Immobilier neuf en Nouvelle-Calédonie : pourquoi investir en Nouvelle-Calédonie ?

Dans ce guide sur l’investissement immobilier neuf en Nouvelle-Calédonie, nous allons revenir sur les opportunités et les critères de sélection d’un investissement locatif dans ce territoire français en plein essor.

Immobilier neuf en Nouvelle-Calédonie : pourquoi investir en Nouvelle-Calédonie ?

Cette question intéresse en particulier l’investissement locatif en Nouvelle-Calédonie.

Zoom sur la Nouvelle-Calédonie

Située en plein cœur du Pacifique Sud et à 17 000 kms de la France métropolitaine, la Nouvelle-Calédonie est une communauté d’Outre-Mer qui relève de la souveraineté française depuis 1853 tout en disposant d’un statut très particulier avec une grande autonomie.

La capitale Nouméa, seule grande ville, compte plus de 100 000 habitants sur les 280 000 habitants recensés sur l’île et ses archipels. Une étude récente montre que deux tiers de la population vit dans le Grand Nouméa regroupant Nouméa, Le Mont Dore, Dumbéa et Païta, où se concentre aussi la quasi-totalité de l’activité économique, commerciale et culturelle.

L’économie de la Nouvelle-Calédonie est portée par l’exploitation du Nickel. Ce territoire détient 8% des réserves mondiales et se positionne à la 4ème place pour la production. D’autres secteurs d’activités dynamisent l’activité économique calédonienne tels que toutes les activités commerciales et portuaires, le tourisme et la construction.

Un référendum posant la question « voulez-vous que la Nouvelle-Calédonie accède à la pleine souveraineté et devienne indépendante ? » a eu lieu le 4 novembre 2018 : 56,8% de la population qui a pu voter, a répondu NON (seules les personnes pouvant justifier d’une résidence continue depuis 1994 étaient autorisées à voter).

La Nouvelle-Calédonie reste donc une Collectivité Française.

Le marché de l’immobilier neuf en Nouvelle-Calédonie

L’IEOM (institut d’émission d’Outre-Mer) a publié une étude selon laquelle la construction de 6 500 logements par an serait nécessaire pour faire face aux besoins locaux. En effet, la démographie mais aussi les nombreuses arrivées sur le territoire et la jeunesse de la population locale accélèrent la demande de logement neufs. Depuis cette étude, les livraisons de logements neufs sur la Nouvelle-Calédonie sont bien inférieures avec à peine 3 000 logements construits par an.

Le déficit de logement se creuse donc chaque année créant un manque locatif très important.

Les ventes Immobilières calédoniennes sont en grande majorité réalisées par les habitants du territoire, soit par l’acquisition de leur résidence principale, soit via de l’investissement locatif qui a été largement favorisé par une loi de défiscalisation locale qui s’est éteinte fin 2018.

L’arrêt de cette défiscalisation va permettre aux investisseurs métropolitains d’avoir accès à une offre plus large et avec un choix plus qualitatif. Les investisseurs Calédoniens se positionnaient en effet très rapidement sur les programmes les mieux situés avec les meilleures rentabilités.

Ce nouveau marché, ouvert plus largement à la Pinel Outre-mer, sur un marché dynamisé par les résultats du référendum est une belle opportunité d’investissement.

Où investir en immobilier neuf en Nouvelle-Calédonie

La majorité de la population calédonienne habitant dans le sud de l’île et principalement dans le grand Nouméa (Nouméa, Mont-dore, Dumbéa, et Pataï) il apparaît raisonnable d’investir dans ces lieux à fort potentiel locatif avec un marché de revente très sain où l’offre et la demande s’équilibrent.

Nouméa centre ou bien les quartiers sud de la ville sont évidemment très prisés mais ont des prix au m² pouvant dépasser 4 500 € du m². Dans ces secteurs la demande locative est extrêmement forte mais la rentabilité y est moins élevée. En revanche le manque de fonciers entraînant un déficit de logement sur Nouméa, la revente au terme de la défiscalisation sera bien plus simple.

Enfin, un nouveau marché de villas dans le nord de l’île voit le jour avec une forte demande tant à l’achat qu’à la location. L’offre étant faible, les prix commencent à s’envoler alors même que ce secteur était il y a encore quelques années, complètement boudé.

La fiscalité immobilière en Nouvelle-Calédonie

Le point fort de la Nouvelle-Calédonie est de toute évidence sa fiscalité sur les revenus locatifs immobilier.

Le gouvernement Calédonien détient, lui seul le pouvoir de décision sur les taxes de son territoire grâce à sa totale autonomie fiscale. C’est pour cela que les déclarations sur les revenus locatifs sur le territoire se font au fisc Calédonien selon une imposition très favorable, sans aucune double imposition en métropole (accord du 31 mars 1983)

En effet un abattement de 50% sur les revenus locatifs déclarés est concédé après déduction d’un forfait de charges de 15% et des intérêts d’emprunts, puis un impôt forfaitaire de 25% s’applique à cette somme déclarée.

Il résulte une taxation d’environ 10% des revenus locatifs.

La TVA et la taxe sur les plus-values immobilières n’existent pas en Nouvelle-Calédonie.

La taxe foncière est exonérée pendant 10 ans sur tous les achats de biens neufs. Les frais de notaire sont réduits à 2% pour les investisseurs métropolitains sur des logements neufs (ils sont de 9% pour les mêmes investisseurs calédoniens).

Il n’y a pas non plus de CSG/CRDS. Quant aux locataires, ils ne sont pas soumis à la taxe d’habitation.

En revanche le droit de la propriété en Nouvelle-Calédonie est identique à celui de la France métropolitaine.

En ce qui concerne les lois de défiscalisation applicables à ce jour, ce sont les mêmes que dans les autres territoires ultra-marins. Il y la loi Pinel Outre-Mer avec une réduction d’impôt correspondant à 23, 29 ou 32% du montant de l’investissement étalée sur 6, 9 ou 12 ans. Il y aussi la loi Girardin IS avec une déduction du prix de l’investissement du résultat comptable.

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