Malraux, Monument Historique ou Pinel, quel dispositif défiscalisant choisir ?

Les dispositifs de défiscalisation liés à l’immobilier sont nombreux. Il s’agit en général d’acquérir un bien en direct qui aura pour destination la location, la contrepartie étant une réduction ou une déduction d’impôt. 

Malraux, Monument Historique ou Pinel, quel dispositif défiscalisant choisir ?

Cette question intéresse en particulier les dispositifs de défiscalisation immobilière.

Les dispositifs de défiscalisation immobilière les plus connus sont Pinel, Malraux et Monument Historique. Il est possible de les utiliser pour des biens dans le neuf ou dans l’ancien, dans des grandes métropoles ou des petites communes et quasiment pour toutes les tranches d’imposition.

Malgré cette facilité d’accès, Il est communément admis que la TMI (tranche marginale d’imposition) est le premier critère de choix.

En effet, parmi ces trois dispositifs, nous conseillons en théorie, pour la tranche moyenne (30%) le dispositif Pinel, pour la tranche supérieur (41%) la loi Malraux et enfin pour la dernière tranche (45%) le texte régissant les Monuments Historiques.

En pratique, l’investisseur se trouve souvent confronté au choix entre deux possibilités, d’une part entre les dispositifs Pinel et Malraux (1), d’autre part entre les dispositifs Malraux et Monument Historique (2). Nous vous proposons de détailler les points de comparaison de ces deux choix.

1 – Comment choisir entre le dispositif Pinel et la loi Malraux

Ces deux dispositifs peuvent s’adresser aux mêmes profils d’investisseurs, TMI < à 41% et pourront porter sur des investissements similaires en particulier dans l’ancien.

Points de comparaisonPinelMalraux
InvestissementImmeuble neuf ou réalisation de travaux d’amélioration ou de rénovationImmeuble ancien et financement de travaux de rénovation
Avantage fiscalRéduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du prix de revient dans la limite de 300 000 € par an et de 5 500 € par m²Réduction d’impôt de 22 % ou 30 % sur la base des dépenses de rénovation retenues dans la limite de 400 000 € sur une période de 4 ans
ReportExcédent de réduction d’impôt non reportable.Excédent de réduction d’impôt reportable sur l’impôt des trois années suivantes.
Période d’éligibilité des dépensesAcquisition avant le 31 décembre 2021.Sont prises en compte les dépenses supportées jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant la date de délivrance du permis de construire.
Plafonnement des niches fiscalesSoumis au plafonnement des niches fiscales.Hors plafonnement.
Conditions fiscales– Engagement de location nue à titre de résidence principale pendant une durée minimale de 6 ans.

– Loyers plafonnés

– Condition de ressources du locataire

– Engagement de location nue à titre de résidence principale pendant 9 ans.

– Impossibilité de louer à un ascendant ou un descendant du contribuable

Transmission en cours de dispositif– Pas de donation possible pendant l’engagement de location

– Pas de démembrement de propriété possible (sauf décès)

– Pas de donation possible pendant l’engagement de location

– Pas de démembrement de propriété possible (sauf décès)

2 – Comment choisir entre le dispositif Malraux et le dispositif des Monuments Historiques

Ces deux dispositifs peuvent s’adresser aux mêmes profils d’investisseurs, TMI > à 41% et portent sur des investissements similaires (patrimonial et ancien).

Points de comparaisonMalrauxMonument Historique
InvestissementImmeuble ancien et financement de travaux de rénovationImmeuble ancien et financement de travaux de rénovation
Avantage fiscalRéduction d’impôt de 22 % ou 30 % sur la base des dépenses de rénovation retenues dans la limite de 400 000 € sur une période de 4 ansDéficit foncier imputable sur le revenu global sans limitation.
ReportExcédent de réduction d’impôt reportable sur l’impôt des trois années suivantesDéficit non imputé reportable sur les revenus globaux des 6 années suivantes
Période d’éligibilité des dépensesSont prises en compte les dépenses supportées jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant la date de délivrance du permis de construirePas de contrainte
Plafonnement des niches fiscalesHors plafonnementHors plafonnement
Conditions fiscales– Engagement de location nue à titre de résidence principale pendant 9 ans.

– Impossibilité de louer à un ascendant ou un descendant du contribuable.

– Engagement de conservation pendant 15 ans

– Aucune condition de location

Transmission en cours de dispositif– Pas de donation possible pendant l’engagement de location.

– Pas de démembrement de propriété possible (sauf décès).

– Transmission à titre gratuit possible pendant ’engagement de conservation.

– Démembrement de propriété possible.

– Exonération des droits de mutation à titre gratuit sous certaines conditions.

En synthèse

En fonction de sa TMI et du tableau des points de comparaison, le choix du dispositif devient plus facile. Par exemple avec une TMI à 41% et le souhait de louer à un ascendant, le Pinel semble être la meilleure solution.

Il restera alors à faire le bon choix d’investissement en fonction des opportunités du marché et du moment et bien sûr de ses propres affinités. Il est fondamental de garder à l’esprit que l’investissement n’est pas seulement de la défiscalisation mais aussi et avant tout une acquisition immobilière.

Afin de valider son choix et de pouvoir bénéficier de la meilleure optimisation fiscale et du meilleur programme d’investissement possible, il conviendra de se faire conseiller par un spécialiste de la gestion de patrimoine car chaque foyer fiscal est unique et a son lot de particularités.

Remarques

Dans les cas de revenus fonciers existants, Il est aussi possible de jumeler le Pinel ou le Malraux avec la création de déficit foncier afin d’optimiser l’investissement. Le dispositif Monument Historique ne nécessite pas d’optimisation car il attaque et le revenu global et les revenus fonciers lorsqu’ils existent.

Le futur dispositif Denormandie, est très proche du Pinel et pourra donc être remplacé dans le tableau par celui-ci. Les principales différences sont qu’il n’est pas sectorisé, qu’il s’appliquera dans le centre-ville de 222 villes moyennes et que les travaux devront représenter 25% du coût de l’opération totale.

Si le ticket d’entrée pour ce type d’investissement reste important, il existe des possibilités d’accès à ces dispositifs et à la défiscalisation via la pierre-papier (SCPI), à moindre coût. Le choix des SCPI pourra aussi résulter d’une volonté de diversification de son patrimoine.