Dispositif Denormandie : une loi de défiscalisation pour l’immobilier ancien

Le nouveau dispositif Denormandie ne semble pas apporter de nouveautés fondamentales pour l’investissement locatif dans l’ancien. On peut même considérer qu’il offre des avantages et conditions identiques au dispositif de défiscalisation Pinel ancien.

Dispositif Denormandie : une loi de défiscalisation pour l’immobilier ancien

En effet, les taux de réduction d’impôts restent inchangés à 12 %, 18 % et 21 % pour un engagement locatif de 6, 9 et 12 ans. Le plafond retenu pour le calcul de la défiscalisation est maintenu à 300 000 € par an avec un maximum de 2 acquisitions. Le prix maximum du m² ne varie pas et est de 5 500 €/m² à l’achat. L’obtention de la réduction d’impôts est toujours conditionnée à l’acquisition d’un logement destiné à la location avec des travaux.

Quel besoin alors de lancer un nouveau dispositif fiscal ?

Le législateur a souhaité assouplir et simplifier la loi Pinel ancien, finalement peu utilisée par les opérateurs et complexe à réaliser pour les particuliers. Essentiellement trois points ont été revus par rapport au Pinel ancien. Les travaux doivent représenter 25 % du total de l’investissement avec une nouvelle définition moins lourde des travaux éligibles. Ce ne sont plus les zones A et B1 qui sont concernées mais des cœurs de villes moyennes. Ce sont ainsi 222 villes qui ont été sélectionnées en métropole et outre-mer. Enfin, les objectifs énergétiques retenus sont moins contraignants.

Quel est l’objectif du dispositif Denormandie ?

Le ministre chargé de la ville et du logement, Julien Denormandie, en créant ce nouveau dispositif fiscal, a souhaité initier un mouvement de réhabilitation des centres villes. Le dispositif Denormandie a aussi comme objectif de lutter contre la désertification des villes moyennes et en particulier des cœurs de villes. En effet, ces zones urbaines sont composées de nombreux bâtiments d’habitation vacants qui requièrent souvent de lourds travaux de rénovation.

Le texte s’inscrit dans le cadre de loi de l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi ELAN). Elle prévoit de dynamiser l’aménagement des territoires et bénéficiera essentiellement à 222 villes moyennes, dans le cadre du plan action cœur de ville. Le premier des cinq axes de ce plan a pour objectif de rendre plus attractive l’offre d’habitat existante.

A qui s’adresse le nouveau dispositif Denormandie ?

Nous avons retenu quatre grands profils types qui, selon nous, couvriront la majorité des besoins d’investisseurs potentiels pour ce texte de loi. Leurs objectifs seront nettement différents des objectifs des investisseurs en Pinel ancien.

  1. Le premier, sera l’investisseur connaisseur, il souhaite acheter un bien dans une ville moyenne qu’il connait et avec laquelle il a des attaches. Ce n’était plus possible avec l’ancien texte et l’abandon des zones autres que A et B1.
  2. Le deuxième, recherchera une diversification de ses placements sur des villes moyennes avec des perspectives de rentabilité et de valorisation à termes attrayantes. En effet, la plupart des villes des zone A et B1 ont des prix de fonciers qui pénalisent la rentabilité.
  3. Le troisième sera joueur, il va parier sur le l’avenir et le devenir de certaines villes moyennes et cherchera à réaliser une belle opération à terme grâce à l’évolution de la demande sur cette localisation particulière.
  4. Enfin, le dernier type d’investisseurs sera celui dont le niveau d’imposition plus faible ne justifie pas ou ne permet pas un investissement en Pinel en zone A ou B1 mais qui souhaite bénéficier d’une réduction d’impôt et initier la constitution d’un patrimoine.

En synthèse :

La loi de défiscalisation Denormandie complète la loi Pinel ancien et aussi les autres dispositifs défiscalisant grâce à des dispositions et des objectifs d’investissement différents.

Le texte est à la fois plus souple et moins contraignant que la loi Pinel classique dans sa compréhension et sa mise en place.

Les zones A et B1 étant réservées au Pinel classique, les cœurs de 222 villes moyennes sont retenus pour la loi Denormandie. La zone géographique d’investissement étant beaucoup plus vaste et étendue sur les territoires, Il sera alors possible de cumuler proximité et optimisation fiscale en contribuant à redynamiser le cœur des villes moyennes.

En conclusion :

Il conviendra d’être bien conseillé car la multiplication des textes, des niches fiscales et des possibilités d’optimisation rend les décisions beaucoup moins intuitives que par le passé et nécessite une réelle réflexion et une étude financière avant tout choix d’investissement. Par exemple, dans certains cas, la question se posera entre le régime commun (déficit foncier) et la loi Denormandie, et la réponse ne sera pas évidente.

Il faudra aussi ne pas perdre de vue qu’il s’agit avant tout d’un investissement immobilier. Il faudra faire preuve de bons sens et privilégier aussi les critères de choix et de sélection traditionnels d’un bien immobilier

Même si la loi de finance 2019 (environ 900 pages) est votée, il conviendra de patienter et de suivre la publication du décret d’application pour être définitivement fixé sur l’ensemble des règles et conditions de ce nouveau dispositif de défiscalisation.

Liste (non exhaustive) de quelques villes éligibles au dispositif Denormandie qui nous semblent avoir du sens et seront certainement recherchées :
Cayenne, Corbeil-Essonnes, Étampes, Évry, Fontainebleau + Avon, Gonesse, Grasse, Meaux, Melun, Persan-Beaumont-sur-Oise, Poissy, Rambouillet, Sartrouville, Senlis, Vallauris, Vannes…