l’immobilier ».

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