Le temps est venu de prendre son bulletin de salaire de décembre 2013, de retrouver ses comptes rendus de gestion d’agence pour faire un point sur les revenus locatifs, d’additionner les charges diverses et variées, comptabiliser les peu de crédits d’impôts dont on va pouvoir bénéficier…
Mais la sentence sera la même, comme chaque année, l’avis d’imposition qui en découlera sera bien réel, et vous mettra inévitablement de mauvaise humeur !
Alors voici une solution toute trouvée pour anticiper celle de l’année prochaine, qui vous demandera un peu d’écoute sur des marchés très porteurs mais méconnus : l’investissement Outre-Mer.
Réunion, Tahiti, Guadeloupe, Martinique, Saint Martin, Guyane, des départements qui peuvent, si vous le souhaitez bien sur, donner une sacrée gifle à votre prochain avis d’imposition !
Ce sont des marchés tous différents, qui comportent des particularités tant au niveau de l’offre et de la demande locative, des prix de vente et des rentabilités.
Comment se lancer ?
Tout d’abord, soyez à l’aise sur le département d’Outre-Mer que vous allez choisir, informez vous sur le marché local, prenez votre téléphone ou tapez sur votre clavier et consultez les chambres de commerce, l’observatoire de l’immobilier, l’INSEE, vous serez surpris de la qualité de l’immobilier et de la dynamique économique de ces lieux dont on se méfie à tort.
Prenez le temps et le recul nécessaire pour passer outre l’attrait purement touristique, car il s’agit d’investir sereinement et en toute sécurité, pas de prendre un cottage de rêve les pieds dans l’eau !
Il vous faut un département stable, avec une économie dynamique et un avenir sécurisant.
L’étape « prise de contact Outre-Mer » franchie, il ne vous reste plus qu’à trouver le bien le plus adapté à votre fiscalité…
Quelques données sont importantes à prendre en compte pour faire ce choix :
Tout d’abord, penchez vous sur votre montant d’impôt annuel, ainsi que les variations prévisibles dans la décennie à venir. La Girardin par exemple est intéressante pour des fiscalités généralement supérieures à 8000 € /an et s’appliquera sur 5 ans (taux de défiscalisation à 26 %), la loi Pinel Outre-Mer attira des fiscalités moins élevées et s’appliquera sur 9 ans (taux de 29 %).
Il n’est pas rare de trouver des taux de défiscalisation en Girardin encore plus importants sur des fins de programmes, avec des permis de construire antérieurs à 2012 (jusqu’à 40 % parfois). Dans ce cas renseignez vous bien auprès de professionnels que tous les éléments d’éligibilité soient réunis.
Il est important de noter qu’investir en Outre-Mer permet non seulement de bénéficier de taux de défiscalisation intéressants, mais aussi d’augmenter les plafonds des niches fiscales à 18 000 € (hors loi Pinel Outre-Mer) par an au lieu de 10 000 €.
Ensuite interrogez vous sur l’objectif second de ce type de placement immobilier. C’est un investissement en défiscalisation qui peut aussi vous permettre soit :
- de vous créer du capital avec un objectif de revente à moyen terme (Dans ces cas là il est préférable d’opter pour un prêt cour, maximum 15 ans),
- de vous constituer un patrimoine (vous garderez le bien en fin de défiscalisation en locatif simple ou en locatif meublé touristique, certains DOM le permettent par leur attrait, et votre opération s’autofinancera en partie),
- de vous générer une retraite complémentaire (il s’agira dans ce cas d’opter pour un prêt qui prendra fin à l’âge de la retraite, de manière à ce que les loyers tombent ensuite en complément de vos versements prévus).
En Outre-Mer, nous sommes avant tout en France, avec tout ce que ça implique (lois, obligations, recours, aides juridiques…). La seule particularité (outre la mer bleue, souvent caractéristique de ces lieux enchanteurs) est la distance qui nous sépare d’eux.
Les avantages fiscaux sur les investissements Outre-Mer ont été mis en place et majorés par le ministère du logement car la croissance dans ces départements est très forte. Les enjeux économiques sont nombreux et il faut loger des milliers de personnes par an.
Il serait dommage de ne pas en profiter, et c’est une manière plutôt ensoleillée de vous assurer une déclaration 2015 avec le sourire !