Le marché de l’immobilier locatif en Martinique en 2017

La nouvelle loi Pinel Outre-mer, les taux attractifs et la relance économique des départements ultra-marins antillais dopent les opérations de défiscalisation immobilière en Martinique.

Le marché de l’immobilier locatif en MartiniqueAfin de sécuriser l’acquisition d’un bien immobilier à distance, il est important de prendre en compte et de maîtriser le marché locatif local. Choisir entre zones dynamiques ou balnéaires, où peut-on louer le plus facilement et s’assurer une opération réussie sur le long terme ?

Pour répondre au mieux à ces questions essentielles, nous avons interrogé Stéphane Lacroix, responsable Antilles des agences « Destination Immobilier » présentes à Baie-Mahault, Basse-Terre et Fort-de-France. Les agences « Destination Immobilier » sont spécialisées dans les métiers de syndic de copropriété et de gestion locative en Martinique.

Le marché de l’immobilier locatif en Martinique en 2017 :

On observe une nouvelle dynamique et un regain d’intérêts pour le marché immobilier antillais, vous qui le pratiquez localement, comment la Martinique se remet-elle de la crise ?

En effet, nous observons actuellement un regain d’intérêt pour la caraïbe française de la part des investisseurs métropolitains et notamment pour la Martinique, comme c’est le cas pour l’investissement en local, puisque les investisseurs martiniquais désirant accéder à la propriété ou investir en locatif sont nombreux. Cela prouve en somme que les prix proposés correspondent à la réalité du marché.

La crise à finalement permis de rendre sa cohérence au marché de l’immobilier neuf dans les zones à fort potentiel locatif qui avaient tendance à être surévaluées.

 

Quels sont les emplacements les plus recherchés en terme de location ?

En Martinique comme ailleurs, il faut éviter les communes trop éloignées des zones d’activités regroupant la plupart des emplois. Les embouteillages aux heures de pointe sont un critère de choix important pour les futurs locataires, quelle que soit la typologie de logement.

En l’occurrence pour l’investissement locatif non saisonnier, il est conseillé d’investir dans les secteurs suivants : Schœlcher, Fort-de-France, Le Lamentin et Ducos. En effet, le poumon économique de la Martinique se situe sur l’axe Fort-de-France / Lamentin. La « Conurbation Foyalaise » constitue une importante agglomération de prés de 180 000 habitants soit plus d’un tiers de la population Martiniquaise.

En son sein, la commune du Lamentin connait une forte extension. Elle atteint aujourd’hui presque 40 000 habitants et accueille sur son territoire l’Aéroport international Aimé Césaire, ainsi que de nombreuses entreprises (siège d’Orange Caraïbes Guyane, Laboratoire Boiron, siège du Crédit Agricole Caraïbes Guyane, Vinci, Schneider Electrique, Brasserie de Bière « La Lorraine » etc.) mais aussi des écoles et des structures publiques (chambres d’agriculture, nouveau centre hospitalier Mango VULCIN).

De plus, la ville du Lamentin est extrêmement bien desservie par le réseau de transport urbain Mozaïk qui dessert Fort-de-France et les principaux centres de l’Île et bénéficiera cette année du nouveau BHNS Martinique, le Bus à Haut Niveau de Service. L’ouverture des deux premières lignes du nouveau tramway TCSP facilitera les échanges au sein de l’agglomération Foyalaise, reliant Fort-de-France au Lamentin.

Par ailleurs, il est à noter que le prix du foncier est moins élevé au Lamentin qu’à Fort-de-France alors que le marché locatif y est aussi dynamique. Au Lamentin la demande locative est très forte ce qui permet une mise en location aisée et durable, et la demande en accession est également élevée, ce qui assure une revente à terme facilitée.

Il est aussi possible d’opter pour la conversion en location meublée d’affaires en fin de défiscalisation, car ce type de location est recherché et rentable (des partenariats existent avec Orange et Air Caraïbes).

 

Quels sont les types de logements les plus loués dans ces zones ?

En grande majorité il s’agit de T2 et T3, avec varangues. Il est souvent demandé un minimum d’aménagements comme une cuisine équipée, la climatisation dans les chambres, des espaces de rangements. Le neuf est très apprécié et les résidences clôturée sont privilégiées.

 

Pouvez vous dresser un « profil type » du locataire pour ces logements ?

Les T2 sont généralement destinés à de jeunes couples ou célibataires actifs, les T3 sont quant à eux plus demandés par une clientèle familiale (avec un ou deux enfants).

 

Comment gérez-vous les mises en location lors de la livraison d’une résidence neuve ?

En Martinique, la demande locative est plus forte que l’offre de logements neufs. De plus le plafonnement des loyers accentue cette forte demande. Nous recevons donc beaucoup plus de dossiers qu’il n’y a d’appartements disponibles à la location. Nous pré-sélectionnons donc les dossiers correspondant aux critères de nos assurances loyers impayés puis nous recevons les candidats à la location un par un à l’agence pour un entretien, à la suite de quoi nous faisons visiter les appartements.

 

Les garanties locatives sont-elles les mêmes qu’en métropole ?

Bien entendu, comme en métropole, l’investisseur bénéficie d’une assurance loyers impayés et dégradations immobilières, d’une assurance vacance locative de 3 mois ou 6 mois.

 

Que pensez-vous de la revente des biens neufs en fin de défiscalisation (horizon 9 ans) ?

Par définition l’investissement immobilier se fait sur le moyen / long  terme, la revente d’un bien immobilier n’a de sens qu’une dizaine d’années après l’acquisition.

Nous conseillons alors aux personnes ayant une problématique fiscale courte (retraite proche, mission courte à forte rémunération…)  une défiscalisation en Pinel Outre-mer avec 3 possibilités de sortie à 6 ans sans revente du bien immobilier sous-jacent :

  • Prorogation de 3 années de défiscalisation supplémentaires dans le cadre de la loi Pinel Outre-mer.
  • Reconversion du bien en location meublée à l’année.
  • Reconversion du bien en location meublée touristique saisonnière ou d’affaire selon les secteurs et l’emplacement.

La reconversion en location meublée permet d’améliorer la rentabilité et de neutraliser la fiscalité générée par les revenus locatifs grâce au système de l’amortissement. Cela s’inscrit dans une stratégie de création de revenus complémentaires pour la retraite. Très peu d’agences proposent ce type de service de location saisonnière, c’est pourquoi, nous l’avons développé et pouvons maintenant aisément équiper un logement et lui trouver des locataires à la semaine.

 

Avez-vous des conseils à donner aux investisseurs de métropole qui souhaitent acquérir un bien en Martinique et qui maîtrisent mal le marché local ?

Le choix de l’emplacement et le dynamisme du marché locatif sont les deux clés d’une opération réussie, il faut bien différencier l’investissement en défiscalisation et l’investissement en saisonnier (zones à forte attractivité économiques pour la défiscalisation patrimoniale et /ou le meublé d’affaires et les zones balnéaires pures pour le meublé de tourisme).

  • Les résidences à taille humaine se louent mieux que les programmes denses, et il est important d’avoir des prestations de qualité, avec climatisation dans les chambres, rangements divers, cuisine aménagée etc.
  • S’assurer que la gestion locative est sérieuse et transparente, avec un accès permanent au dossier locatif (nom du locataire, paiement des loyers, assurances etc.) via un accès extranet par exemple.
  • La souscription à une garantie loyers impayés qui rassure et sécurise un investissement locatif.

 

K&P Finance a choisi de travailler avec les agences « Destination Immobilier » en Martinique, pouvez-vous nous présenter vos agences ?

Présentes dans les Antilles Françaises depuis 2009, Les agences « Destination Immobilier » ont été créées afin de répondre à un besoin de gestion des biens neufs achetés en défiscalisation Outre-mer, par des investisseurs métropolitains et locaux. Elles offrent une chaîne de savoir faire pour gérer la mise en location, le suivi annuel et les travaux éventuels de leur bien sur toute la durée de la défiscalisation, et au-delà (revente en agence, passage en meublé touristique ou d’affaires, gestion classique sur moyen ou long terme…). Les agences ont aussi un rôle de syndic de copropriété sur les résidences neuves.

Nos produits en Martinique Investir en Martinique