Face à l’augmentation constante de la fiscalité sur les revenus fonciers (tranche à 45 %, relèvement des prélèvements sociaux à 17,2 %) et instauration d’un impôt sur la fortune immobilière à 6 tranches, l’investissement en démembrement de propriété a pris un essor important ces dernières années.

Cette question intéresse en particulier le dispositif du démembrement de propriété.

Le principe du démembrement de propriété consiste pour l’investisseur à acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier, un usufruit temporaire, généralement d’une durée de 15 à 20 ans, étant simultanément acquis par un bailleur institutionnel.

Avant d’entreprendre un investissement, il faut donc bien comprendre quelles sont les relations qui vont lier l’investisseur nu-propriétaire et le bailleur usufruitier. L’un des facteurs-clefs de succès de ce type d’opération réside justement dans un équilibre des droits et devoirs de chaque partie.

Pendant la période d’usufruit : Obligations d’entretien de l’usufruitier

L’usufruitier d’un bien peut comme il l’entend utiliser ce bien ou le louer pour en percevoir les fruits. En contrepartie, il se doit d’entretenir le bien et de payer tous les impôts et taxes des propriétaires bailleurs.

En conséquence, pendant la durée du démembrement temporaire, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu du bien mais en contrepartie ne supporte aucune charge. L’entretien courant, l’entretien exceptionnel, les réparations, la mise aux normes et la taxe foncière en particulier doivent exclusivement être portées par l’usufruitier. Nous déconseillons les schémas dans lesquelles l’investisseur conserverait à sa charge une partie de ces postes.

Bien qu’il ne soit pas financièrement impliqué pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire conserve un droit de regard sur son bien immobilier. Il a généralement un droit de visite pour s’assurer que l’usufruitier remplit bien ses obligations d’entretien. Les modalités sont décrites dans la convention de démembrement.

En fin d’usufruit : La remise en état du bien démembré

L’état de restitution du bien immobilier est une composante importante de la réussite de l’investissement. Il est donc important que l’usufruitier rétrocède au nu-propriétaire un produit utilisable sans frais.

A cette fin, nous recommandons les montages en démembrement dans lesquels l’usufruitier s’engage à une remise en état de l’immeuble avant la fin de l’usufruit. Cette remise en état doit concerner tant les parties communes que privatives.

Dans les parties communes, la remise en état doit comprendre à minima un ravalement, un contrôle de la toiture et des installations de chauffage le cas échéant, un rafraîchissement de la peinture et des revêtements de sols.

Sur les parties privatives, la peinture et les revêtements de sols doivent être rafraîchis ou changés, la robinetterie, les huisseries et les installations de de chauffage contrôlés et le cas échéant changés.

L’ensemble de ces obligations peut être intégré dans un « carnet d’entretien » annexé à l’acte notarié afin qu’il ne soit pas possible à l’usufruitier d’y déroger.

Notre conseil : Respecter les conditions du démembrement

Compte tenu des obligations qui incombent à l’usufruitier et de l’impact de celles-ci sur la valeur finale du bien, il est indispensable que le l’usufruitier respecte scrupuleusement les conditions du démembrement.

Aussi nous recommandons des schémas de démembrement dans lesquels les obligations de l’usufruitier sont clairement définies et annexées à l’acte notaire. Nous recommandons aussi de ne travailler qu’avec des usufruitiers bailleurs institutionnels (OPHLM, SA d’HLM, …) car leur pérennité et leurs moyens financiers garantissent qu’ils respecteront leurs engagements.

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