Le loueur en meublé non géré regroupe deux catégories : Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Chacune dépend de seuils de revenus locatifs et de la part que ces loyers représentent dans vos revenus totaux. Dans les deux cas, vous pouvez opter pour la location meublée non gérée : autrement dit, ne pas signer de bail commercial de longue durée avec un exploitant. Cette option permet de louer un bien meublé en gardant une autonomie totale (choix du locataire, fixation du loyer, durée du bail…), tout en bénéficiant de conditions fiscales très avantageuses.

Cette question intéresse en particulier l’investissement en Location Meublée Non Professionnelle.

Découvrez dans cet article comment le loueur en meublé non géré peut booster votre investissement immobilier, ainsi que toutes les clés pour sécuriser et optimiser ce mode de location.

Qu’est-ce que le loueur en meublé non géré ?

Le loueur en meublé non géré (ou location meublée non gérée) consiste à acquérir un bien immobilier vide (maison, appartement…) et à l’équiper selon la liste de mobilier imposée par la loi, sans être lié à un bail commercial. Que vous soyez en LMNP (moins de 23 000 € de revenus locatifs annuels ou moins de 50 % de vos revenus globaux) ou en LMP (plus de 23 000 € par an et plus de 50 % de vos revenus), le principe est le même : vous contrôlez la gestion, la revente et l’occupation de votre logement.

Pourquoi « non géré » ?

Autonomie : aucun engagement via un bail commercial de 9 ans ou plus avec un exploitant unique.
Flexibilité : vous définissez la durée du bail (1 an renouvelable, ou 9 mois pour un étudiant), le montant du loyer, etc.
Souplesse d’usage : vous pouvez reprendre le bien pour y habiter ou le revendre à tout moment.
Délégation optionnelle : vous pouvez confier la gestion courante (recherche de locataires, états des lieux…) à une agence immobilière tout en conservant la main sur les décisions stratégiques.

Quelles conditions pour bénéficier du statut de loueur en meublé non géré ?

Pour profiter de la location meublée non gérée sous le statut de loueur en meublé (LMP ou LMNP), vous devez remplir les conditions suivantes :

Nature du bien : Acquérir un logement vide (neuf ou ancien), hors résidence de services (résidence étudiante, senior, EHPAD, etc.).
Mobilier conforme : Respecter la liste minimale d’ameublement (loi ALUR : literie, tables, chaises, rangements, réfrigérateur, etc.).
Seuils de revenus :
- LMNP : moins de 23 000 € de loyers annuels ou ces loyers représentent moins de 50 % de vos revenus totaux.
- LMP : plus de 23 000 € et plus de 50 % de vos revenus globaux.
Déclaration de l’activité : Inscription auprès du CFE (Centre de Formalités des Entreprises) et choix d’un régime d’imposition (micro-BIC ou réel).

Loueur en meublé géré vs loueur en meublé non géré : quelles différences ?

Loueur en meublé géré

Localisation : bien situé dans une résidence de services (tourisme, étudiant, seniors…).
Bail commercial : vous signez un contrat de 9 ans ou plus avec un exploitant.
Gestion déléguée : vous n’intervenez pas directement dans la sélection des locataires ni l’entretien du logement.
Revenus garantis : le loyer est versé par l’exploitant, mais votre liberté de revente ou d’occupation est limitée.

Loueur en meublé non géré

Bien “classique” : vous achetez un appartement ou une maison sans passer par une résidence de services.
Pas de bail commercial : vous concluez un bail d’un an renouvelable (ou 9 mois pour un étudiant) directement avec le locataire.
Autonomie maximale : vous pouvez reprendre le logement, modifier le loyer ou vendre à tout moment.
Rendement variable : vos revenus dépendent du taux d’occupation, de la gestion des locataires et des éventuels impayés.

Les avantages clés du loueur en meublé non géré

1. Souplesse et autonomie

Gestion personnalisée : choix du locataire, ajustement du loyer, durée du bail…
Reprise ou revente : occupation personnelle ou familiale à la fin du bail, revente anticipée si besoin.

2. Fiscalité avantageuse

Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers déclarés (simple et rapide).
Régime réel : déduction des charges (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière…) et amortissement du bien et du mobilier, pouvant ramener l’imposition à zéro pendant plusieurs années.

3. Large choix d’emplacements

Aucune contrainte géographique : vous pouvez investir où vous voulez (centre-ville, quartier étudiant, zone touristique…).
Stratégie d’investissement : ciblez les secteurs à forte demande locative pour sécuriser vos revenus.

4. Gestion déléguée optionnelle

Liberté totale : vous pouvez tout gérer vous-même ou mandater une agence immobilière pour les tâches courantes, sans être lié par un bail commercial longue durée.

Micro-BIC ou régime réel : comment choisir pour la location meublée non gérée ?

En location meublée (LMP ou LMNP), vous relevez des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec deux options :

Le régime micro-BIC

Seuil : applicable si vos revenus locatifs meublés annuels sont inférieurs à 77 700 €.
Abattement de 50 % : vous n’êtes imposé que sur la moitié de vos loyers.
Simplicité : pas de comptabilité complexe, une simple déclaration suffit.
Adapté si vous avez peu de charges (faibles intérêts d’emprunt, peu de travaux…).

Le régime réel

Au-dessus de 77 700 € de loyers, il s’applique automatiquement, ou vous pouvez l’opter volontairement si vos charges dépassent l’abattement du micro-BIC.
Déduction intégrale : travaux, charges de copropriété, taxe foncière, intérêts d’emprunt, etc.
Amortissement du bien (souvent 20 à 30 ans) et du mobilier (5 à 10 ans), réduisant considérablement votre base imposable.
Idéal pour les investisseurs souhaitant une optimisation fiscale sur le long terme (fort levier d’emprunt, travaux, etc.).

Comment sécuriser son investissement immobilier non géré ?

Choisir un emplacement rentable
- Proximité des transports, des universités, des zones d’emploi.
- Étudiez les perspectives d’évolution et la dynamique du quartier.
Sélectionner le bon locataire
- Vérification des revenus, caution, garants.
- Assurance loyers impayés en l’absence de garant solide.
Contrat de gestion si besoin
- Mandater une agence pour la recherche de locataires, les états des lieux et l’encaissement.
- Prévoir 5 % à 10 % de frais, mais un gain de tranquillité.
Souscrire les assurances adéquates
- Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) pour couvrir l’incendie, dégâts des eaux, etc.
- Vérifier que le locataire possède une assurance multirisque habitation.
Anticiper la revente
- Prévoir la vente en amont pour éviter la vacance locative.
- Un logement meublé bien entretenu, idéalement placé et rentable attire les acheteurs.

Les avantages d’investir dans un logement neuf en location meublée non gérée

Opter pour un logement neuf en immobilier non géré présente plusieurs atouts :

Frais de notaire réduits : environ 2 % à 3 % (contre 7 % à 8 % pour l’ancien).
Normes énergétiques récentes : consommations moindres, charges de copropriété moins élevées.
Garanties constructeur (parfait achèvement, biennale, décennale) : moins de risques de gros travaux.
Confort moderne : isolation, ascenseur, parking… des atouts qui valorisent le bien pour la location.

Avantages et inconvénients de la location meublée non gérée : résumé

Avantages

Flexibilité totale : revente ou occupation personnelle quand vous le souhaitez.
Autonomie : choix du mode de gestion, du locataire, du loyer.
Fiscalité attractive : abattement (micro-BIC) ou amortissements (régime réel).
Liberté géographique : investir dans n’importe quelle zone dynamique.

Inconvénients

Pas de loyer garanti : vous faites face à la vacance locative et aux impayés potentiels.
Gestion plus active : même déléguée, elle reste sous votre contrôle.
Prix d’achat : parfois plus élevé qu’une petite unité en résidence de services.
Vigilance accrue : nécessité de bien choisir l’emplacement et de respecter les normes de la location meublée.

Exemples de secteurs d’investissement pour le loueur en meublé non géré

Grandes villes universitaires : Lille, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Strasbourg… Forte demande pour les studios et T2.
Villes moyennes dynamiques : Angers, Rennes, Tours, Rouen… Prix d’achat abordables et évolution démographique favorable.
Zones touristiques : littoral, montagne… Forte saisonnalité, mais prenez garde aux réglementations sur la location courte durée.

Le loueur en meublé non géré : liberté et rentabilité

Qu’il s’agisse de LMNP ou de LMP, la location meublée non gérée (ou immobilier non géré) offre un potentiel de rentabilité élevé et une liberté de gestion incomparable. Sans bail commercial de longue durée, vous :

Ajustez à tout moment votre loyer, changez de locataire ou reprenez le logement pour votre usage personnel.
Choisissez l’emplacement le plus porteur, sans être restreint à une résidence de services.
Profitez de dispositifs fiscaux avantageux : micro-BIC ou régime réel avec amortissements et déductions de charges.

Pour réussir votre investissement immobilier non géré, respectez les fondamentaux :

Sélectionnez un bon emplacement avec une demande locative solide.
Optimisez l’aménagement et le confort de votre bien.
Assurez-vous de la solvabilité de vos locataires ou souscrivez à une garantie loyers impayés.
Envisagez la délégation de gestion si vous souhaitez gagner en tranquillité.

Avec ces bonnes pratiques, le loueur en meublé non géré constitue un excellent moyen de se bâtir un patrimoine immobilier durable et rentable, tout en conservant la maîtrise totale de son projet.

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