Depuis 1986 (et le dispositif Méhaignerie) jusqu’à la loi Pinel, nombreux sont les investisseurs à avoir réalisé l’acquisition d’un bien immobilier locatif. Ils en ont retiré un avantage fiscal que ce soit sous la forme d’un amortissement de la valeur du bien (charge déductible des loyers) ou d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Toutefois, force est de constater que ces dispositifs de défiscalisation sont toujours encadrés voire contraignants à un point, que l’on peut s’interroger sur l’intérêt pour l’acquéreur de financer ces programmes estampillés. A ce sujet, nous ne manquons pas de rappeler à nos clients que l’avantage fiscal n’est jamais une fin en soi. Il ne doit pas masquer les qualités intrinsèques du sous-jacent.

Dernier exemple en date, les conditions d’éligibilité à la loi Pinel (largement assouplies en comparaison de la loi précédente) ne dérogent pas à la règle. Le prix au mètre carré des logements ne doit pas excéder 5 500 €. Au-delà de ce seuil, l’avantage de la réduction d’impôt ne s’applique plus.

Cette loi comme toutes ses devancières a comme objectif de soutenir la construction de logements pour satisfaire les besoins d’hébergement toujours en hausse du fait d’un accroissement naturel de la population et d’une recherche perpétuelle de l’amélioration du cadre de vie.

Or, le plafonnement de l’avantage fiscal au mètre carré instauré sur l’ensemble du territoire se heurte à plusieurs contraintes fortes :

Les coûts de construction.
La multiplication des normes de construction.
La pénurie de foncier dans certaines zones (cœur de ville).

Une grande partie du territoire hexagonal échappe à cette contrainte. Néanmoins, des zones géographiques comme Paris et de nombreuses communes de la première couronne voire de seconde (Versailles et ses environs, la vallée de la Bièvre…), des villes du sud-est de la France comme Cannes, Nice ou des villes balnéaires à fort pouvoir d’attraction comme Arcachon, Lège-Cap-Ferret, La Baule sont directement concernées par cette limitation.

Ces zones précédemment énumérées présentent une dimension patrimoniale forte du fait même de leur attractivité.

De ce constat, l’investisseur peut s’interroger sur les solutions qui s’offrent à lui pour réaliser des acquisitions sur les secteurs concernés.

Rappelons tout de même que l’un des objectifs recherchés, au travers du plafonnement de l’avantage fiscal à 5 500 €/m², est fort louable. Limiter l’inflation des prix de vente. Dans les faits, il se heurte aux réalités économiques et normatives évoquées.

Le dispositif Censi Bouvard, une réponse convaincante

L’investissement en immobilier géré dans le cadre du dispositif Censi Bouvard est une solution pour tous ceux ayant comme double objectif de concilier réduction d’impôt et rendement locatif.

En voici les raisons après un rappel de ce dispositif, dans le cadre de l’immobilier géré.

L’amendement Censi Bouvard est un dispositif d’incitation fiscale se présentant sous la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu. Elle concerne les assujettis ayant élu domicile en France, faisant l’acquisition entre le 1^er janvier 2009 et le 31 décembre 2016 d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, d’un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou qui fait l’objet de travaux de réhabilitation.

Le logement est destiné à la location meublée exercée à titre non professionnel.

Les logements éligibles à ce dispositif doivent se situer dans l’une des structures suivantes :

– établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées (code de l’action sociale et des familles, art. L. 312-1, I-6°) ou adultes handicapées (code de l’action sociale et des familles, art. L. 312-1, I-7°);

– établissement délivrant des soins de longue durée, mentionné au dixième alinéa du 3° de l’article L. 6143-5 du code de la santé publique, et comportant un hébergement, à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien ;

– résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » visé à l’article L. 7232-1 du code du travail ;

– ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées (code de l’action sociale et des familles, art. L. 444-1 à L. 444-9);

– résidence avec services pour étudiants ;

– résidence de tourisme classée.

Points différenciant du dispositif Pinel, la réduction d’impôt sur le revenu Censi Bouvard n’est ni subordonnée à une limite de l’avantage fiscal au mètre carré, ni à un plafonnement du prix des loyers en fonction de la zone géographique.

Illustrons notre propos avec un exemple :

Prenons deux résidences commercialisées à l’heure actuelle dans le quinzième arrondissement de Paris.

Le programme éligible à la loi Pinel est vendu 12 257 € le mètre carré (appartement de 35 m2 vendu 429 000 €). La base de calcul de la réduction d’impôt est de 5 500 € (seuil maximum admis par la loi Pinel et non pas 12 257 € ici) multipliée par la surface du bien (35 m2). Soit une base éligible de 192 500 €. La réduction d’impôt sur le revenu représentera donc 2 % de ce montant (192 500 € * 2 %). Soit donc 3 850 € pendant neuf ans.

Le programme éligible au dispositif Censi Bouvard est vendu 18 301 € le mètre carré (appartement de 20 m2 à 366 032 € hors taxe). La réduction d’impôt sera de 3 666 € pendant neuf ans (300 000*11 %/ 9). La base de calcul est constituée du prix d’acquisition hors taxe limité à 300 000 €.

L’encadrement des loyers, dans des zones très tendues où les loyers de marché sont nettement supérieurs à ceux observés, dégrade le rendement et peut freiner l’ambition des investisseurs.

Ainsi, poursuivons avec nos deux exemples de programmes parisiens.

Dans le cadre de la Loi Pinel, le bien loué nu verra son loyer plafonné à 706 € par mois pendant la durée de l’avantage fiscal.

A contrario, le dispositif Censi Bouvard n’est pas concerné par cette obligation. Dans ce programme en Ehpad, les prix sont encadrés en partie par les autorités de tutelle. Ainsi, le loyer mensuel perçu sur le programme Censi Bouvard sera de 1 214 €.

En conclusion :

En termes de réduction d’impôt, l’investissement réalisé dans le cadre de la Loi Pinel créera une réduction d’impôt de 34 650 € sur 9 ans*, contre 33 000 € pour l’investissement Censi Bouvard.

En termes de recettes locatives brutes, l’investissement réalisé dans le cadre de la Loi Pinel rapporterait 76 296 € sur 9 ans [1], contre 131 112 € pour l’investissement Censi Bouvard.

Pour un investissement financier au final moins élevé, le bien acquis dans le cadre de l’amendement Censi-Bouvard s’avère plus rentable dans les conditions exposées ci-après.

[1] Pour une meilleure compréhension, les loyers ne sont pas revalorisés et perçus de manière continue sans aucune vacance locative pour les deux biens immobiliers.