Depuis le 31 décembre 2024, la Loi Pinel Outre-mer – réputée pour son abattement fiscal jusqu’à 32 % – n’est plus accessible aux nouveaux investisseurs. Faut-il pour autant renoncer à la défiscalisation immobilière dans les DOM-TOM ? Certainement pas ! Plusieurs mécanismes, certains très récents, offrent des alternatives à la loi Pinel Outre-mer tout aussi performantes, à condition de bien comprendre leurs spécificités et de s’entourer de conseils avertis.
Cette question intéresse en particulier les dispositifs de défiscalisation immobilière.
1. Le CIOP : le crédit d’impôt productif jusqu’à 38,25 %
Le Crédit d’Impôt pour l’Investissement Productif en Outre-mer (CIOP) vise le développement économique local. Initialement réservé aux entreprises, il est désormais accessible aux particuliers par l’intermédiaire d’une société patrimoniale (SCI à l’IS, SARL de famille, etc.).
Avantages clés :
- Crédit d’impôt jusqu’à 38,25 % du montant investi (base majorée dans certaines îles).
- Dispositif hors plafonnement global des niches fiscales, idéal pour les très hauts revenus.
- Possibilité de financer des résidences hôtelières, des logements intermédiaires ou des actifs productifs (photovoltaïque, santé, etc.).
Points de vigilance : montage plus technique (dossier fiscal + société porteuse), obligation de conserver l’actif au moins 5 ans, et suivi comptable annuel.
Crédit d’Impôt Outre‑mer 2025 FAQ CIOP 2025
2. La location meublée touristique (LMNP) : souplesse et amortissement total
Pour ceux qui recherchent une solution flexible, la location meublée touristique – via le LMNP – s’impose comme une alternative Pinel Outre-mer particulièrement populaire : plages, climat et affluence touristique soutiennent l’occupation toute l’année.
Bénéfices principaux :
- Amortissement intégral du bâti (hors terrain) et du mobilier : résultat fiscal souvent nul pendant 15–20 ans.
- Choix entre micro-BIC (abattement 50 %) ou régime réel (charges + amortissements).
- Rentabilité locative supérieure à la location nue grâce aux séjours touristiques.
Statut LMNP 2025 FAQ LMNP 2025
3. Loi Denormandie : la seule réduction d’impôt directe dans l’ancien
La loi Denormandie reste le seul dispositif permettant une réduction d’impôt immédiate dans l’immobilier ancien, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 25 % de l’opération. Attention : elle ne s’applique qu’aux communes métropolitaines labellisées « Action Cœur de Ville » ; elle constitue donc une diversification géographique pour les investisseurs ultramarins.
Principes clés :
- Réduction d’impôt : 12 % (6 ans), 18 % (9 ans) ou 21 % (12 ans).
- Plafonds de loyers/ressources proches de l’ex-Pinel.
- Idéale pour mixer cash-flow métropolitain et alternatives Pinel Outre-mer.
Loi Denormandie 2025 FAQ Denormandie 2025
4. Loi Malraux : restaurer le patrimoine et défiscaliser jusqu’à 30 %
La loi Malraux séduit les investisseurs disposant d’une forte taxation et d’un goût prononcé pour le patrimoine. Elle permet de déduire jusqu’à 30 % du montant des travaux (plafond 400 000 € sur 4 ans) hors plafond global des niches fiscales.
Pourquoi c’est une vraie alternative Pinel Outre-mer ?
- Déduction appliquée sur l’IR du foyer, sans aucun plafond.
- Exposition à des biens d’exception, souvent en secteurs sauvegardés des centres-villes ultramarins (Fort-de-France, Pointe-à-Pitre, Saint-Denis, etc.).
Loi Malraux 2025 FAQ Malraux 2025
5. Loi Monuments Historiques : défiscalisation intégrale sans plafond
La loi Monuments Historiques (MH) est la plus puissante pour les revenus très élevés. Elle autorise la déduction à 100 % des dépenses de restauration et d’entretien, hors plafonnement global, en échange d’une conservation du bien pendant 15 ans.
Atouts majeurs :
- Imputation des déficits sur le revenu global sans limite de montant.
- Exonération partielle de droits de succession si convention avec le Ministère de la Culture.
- Positionnement patrimonial rare, valorisant à long terme.
Loi Monuments Historiques 2025 FAQ Monuments Historiques 2025
Conclusion : quelle alternative à la Pinel Outre-mer choisir ?
La fin du Pinel Outre-mer ne signe pas l’arrêt de la défiscalisation dans les DOM-TOM. CIOP, LMNP, Denormandie, Malraux ou Monuments Historiques : chaque dispositif répond à un besoin précis – de la simple optimisation fiscale à la constitution d’un patrimoine d’exception.
| Dispositif | Type d’avantage | Profil cible |
|---|---|---|
| CIOP | Crédit d’impôt Jusqu’à 38,25 % | Sociétés d’investissement, très hauts revenus |
| LMNP touristique | Amortissement intégral | Tous profils recherchant cash-flow |
| Loi Denormandie | Réduction d’impôt 12–21 % | Particuliers rénovant dans l’ancien |
| Loi Malraux | Déduction travaux 22–30 % | Contribuables TMI ≥ 30 % |
| Loi MH | Déduction 100 % sans plafond | Très hauts revenus & passion patrimoine |
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