Investir dans l’immobilier locatif

Investir dans l'immobilier locatifOn dit souvent que « la pierre » est le placement préféré des Français et, qu’il s’agisse de la résidence principale, de la résidence secondaire ou d’un investissement à but locatif, l’immobilier constitue souvent le socle du patrimoine des ménages.

Dans cette rubrique, nous nous intéresserons particulièrement aux investissements à but locatif, sous toutes leurs formes.

 

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?

La revalorisation du patrimoine

La croissance démographique, le solde migratoire, l’augmentation du nombre de familles monoparentales et la destruction des logements insalubres maintiennent une demande de logements en constante augmentation sur une grande partie du territoire français. En parallèle, les contraintes réglementaires imposées aux promoteurs limitent le nombre de logements construits chaque année. En conséquence, et malgré des baisses conjoncturelles, les prix de l’immobilier sont structurellement orientés à la hausse depuis la seconde guerre mondiale.

L’un des intérêts de l’investissement immobilier réside donc dans la revalorisation sur le long terme de l’actif acquis.

L’indexation de la rente

Les loyers aussi obéissent à la loi de l’offre et de la demande. Comme la valeur des biens immobiliers, ceux-ci sont en augmentation structurelle. D’autre part l’IRL, indice de révision des loyers, qui permet à un propriétaire d’augmenter son loyer en dehors de tout changement de locataire, est principalement fondé sur l’inflation.

Investir en immobilier locatif permet donc de se construire une rente de revenus qui sera peu ou prou corrélée à l’inflation, protégeant ainsi l’investisseur contre l’érosion monétaire.

L’effet de levier du crédit

L’investissement immobilier est le seul support finançable intégralement à crédit. Les banques ne prêtent pas pour acheter des actions ou des obligations mais le crédit immobilier est accessible à la plupart des investisseurs, sous réserve d’être salarié en CDI ou indépendant depuis 2 ans ou plus et de ne pas excéder un taux d’endettement de 33% environ.

Le principe de l’effet de levier consiste à faire travailler immédiatement une somme que l’on va rembourser sur le long terme. Ainsi, un investissement immobilier de 200 000 € à 4% engendrera dès la première année des revenus de 8 000 € ; quand bien même il est remboursé au rythme de 1200 € par mois sur 20 ans. Comparativement, un investissement progressif de 1200 € par mois sur un support financier avec la même rentabilité de 4% n’engendrerait la première année qu’un revenu de moins de 300 €.

Grâce à cet effet de levier, on peut dire que l’investissement immobilier permet de « s’enrichir avec l’argent de la banque ».

Pour qui est fait l’investissement immobilier locatif ?

L’investissement immobilier locatif est, avec l’épargne financière, l’un des deux piliers d’une construction patrimoniale équilibrée. Théoriquement, tout investisseur désireux d’accroître son patrimoine sur le moyen ou le long terme doit s’intéresser à l’investissement immobilier. Pour autant, tout le monde ne peut pas investir en immobilier et ce pour deux raisons.

La première est liée au ticket d’entrée de l’immobilier. Il n’existe que très peu de biens immobiliers de moins de 100 000 €. Investir en immobilier nécessite donc d’avoir les moyens d’un tel montant, que ce soit en épargne disponible ou en capacité d’emprunt. Une solution néanmoins permet de contourner cette limite : l’investissement par le biais de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) dont les tickets d’entrée ne dépassent jamais quelques milliers d’euros.

L’autre limite est liée aux aléas de l’immobilier d’investissement. La vacance locative, les loyers impayés, les charges de copropriétés peuvent être intégrés dans un budget mais ils restent aléatoires. Il faut donc pour investir sereinement avoir la capacité d’absorber quelques aléas sans que cela remette en cause l’équilibre financier du ménage de l’investisseur.

En résumé, tout investisseur peut être gagnant à investir en immobilier mais il est préférable de réserver ce type de placement à des épargnant ayant l’aisance qu’acquérir dans de bonnes conditions et capables d’assumer quelques aléas éventuels.

Comment investir dans l’immobilier locatif ?

Direct ou indirect ?

Lorsqu’on parle d’immobilier, on pense généralement à l’acquisition d’un bien, appartement ou maison, détenu en propre ou via une SCI (Société Civile Immobilière).
Une autre solution consiste à acheter des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) qui investissent sur des immeubles entiers, assurent leur gestion et apportent une solution « clef en mains » à leurs associés.

Le choix entre les deux modes de détention dépend de la situation et des attentes de l’investisseur. Pour investir dans l’immobilier commercial, dont les seuils d’accès sont très élevés la SCPI sera souvent préférée. De même, la SCPI sera adaptée à l’investisseur désireux de s’affranchir de toute problématique de gestion d’un bien en direct.

En revanche, si l’objectif de l’investisseur est d’acheter un bien qu’il pourrait utiliser pour ses besoins propres, ou ceux de sa famille, il optera forcément pour une acquisition directe. En outre, limitant les intermédiaires, l’investissement direct est généralement plus rentable que la SCPI sur un marché comparable.

Neuf ou ancien ?

L’immobilier neuf est généralement un peu plus cher que l’immobilier ancien, toutes choses égales par ailleurs. Il y a deux raisons à cela. La première est fiscale, l’immobilier neuf étant soumis à TVA, ce qui n’existe pas dans l’ancien. La deuxième raison est que le prix de l’immobilier ancien intègre une décote pour vétusté, ce dont ne souffre pas le neuf, par nature. En théorie donc, à loyer équivalent, il serait préférable d’investir en immobilier ancien, la rentabilité en étant plus élevée.

Pour autant, l’immobilier neuf présente de nombreux avantages. Tout d’abord des frais de notaire réduits (environ 2% contre 7%) atténuent l’écart de prix. D’autre part, l’immobilier neuf bénéficie de garanties biennales et décennales qui assurent à l’acquéreur que les éléments essentiels du bien immobilier seront réparés à la charge du promoteur s’ils devaient subir un dommage. Enfin, l’immobilier ancien engendre plus de charge d’entretien et de réparation que le neuf.

D’autre part, de nombreux dispositifs fiscaux encouragent l’investissement en immobilier neuf. Ainsi, les lois Pinel, Pinel Outre-Mer, Girardin ou Bouvard sont-elles exclusivement réservées à l’immobilier neuf. Il existe cependant des avantages fiscaux pour l’ancien rénové, comme la loi Malraux ou la loi Monuments Historiques.

Le choix entre neuf ou ancien doit donc être apprécié au cas par cas, au regard des attentes de l’investisseur mais aussi en fonction de son appétence pour un type d’immobilier.

Comptant ou à crédit ?

On l’a vu plus haut, investir à crédit en immobilier permet de bénéficier d’un phénomène appelé « effet de levier ». D’autre part, financer son acquisition à crédit permet de neutraliser une partie de la fiscalité foncière, les intérêts d’emprunt étant une charge déductible des loyers perçus. A priori, il est donc préférable de réaliser un investissement immobilier à crédit.

Pour autant, l’achat comptant peut dans certains cas présenter des avantages majeurs. Lorsqu’on cherche des revenus immédiats tout d’abord, à l’occasion d’un départ à la retraite par exemple. Une autre raison peut être liée à de mauvaises conditions de crédit, pour les personnes âgées en particulier.

En outre, certains types d’immobilier peuvent être payés comptant sans pénalité fiscale. Ainsi, l’amortissement comptable en location meublée permet-il de neutraliser un part importante de la fiscalité qui grève les loyers. Par exemple aussi, l’achat comptant de nue-propriété permet de minorer son patrimoine et donc de faire baisser son ISF.

En définitive, il n’y a pas de règle absolue sur le mode de financement d’un investissement immobilier. Le choix doit s’opérer en fonction de la situation de l’investisseur au moment de l’achat et de ses attentes patrimoniales sur le moyen et le long terme.

Où investir dans l’immobilier locatif ?

La propriété privée étant respectée dans la plupart des pays du Monde, on peut virtuellement investir partout en immobilier. Nous ne traiterons ici que de l’investissement immobilier sur le territoire national français.

Le choix de la zone d’investissement dépend largement de l’objectif recherché. En effet, si le but de l’investisseur consiste à acquérir un bien qu’il utilisera pour lui ou sa famille (résidence principale, résidence secondaire, études des enfants, …) dans le futur, le choix de l’emplacement dépend évidemment de ses affinités personnelles.

Si, en revanche, l’objectif de l’acquéreur est de faire un pur investissement locatif, il devra s’attacher à choisir la localisation de son bien sur des critères objectifs pour trouver le bon équilibre entre les deux valeurs qui sous-tendent tout investissement : la rentabilité et la sécurité.

Sécurité. En matière d’immobilier, la sécurité est représentée par la protection du capital, c’est-à-dire la capacité d’un produit à résister aux mouvements baissiers du marché. D’une manière générale, les grandes agglomérations présentent des marchés moins volatils que les petites. Aussi, si l’objectif de l’investisseur est avant tout de protéger un capital, Paris, sa petite couronne et les plus grandes villes de Province sont les zones à privilégier.

Rentabilité. En contrepartie de la sécurité, les plus grandes agglomérations françaises sont celles dans lesquelles la rentabilité immobilière est la moins élevée. Paris en particulier présente aujourd’hui des rentabilités brutes inférieures à 3% induisant des rentabilités nettes proches de 1% ou 2%. A contrario, le « risque » étant payant, certaines zones en fort développement permettent d’espérer 5% de rentabilité brute. Certains départements d’outre-mer offrent ainsi un forte rentabilité brute couplée à des incitations fiscales attractives.

Les limites de l’investissement immobilier locatif

On l’a vu, l’immobilier est une classe d’actifs qui présente de nombreux avantages pour l’investisseur. L’effet de levier du crédit, l’indexation des loyers sur l’inflation, les incitations fiscales, sont autant d’atouts pour les personnes physiques désireuses de se constituer un capital.

L’immobilier présente toutefois quelques limites qu’il ne faut pas ignorer, au risque de se méprendre sur les conséquences d’un investissement immobilier.

Le coût de transaction tout d’abord n’est pas négligeable. Il faut pour chaque transaction immobilière rémunérer un ou plusieurs intermédiaires (agences) et inclure les frais d’acte, généralement appelés frais de notaire. Selon les cas, le coût de transaction s’évalue entre 2% et 12% du montant investi. Il faut donc intégrer ce coût au calcul réel de la rentabilité et le prendre en compte dans la valeur de revente.

La liquidité d’autre part n’est pas immédiate sur le marché immobilier. On ne vend pas un produit immobilier comme des actions de société cotée. Même sur des marchés très dynamiques comme peuvent l’être les grandes villes, la revente d’un bien immobilier prend entre quelques jours et quelques mois. Il faut ajouter à ces délais le temps des formalités notariales de transaction.

L’engagement enfin. Hormis sur des périodes très particulières et limitées dans le temps de forte hausse des prix, il faut envisager l’investissement immobilier sur le moyen, voire le long terme. Ainsi, un horizon de 7 à 10 ans semble un minimum pour s’intéresser à l’immobilier.

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