Le 10 février 2015, des professionnels de l’immobilier ont répondu à vos questions sur la location meublée gérée lors de la soirée de l’immobilier géré organisée par K&P Finance en présence de Olivier Trit (Cerenicimo), Alexis Dupire (Notaire), Antoine Tranchimand (K&P Finance), Lionel Simon (K&P Finance).
Définition de l’immobilier géré :
Extrait 1 : Les principes de l’immobilier géré
Le principe de l’immobilier géré est de réaliser une acquisition d’un bien immobilier dans une résidence avec services.
Ce faisant, l’investisseur achète un cadre confortable et sécurisant.
L’opération va lui permettre de percevoir des loyers réguliers tout en étant déchargé de toutes les contingences liées à la gestion d’un bien immobilier (entretien, gros travaux, recherche de locataires).
De facto, l’investisseur va confier l’administration de son bien au locataire au travers d’un bail commercial.
Sur le plan fiscal, l’investisseur va bénéficier d’un avantage considérable en matière de déclaration des loyers. L’investissement immobilier s’inscrit dans le cadre d’une exploitation commerciale. Le bien sera inscrit à l’actif du bilan.
En conséquence de quoi, l’investisseur amortira son bien sur une période supérieure à une vingtaine d’années. De telle sorte à produire des revenus non fiscalisés.
Extrait 2 : Le rôle du notaire
Le rôle du notaire, essentiel et obligatoire, est de rappeler que l’immobilier géré est avant tout un achat immobilier. Cet officier public va authentifier les actes en constatant la volonté de chacune des deux parties.
Il veille à la bonne exécution du contrat (confidentialité et sécurité), en exécutant l’ensemble des démarches administratives (avant-contrat, déclarations préalables, purge des droits de préemption, calcul des taxes…), nécessaires à la préparation et à la rédaction de l’acte de vente.
Par son intervention, il évite toute contestation ultérieure.
Extrait 3 : Les types d’immobilier géré
Au cours de cette discussion, on évoque l’immobilier géré. Mais de quoi s’agit-il ?
L’immobilier auquel il fait allusion ici, correspond aux résidences avec services concernant cinq typologies d’activités :
- Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes.
- Les résidences seniors.
- Les résidences de tourisme.
- Les résidences étudiantes.
- Les résidences para-hôtelières.
Dans notre schéma d’investissement, la relation entre le propriétaire et le locataire repose sur un bail commercial.
L’investisseur fait l‘acquisition d’un bien meublé intégré à une résidence avec services. Le bien meublé est destiné à être loué à un exploitant professionnel dont l’activité sera l’administration de la structure collective (sous-location et services proposés aux résidents).
Extrait 4 : Les fondamentaux d’une acquisition en immobilier géré
Une acquisition en immobilier géré est avant tout réaliser un achat immobilier. Cela induit que l’investisseur doit être attentif à tous les paramètres qui déterminent l’opération.
Ainsi, la localisation, le niveau du loyer proposé, la qualité du bail commercial proposé, le crédit accordé au gestionnaire, la légitimité de l’activité proposée en regard de la localisation géographique (une résidence étudiante serait-elle justifiée dans le centre de Saint-Tropez ?), sont autant de points que l’on doit prendre en considération.
L’investisseur prendra soin aussi d’entériner l’adéquation de son projet avec son acquisition. L’investissement en immobilier meublé géré répondra plus à une recherche de constitution de revenus complémentaires ou de création de patrimoine qu’à un souhait de réduire immédiatement et de manière substantielle son imposition sur les revenus.
Les conséquences du statut de Loueur meublé :
Extrait 5 : Protection sociale (R.S.I.) du Loueur en meublé
Pour comprendre l’intérêt de l’immobilier meublé géré, il faut rappeler que les revenus tirés de cette activité ne sont pas des revenus fonciers mais des revenus commerciaux, appelés bénéfices industriels et commerciaux (B.I.C.).
La deuxième distinction à faire à trait au statut du loueur en meublé.
- Le loueur en meublé professionnel.
- Le loueur en meublé non professionnel.
Cette catégorie de revenus peut permettre à l’investisseur de bénéficier d’un régime social de couverture identique à celui dont bénéficie l’entrepreneur individuel (maladie-maternité, invalidité-décès, retraite de base et complémentaire). A savoir le régime social des indépendants (R.S.I.).
Le statut du loueur en meublé non professionnel doit répondre à l’une de ces trois obligations :
- Les revenus B.I.C. doivent représenter moins de la moitié des revenus d’activité du foyer (hors revenus fonciers et revenus des capitaux mobiliers).
- Etre inscrit au registre du commerce et des sociétés (R.C.S.).
- Ne pas déclarer plus de 23 000 € de revenus B.I.C.
Le statut du loueur en meublé professionnel en nom propre induit de réunir les trois conditions qui prévalent à ce statut :
- Déclarer plus de 23 000 € de revenus B.I.C.
- Ces revenus B.I.C. doivent représenter plus de la moitié des revenus d’activité du foyer (hors revenus fonciers et revenus des capitaux mobiliers).
- Etre inscrit au registre du commerce et des sociétés (R.C.S.).
Deux formes juridiques s’offrent au loueur en meublé :
- En nom propre.
- En S.A.R.L. de famille* ou E.U.R.L.
*avoir la qualité de gérant majoritaire.
L’intérêt d’exercer la gérance d’une société permet à son gérant majoritaire de bénéficier d’une couverture sociale à part entière dans la mesure où ladite société a fait l’acquisition d’au moins un seul bien.
Rappel : cotiser au régime social des indépendants permet de valider des trimestres en vue de la liquidation de la pension de retraite, à hauteur des cotisations versées.
Extrait 6 : Exonération de l’I.S.F. dans le cadre du statut du loueur en meublé professionnel
Lors de la création d’une société, trois solutions se présentent lors de la constitution du capital.
- Soit le capital est constitué par une dette née d’un crédit.
- Soit les fonds sont versés au capital de la société.
- Soit les fonds sont déposés en compte courant d’associés.
La solution d’en passer par un emprunt pour le financement est peu judicieuse. En effet, les intérêts d’emprunt auxquels s’ajoutent les amortissements viennent en regard des revenus tirés de la mise en location. Si la société ne peut dégager de résultat (comptable), l’un des critères du loueur en meublé professionnel n’étant pas rempli, l’exonération au titre de l’I.S.F. ne sera pas accordée.
La seconde solution est d’apporter des fonds à la société. Soit directement au capital de la société. Soit en compte courant d’associés.
Un rappel, la société ne peut distribuer que les résultats de son activité.
Dans le cas d’un apport en capital, la société distribue ses résultats. Ces derniers représentent le solde entre les produits (recettes locatives) et les charges (les amortissements). Le résultat fiscal risque d’être faible. Toutefois, la valeur de ses parts, se faisant sur la base d’un actif net, n’entre pas dans l’assiette I.S.F.
A contrario, réaliser un apport en compte courant permettra aux associés le remboursement du compte courant. En revanche, l’apport en compte courant a pour conséquence de diminuer la valeur des parts du fait d’une valeur d’actif réduite (la valeur du bien à l’actif est contrebalancée par la valeur du compte courant au passif).
En conclusion, la solution de créer une société pour s’exonérer de l’I.S.F. n’est pas forcément la voie à emprunter.
Extrait 7 : Transmission et succession des biens dans le cadre du statut du loueur en meublé
Tout un chacun disposant de patrimoine est en droit de se poser la question de la transmission de ce patrimoine et de ses conséquences. Ce n’est de secret pour personne que les droits qui pèsent en matière de succession sont lourds, et, qu’il convient dans le cadre d’une transmission indolore, d’anticiper.
Une solution éprouvée consiste à démembrer son patrimoine.
Le démembrement de propriété consiste à « séparer » la nue-propriété d’un bien de son usage.
Dans les faits, le donateur (appelé usufruitier) va transmettre la nue-propriété aux donataires (autrement appelés nus-propriétaires) tout en conservant la jouissance de l’usage du bien cédé.
L’intérêt de cette solution réside dans la valeur patrimoniale transmise, inférieure à la valeur en pleine propriété.
Plus le donateur est jeune plus la valeur en nue- propriété transmise hors droit est importante.
Les droits sont acquittés une seule fois, lors de la donation.
Il convient tout de même au préalable de mesurer les conséquences d’une telle décision.
L’opération pourra apparaître plus bénéfique encore si la chose démembrée est acquise par le biais d’un prêt. La valeur nette taxable étant le résultat observée entre la valeur du bien et ses dettes.
L’acquisition d’un bien en nom propre n’aura que peu d’avantage pour le nu propriétaire, puisque lui seul peut amortir le bien. Or, il ne perçoit pas de revenus.
De son côté l’usufruitier percevra donc des revenus imposables.
En revanche, la S.A.R.L. de famille permet la transmission d’un bien démembré dans des conditions favorables pour ses bénéficiaires. En effet, et, dans le cas de figure où les donateurs feraient un apport en compte courant lors de la création de la structure, la valeur des parts prise en considération pour leur détermination se ferait sur la base de la valeur du bien diminuée des dettes (apport).
Attention toutefois aux conditions du montage (notamment l’âge du donateur).
Une fois la société créée et les parts démembrées, l’usufruitier va profiter du remboursement du compte courant. Ce remboursement ne peut excéder les revenus engendrés par l’activité. Or, cette phase peut s’étendre sur plusieurs décennies.
Au décès de l’usufruitier, la pleine propriété est reconstituée au profit des usufruitiers sans droit nouveau à acquitter des droits résiduels, si, dans les comptes de la société, il subsistait une dette en compte courant d’associés. Cette dette appartenant à l’usufruitier constituera un élément à ajouter à l’actif successoral.
Extrait 8 : Cas de l’apport en capital d’un bien détenu en nom propre à une SARL de famille
Apporter un bien constitué au capital d’une S.A.R.L. de famille, n’apporte pas d’avantage particulier en termes de transmission de patrimoine.
En revanche, d’autres solutions peuvent être envisagées sous forme d’apport mixte, par exemple. Il est évident que ces questions réclament l’assistance juridique d’hommes de l’art comme le notaire par exemple.
Défiscalisation des revenus
Extrait 9 : Défiscalisation des revenus par l’amortissement du bien
La règle de l’amortissement est l’élément le plus souvent recherché par les acquéreurs dans leur projet d’investissement en immobilier géré.
Le principe de la défiscalisation des revenus par l’amortissement est, somme toute, facile à comprendre.
Vous exercez une activité commerciale. Vous établissez un bilan chaque année (le cabinet d’expertise comptable dans les faits). Dans ce bilan, va apparaître un compte « amortissement » qui reflétera la vétusté progressive de votre bien.
Cette phase d’amortissement dure environ 25 ans. Cette « charge » non décaissée s’ajoute aux autres charges comme la taxe foncière, les charges de copropriété (lorsqu’elles existent), les intérêts et assurance de prêt (lorsque le bien est financé par un emprunt).
La conséquence de ces enregistrements comptables, est la formation d’un résultat fiscal quasiment nul sur une très longue période.