Investissement locatif : comment sécuriser ses loyers ?

Sécuriser ses loyers, question essentielle lors de tout investissement immobilier locatif, est la priorité de tous les propriétaires. En plus de trouver un locataire qui prendra soin du logement, tout bailleur souhaite s’assurer de recevoir son loyer et ses charges tous les mois. Bien que les impayés soient rares, comment mettre toutes les chances de son côté afin qu’un investissement locatif ne tourne pas au cauchemar ?

Investissement locatif : comment sécuriser ses loyers ?

Investissement locatif, 6 solutions pour sécuriser ses loyers :

Bien choisir son locataire

Que vous fassiez appel ou non à une agence immobilière pour la location et la gestion de votre investissement locatif, la sélection du locataire est essentielle pour sécuriser ses loyers. Cela ne garantira pas l’absence d’un impayé, mais cela en limitera toutefois les risques.

Pour un candidat salarié, il faudra vous assurer que ses revenus sont stables et réguliers. Fonctionnaire ou salarié du secteur privé, les justificatifs permettront de vérifier ce point. Sans oublier de s’assurer que la période d’essai et ses éventuels renouvellements sont arrivés à terme.

Il est d’usage de demander à ce que les revenus soient égaux ou supérieurs à trois fois le montant du loyer charges comprises. On estime que ce montant permet d’assurer toutes les charges de la vie quotidienne.

Vous intéresser au travail de votre gestionnaire à ce stade, vous permettra de vous assurer d’une meilleure sélection des candidats. Vous pouvez notamment demander à valider le dossier de location.

La caution solidaire : une solution efficace

Solution très efficace pour sécuriser ses loyers, cela rend la location aux étudiants, par exemple, très rassurante en ce point. Les parents sont garants de leur enfant. Un garant au sein de la famille permet un lien direct et garantit une meilleure réponse en cas d’impayé mais cela peut également être un ami.

Les candidats salariés ou non peuvent également être concernés mais dans tous les cas la caution solidaire s’impose. Elle pourra être mise en jeu dès le premier impayé. Une caution simple ne fonctionnera qu’après épuisement de tous les recours envers le locataire.

Dans tous les cas, il est essentiel de s’assurer des mêmes conditions de revenus que pour le locataire et de vérifier leur stabilité et leur régularité.

Une solution limitée avec la caution bancaire

Le recours à la caution bancaire locative est peu courant mais envisageable. La banque se porte garant du locataire en cas de défaillance. Le locataire en assume les frais. Cette garantie peut être intéressante mais très limitée notamment dans le temps. Bien souvent, le montant des loyers est bloqué sur une durée d’un an, rarement plus. Cela ne couvrira donc pas la durée d’un bail de 3 ans, ni même le renouvellement d’un bail de 12 mois.

Une garantie classique : la Garantie Loyers Impayés

La garantie loyers impayés ou GLI est également une solution pour sécuriser ses loyers, mais plus restrictive. Les compagnies d’assurance imposent des conditions qui doivent être scrupuleusement respectées. À défaut, un éventuel sinistre ne sera pas pris en charge. La sélection du locataire est donc plus limitée.

Cette garantie couvre les loyers, les charges, les frais de procédure et parfois les détériorations locatives. Le coût reste à la charge du propriétaire, soit entre 2 à 4% des sommes encaissées.

Les offres sont très variables d’une compagnie à une autre en termes de carence, franchise mais aussi en durée et plafond d’indemnisation. Il est donc primordial de bien étudier le contrat.

Cette alternative peut être souscrite auprès des compagnies d’assurance ou de l’agence immobilière qui gère le bien.

Une garantie efficace et gratuite : le Visale

En remplacement de la garantie des risques locatifs et de la garantie universelle des loyers, le dispositif Visale, visa pour le logement et l’emploi, a vu le jour en 2016. Sous certaines conditions, l’organisme public, Action logement se porte garant du locataire dans le paiement des loyers et charges. Ce dispositif est ouvert aux personnes entre 18 et 30 ans, quelle que soit leur situation professionnelle. Les personnes de plus de 30 ans salariées du secteur privé ou agricole (ou titulaire d’une promesse d’embauche) peuvent également bénéficier du dispositif jusqu’à 6 mois après la prise de fonction (hors CDI confirmé) ou jusqu’à 6 mois lors d’une mutation.

Le logement vide ou meublé doit être la résidence principale du locataire et doit faire partie du parc privé non conventionné. Le loyer charges comprises ne doit pas dépasser 50% des ressources mensuelles du locataire. Il est plafonné à 1300€ (1500€ en Ile de France) ou 600€ pour les étudiants et alternants sans justification (800€ en Ile de France). Le bail ne doit pas être conclu entre les membres d’une même famille et doit être individualisé en cas de colocation.

Depuis 2018, cette garantie peut couvrir jusqu’à 36 mensualités impayées sur la durée totale du bail, renouvellement éventuel inclus.

Visale est une garantie totalement gratuite pour les bailleurs et les locataires. La demande doit être faite avant la signature du bail. Extrêmement simple, tout se fait à partir de l’espace personnel sur le site du dispositif.

Un plus non négligeable pour cette garantie qui depuis 2019 couvre également les dégradations locatives.

Des alternatives privées à la charge du locataire

Pour tous les cas ne pouvant être couverts par le dispositif Visale, il existe des garanties locatives privées dont le principe est exactement le même. Cette option est payante et revient au locataire à environ 3,5% du loyer. Souvent filiales ou partenaires de compagnies d’assurance, ces offres de garanties locatives sont de plus en plus nombreuses. Les candidats locataires font une demande sur le site en question et reçoivent un certificat à présenter au propriétaire. Ces dispositifs sont plus flexibles et peuvent concerner différents profils. Les conditions de location sont aussi plus souples notamment en ce qui concerne le plafond de loyer. Certains n’en imposent pas du tout. Comme avec le dispositif Visale, il n’y a ni carence ni franchise.

Ces sociétés se veulent plus réactives également en proposant des délais de traitement des dossiers très rapides. Certaines offrent la possibilité de percevoir le loyer auprès du locataire et de le reverser au propriétaire.

Les garanties locatives sont très variées d’où l’importance de vérifier les durées et les plafonds d’indemnisation proposés en cas d’impayés.