Dans ce guide sur l’investissement immobilier neuf en Nouvelle-Calédonie, nous allons revenir sur les opportunités et les critères de sélection d’un investissement locatif dans ce territoire français en plein essor. En effet, la Nouvelle-Calédonie ne manque pas d’attraits pour les investisseurs locaux et métropolitains : marché immobilier dynamique, dispositif de défiscalisation Pinel outre-mer, Girardin IS ou CIOP, plafonnement spécifique des niches fiscales etc.
Cet article s’intéresse en particulier aux dispositifs Pinel outre-mer, Girardin IS et le CIOP.
Zoom sur la Nouvelle-Calédonie
Située en plein cœur du Pacifique Sud et à 17 000 kms de la France métropolitaine, la Nouvelle-Calédonie est une communauté d’Outre-Mer qui relève de la souveraineté française depuis 1853, tout en disposant d’un statut très particulier avec une grande autonomie.
La capitale Nouméa, seule grande ville, compte plus de 100 000 habitants sur les 280 000 habitants recensés sur l’île et ses archipels. Une étude récente montre que deux tiers de la population vit dans le Grand Nouméa regroupant Nouméa, Le Mont Dore, Dumbéa et Païta, où se concentre aussi la quasi-totalité de l’activité économique, commerciale et culturelle.
L’économie de la Nouvelle-Calédonie est portée par l’exploitation du Nickel. Ce territoire détient 8% des réserves mondiales et se positionne à la 4ème place pour la production. D’autres secteurs d’activités dynamisent l’activité économique calédonienne tels que toutes les activités commerciales et portuaires, le tourisme et la construction.
Un référendum posant la question « voulez-vous que la Nouvelle-Calédonie accède à la pleine souveraineté et devienne indépendante ? » a eu lieu le 12 décembre 2021 : 96,50% de la population qui a pu voter, a répondu NON. C’était le troisième et dernier référendum d’autodétermination organisé dans le cadre de l’accord de Nouméa conclu en 1998. Les deux précédents référendums avaient eux aussi abouti au rejet de l’accession à l’indépendance. La Nouvelle-Calédonie reste donc une Collectivité Française.
Le marché de l’immobilier neuf en Nouvelle-Calédonie
L’IEOM (institut d’émission d’Outre-Mer) a publié une étude selon laquelle la construction de 6 500 logements par an serait nécessaire pour faire face aux besoins locaux. En effet, la démographie mais aussi les nombreuses arrivées sur le territoire et la jeunesse de la population locale accélèrent la demande de logement neufs. Depuis cette étude, les livraisons de logements neufs sur la Nouvelle-Calédonie sont bien inférieures avec à peine 3 000 logements construits par an.
Le déficit de logement se creuse donc chaque année créant un manque locatif très important.
Les ventes Immobilières calédoniennes sont en grande majorité réalisées par les habitants du territoire, soit par l’acquisition de leur résidence principale, soit via de l’investissement locatif qui a été largement favorisé par une loi de défiscalisation locale qui s’est éteinte fin 2018.
L’arrêt de cette défiscalisation a permis aux investisseurs métropolitains d’avoir accès à une offre plus large et avec un choix plus qualitatif. Les investisseurs Calédoniens se positionnaient en effet très rapidement sur les programmes les mieux situés avec les meilleures rentabilités.
Ce nouveau marché, ouvert plus largement à la défiscalisation immobilière Outre-mer, sur un marché dynamisé par les résultats du référendum est une belle opportunité d’investissement.
Où investir en immobilier neuf en Nouvelle-Calédonie
La majorité de la population calédonienne habitant dans le sud de l’île et principalement dans le grand Nouméa (Nouméa, Mont-dore, Dumbéa, et Pataï) il apparaît raisonnable d’investir dans ces lieux à fort potentiel locatif avec un marché de revente très sain où l’offre et la demande s’équilibrent.
Nouméa centre ou bien les quartiers sud de la ville sont évidemment très prisés mais ont des prix au m² pouvant dépasser 4 500 € du m². Dans ces secteurs la demande locative est extrêmement forte mais la rentabilité y est moins élevée. En revanche le manque de fonciers entraînant un déficit de logement sur Nouméa, la revente au terme de la défiscalisation sera bien plus simple.
Enfin, un nouveau marché de villas dans le nord de l’île voit le jour avec une forte demande tant à l’achat qu’à la location. L’offre étant faible, les prix commencent à s’envoler alors même que ce secteur était il y a encore quelques années, complètement boudé.
Investir avec le dispositif Pinel outre-mer Nouvelle-Calédonie
La Nouvelle-Calédonie est éligible au dispositif de défiscalisation Pinel outre-mer pour les investissements locatifs.
Le dispositif de défiscalisation Pinel Outre-mer est conçu pour encourager l’investissement locatif dans les départements et territoires d’outre-mer comme la Nouvelle-Calédonie. Son objectif est de favoriser la construction de nouveaux logements en offrant des avantages fiscaux aux investisseurs qui achètent des biens immobiliers neufs ou en cours de construction en Nouvelle-Calédonie et les mettent en location.
Voici quelques éléments à prendre en compte sur le dispositif Pinel Outre-mer en Nouvelle-Calédonie :
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Avantages fiscaux : L’investissement dans un logement éligible au dispositif Pinel Outre-mer en Nouvelle-Calédonie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre jusqu’à 28,5 % de l’investissement. Cette réduction est étalée sur une période de 6, 9 ou 12 ans, selon la durée d’engagement de location.
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Engagement de location : Pour bénéficier de l’avantage fiscal, vous devez louer le bien immobilier comme résidence principale du locataire, dans les 12 mois suivant la livraison du logement. La durée minimale de location est de 6 ans, mais elle peut être prolongée jusqu’à 12 ans pour augmenter l’avantage fiscal.
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Plafonds de loyer et de ressources : Le dispositif Pinel Outre-mer impose des plafonds de loyer et de ressources du locataire, qui sont fixés par la réglementation. Ces plafonds visent à garantir l’accessibilité des logements à des ménages aux revenus modestes ou intermédiaires.
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Zones éligibles : En Nouvelle-Calédonie, l’ensemble du territoire est éligible au dispositif Pinel Outre-mer.
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Plafonnement des niches fiscales : La Nouvelle-Calédonie bénéficie d’un plafonnement des niches fiscales spécifique à l’outre-mer, fixé à 18 000 € par an, au lieu de 10 000 € pour les investissements en métropole.
La fiscalité immobilière en Nouvelle-Calédonie
Le point fort de la Nouvelle-Calédonie est de toute évidence sa fiscalité très avantageuse sur les revenus locatifs immobilier même si quelques modifications ont été apportées depuis le 1er janvier 2022.
Le gouvernement Calédonien détient, lui seul le pouvoir de décision sur les taxes de son territoire grâce à sa totale autonomie fiscale. C’est pour cela que les déclarations sur les revenus locatifs sur le territoire se font au fisc Calédonien selon une imposition très favorable, sans aucune double imposition en métropole (accord du 31 mars 1983)
La TVA n’existe pas en Nouvelle-Calédonie.
Depuis le 10 novembre 2023, la taxe sur plus-value immobilière en Nouvelle-Calédonie est de 20% auquel il convient d’ajouter 4% de CCS, soit 24% au total. Un abattement de 10% est appliqué pour chaque année de détention au-delà de la dixième année.
La taxe foncière est exonérée pendant 10 ans sur tous les achats de biens neufs. Les frais de notaire sont réduits à 2% pour les investisseurs métropolitains sur des logements neufs (ils sont de 9% pour les mêmes investisseurs calédoniens).
L’ abattement des 50% sur les revenus locatifs déclarés est concédé jusqu’aux constructions livrées avant le 31/12/2021, pour les nouvelles réalisations cet abattement n’est plus en vigueur mais reste la déduction d’un forfait de charges de 15% et celle des intérêts d’emprunts, et un impôt forfaitaire de 25% s’applique à cette somme déclarée, il n’y a pas de CSG ni CRDS, la taxation est donc très favorable au regard de celle en métropole.
Quant aux locataires, ils ne sont pas soumis à la taxe d’habitation.
En revanche le droit de la propriété en Nouvelle-Calédonie est identique à celui de la France métropolitaine.
En ce qui concerne les lois de défiscalisation applicables à ce jour, ce sont les mêmes que dans les autres territoires ultra-marins. Il y la loi Pinel Outre-Mer avec une réduction d’impôt correspondant à 20, 23 ou 25% du montant de l’investissement étalée sur 6, 9 ou 12 ans. Il y aussi la loi Girardin IS avec une déduction du prix de l’investissement du résultat comptable pour les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés. Et le CIOP qui permet de bénéficier d’un crédit d’impôts de 35 % du prix de revient du logement.