Comment choisir entre immobilier locatif et défiscalisation ?

Vous disposez d’un capital que vous aimeriez utiliser pour investir dans l’immobilier locatif. Seulement, vous aimeriez profiter d’une rentabilité locative performante tout en exploitant au mieux les solutions de défiscalisation permises par l’investissement locatif.

Comment choisir entre immobilier locatif et défiscalisation ?

Ce guide vous propose de comparer les différentes solutions d’investissements locatifs à travers leur rentabilité, leurs spécificités et leur fiscalité. En élaborant ce comparatif, notre aspiration est de vous aider à trouver le projet qui correspond le mieux à vos critères en veillant à prendre en compte tous les aspects de l’investissement locatif.

Location vide vs location meublée : comprendre ce qui les distingue

Définitions

Qu’il soit loué meublé ou vide, le logement doit être décent. En ce sens, le logement doit répondre à des conditions minimales concernant :

  • La surface d’habitation
  • La conformité en matière de sécurité et de santé du locataire
  • Les équipements : chauffage, eau potable, évacuation des eaux usées, coin cuisine, sanitaires, réseau électrique

Ensuite, selon le site officiel du service public, pour être considéré comme étant meublé, un logement doit au moins regrouper le mobilier suivant :

  • Literie avec couette ou couverture
  • Volets ou rideaux dans les chambres
  • Plaques de cuisson
  • Four ou four à micro-onde
  • Réfrigérateur
  • Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
  • Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
  • Ustensiles de cuisine
  • Table
  • Sièges
  • Étagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…)

Immobilier locatif vide et immobilier locatif meublé : un bail différent

Entre la location vide et la location meublée, la durée du bail n’est pas la même. Pour le logement vide, la durée est de 3 ans minimum, tandis qu’elle de 1 an minium pour une location meublée.

De même, le dépôt de garantie est de 1 mois maximum dans le cas d’un logement vide et de 2 mois maximum pour un meublé.

Dans le cas d’une location meublée, le locataire dispose d’un préavis de 1 mois, contre 3 mois pour le logement vide. Le bailleur doit quant à lui respecter un préavis de 6 mois (location vide) contre 3 mois (location meublée).

A noter que l’immobilier locatif meublé permet également d’édifier un bail mobilité d’une durée allant de 1 à 10 mois maximum, sans dépôt de garantie, sans préavis du bailleur (sauf en cas de faute du locataire) et avec un préavis de 1 mois pour le locataire.

Statut et régime d’imposition de l’immobilier locatif

L’immobilier locatif vide ne bénéficie pas de statut particulier. Il est soumis au régime d’imposition foncier.

Concernant l’investissement locatif meublé, le bailleur peut choisir de profiter du statut LMNP (loueur meublé non professionnel). A noter qu’il passe directement sous le statut LMP (loueur meublé professionnel) si ses revenus locatifs dépassent les 23000€ par an et qu’ils représentent plus de 50% des revenus du foyer fiscal. Dans tous les cas, l’immobilier meublé est soumis au régime d’imposition BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Régime foncier vs régime BIC

Dans le paragraphe précédent, nous avons vu que les deux types d’immobiliers locatifs se distinguaient notamment par leur régime d’imposition. Abordons plus en détail ces deux régimes.

Le régime foncier

En investissant dans la location vide, si les revenus locatifs ne dépassent pas 15000€, le bailleur a le choix entre le régime micro-foncier et le régime réel. Au-delà, le régime réel s’applique automatiquement :

  • Avec le régime micro-foncier, le bailleur profite d’un abattement de 30% sur ses revenus locatifs. Le bailleur est donc imposé uniquement sur 70% de ses revenus.
  • Le régime réel permet de déduire diverses charges locatives.

A noter que la location vide permet également de déduire le déficit foncier.

Le régime BIC

Le statut LMNP permet d’accéder au régime BIC plus avantageux que le régime foncier.

Jusqu’à 72600€ de revenus locatifs, le bailleur a le choix entre le régime micro-BIC et le régime dit de bénéfice réel.

  • Le régime micro-foncier offre un abattement de 50% des revenus locatifs. L’impôt est donc calculé uniquement sur la moitié des revenus. Dans le cas d’une location meublée de tourisme, l’abattement s’élève à 71%.
  • Le régime de bénéfice réel permet de déduire la totalité des charges locatives, y compris les honoraires d’agence. De plus, il a la possibilité d’amortir son bien. Plus précisément, le bailleur va pouvoir déduire de ses revenus locatifs, l’usure des différents composants du logement (toiture, mobilier, installation électrique…) hors prix du terrain.

Par contre, en cas de déficit, le bailleur ne peut pas le déduire des revenus. Il peut néanmoins le décaler sans limite de temps jusqu’à ce que son activité locative soit bénéficiaire.

Les dispositifs de défiscalisation

Dispositifs de défiscalisation accessibles à la location vide

Théoriquement la location vide permet d’accéder à 6 dispositifs de défiscalisation immobilière, le dispositif du déficit foncier n’étant pas un dispositif de défiscalisation au sens strict puisqu’il entre dans le cadre de la fiscalité de droit commun. Toutefois, il faut bien comprendre que ces dispositifs ne sont pas cumulables puisque chacun répond à un type de location spécifique :

Le dispositif loi Pinel :

Réduction d’impôt de 12 à 21% selon la durée de location à laquelle s’engage le bailleur :

  • 6 ans : 12%
  • 9 ans ou 6 + prolongation de 3 ans : 18%
  • 9 + 3 ans ou 6 + 3 + 3 ans : 21%

Concerne les logements neufs ou les logements anciens rénovés (rénovation représente au moins 25% de l’investissement total).

Le dispositif loi Pinel outre-mer :

Plus avantageux que qu’en métropole, le Dispositif Pinel à l’outre-mer octroie une réduction d’impôt de 23 à 32% selon la durée de location à laquelle s’engage le bailleur :

  • 6 ans : 23%
  • 9 ans ou 6 + prolongation de 3 ans : 29%
  • 9 + 3 ans ou 6 + 3 + 3 ans : 32%

Concerne les logements neufs ou les logements anciens rénovés (dans les départements, territoires, collectivités d’outre-mer).

Le dispositif loi Malraux :

Réduction d’impôt de 22% pour les biens situés dans un quartier non couvert par un PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) et de 30% pour les biens situés dans un quartier couvert par un PSMV, dans un quartier NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain) ou dans un quartier ancien dégradé.

Cette réduction d’impôt s’applique uniquement aux travaux de restauration du bien.

Le dispositif sur les Monuments Historiques :

Réduction d’impôt de 100%, sans limitation ni plafonnement, pour les biens classés Monument Historique ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.

Cette réduction d’impôt s’applique uniquement aux travaux de restauration du bien sous la supervision de l’Architecte des Bâtiments de France.

Le dispositif loi Denormandie :

Réduction d’impôt similaire à la loi Pinel :

  • 6 ans : 12%
  • 9 ans ou 6 + prolongation de 3 ans : 18%
  • 9 + 3 ans ou 6 + 3 + 3 ans : 21%

Concerne les logements anciens faisant l’objet de travaux d’amélioration et dont les travaux représentent au moins 25% de l’investissement total.

Le dispositif loi Cosse :

Accessible aux biens sous convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat.

La réduction d’impôt Cosse varie :

  • 15% pour les biens sous convention à loyer intermédiaire la réduction fiscale situés en zone B2
  • 30% pour les biens sous convention à loyer intermédiaire la réduction fiscale situés en zone A, A bis et B1
  • 50% pour les biens sous convention à loyer social situés en zone B2
  • 70% pour les biens sous convention à loyer social situés en zone A, A bis et B1
  • 85% pour les biens d’intermédiation locative situés en zone A, A bis, B1, B2 et C.

Dispositifs de défiscalisation accessibles à la location meublée

La location meublée permet d’accéder au dispositif de défiscalisation loi Censi-Bouvard. Il permet une réduction d’impôt de 11% sur les revenus locatifs.

Cependant, pour bénéficier de réduction d‘impôt Censi-Bouvard, le bailleur doit s’engager à louer son bien pendant au moins 9 ans, et le logement doit être situé dans une résidence de services à destination des étudiants (taux d’occupation supérieur à 70 % sur les six derniers mois) ou des seniors autonomes ou dépendants.

Conclusion

Pour choisir votre futur investissement locatif, vous devez prendre en compte les particularités fiscales abordées dans ce comparatif et qui différencient la location vide de la location meublée.

Toutefois, l’arbitrage ne dépend pas uniquement des critères fiscaux. En effet, la rentabilité locative, les possibilités de revente et votre sensibilité pour l’une ou l’autre de ces solutions sont aussi des critères essentiels.

Les conseillers de K&P Finance sont à votre écoute pour vous aider à trouver la meilleure solution dans votre projet d’immobilier locatif.